为何　一租农房就是800年？

　　近日，重庆市民张女士与重庆梁平县一村民达成一个特别的租房协议，张女士出8万元租下该村民房子800年，而且张女士和她的继承人享有房产处置权、居住权和修葺权。如果该村民及其继承人收房，将付80万元违约金。那么——

　　背景新闻

　　8万元租农房800年

　　《重庆晨报》7月3日报道，已纳入今年立法计划的《物权法草案》规定，城镇居民不得在农村建房、购房。但今年6月底，重庆市南坪居民张淑君女士却与梁平县百里竹海风景区村民陈清文达成了初步协议：张淑君以8万元的房租，租赁陈清文的一幢“小洋房”800年，合同到2806年结束。业内人士认为，租住800年，这实际上是一种变相获取房屋产权，名为出租，实则买卖，涉嫌钻法律法规的空子。

　　农民夫妇本欲卖房

　　张淑君要租的“小洋房”，位于渝东北梁平县百里竹海省级风景区腹地——竹山镇猎神村，落成才大半年。房屋占地120平方米，两楼一底，在山脚下显得相当气派。

　　38岁的房主陈清文称，他和妻子长年在外地打工，和当地多数村民一样，他们挣钱后的最大愿望就是回家建一幢气派的楼房。

　　去年年初，陈清文拿到农村宅基地的手续，获准开挖地基。当时，住在县城的亲戚刘女士曾劝陈，与其在乡下建幢房空着，不如在县城买套二手房，还可以出租。但陈先生和妻子认为，承包地（一直给他人耕种）在乡里，进城居住没根底。经过半年多的修建，新楼房终于落成，陈还进行了简单的装修。

　　但今年年初，情况发生了变化。陈清文虽然建了新楼房，但积蓄也花光了。他说，建房共花了6万多元，这些钱是夫妻俩在广东打工10多年攒下的。他们夫妻俩原本想用楼房作抵押，到信用社贷款搞养殖，可农房不能办抵押。夫妻俩没辙，经过商量，决定把楼房卖了。

　　租房800年为避法律

　　个体老板张淑君女士家住重庆市南岸区，她一直希望能在空气清新的农村“养老”。在得知陈清文卖房的消息后，她表示愿出8万元购买。两人也达成了购买意向。在购买前，张淑君特意到律师事务所咨询，发现《物权法草案》第一百六十二条规定，禁止城镇居民在农村购房。张女士称，虽然自己做生意，但要在南山或歌乐山等较近的地方购买120平方米、两楼一底的房子，根本没那么多钱。

　　为了避免违法，陈、张两人经商量，把租期定为800年。双方初步约定：800年租金共8万元；签约时，张一次性付给陈8万元，按照每年租金4000元逐年扣减，20年扣完后，余下的780年，房屋则由陈免费送给张居住并享有居住权。

　　土地官员称“未触线”

　　随后，双方还签订特别授权委托书：“房东陈清文将该房的房产处置权、居住权、修葺权等权利，特别授权委托给张淑君及其后世继承人全权处理。陈及其子孙等财产继承人均不得违约收房，否则，违约金为总房租的10倍，即80万元。”

　　对于变相买卖的质疑，陈先生则在电话中对记者称：“报纸电视上都说了，私产受宪法保护，因此自己对房屋的建筑部分应该享有出租等处置权。”

　　对此租房行为，梁平县房地产交易所副所长张新社称，法规对城乡租房年限没有设限制，但租房应缴税，并要经公安机关登记。同时，房屋寿命一般才几十年或上百年，而房屋成危房后，其使用权是否灭失，现有法律法规以及《物权法草案》都无规定。因此，看不出城里人下乡租房800年有“触线”之处。

　　那么，城镇居民在农村租房800年可行吗？　

　　据相关报道整理

　　解析一

　　农村房屋不能用于抵押

　　卢国伟（特邀主持人）：村民陈清文想用新盖的楼房作抵押到信用社贷款搞养殖，不料被告知农房不能抵押贷款，这才想把楼房卖掉。那么，农房能不能办抵押？

　　吴明栓（南阳市中级人民法院法官）：

　　我国《担保法》第三十七条第二项规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。第三十六条第三款规定，乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。第三十四条第五项规定，抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。

　　从这些规定来看，集体所有的宅基地等土地使用权不得抵押，并没有直接规定农村房屋不能作为抵押，但由于房屋是构建在宅基地之上的，属于民法中典型的不动产，房主对房屋的处置权要受到房屋之下宅基地使用权的限制，也就是通常所说的“地随房走”和“房随地走”。

　　法律之所以这样规定，是因为宅基地和房屋是农民生活的必需和赖以生存的所在，如果允许对宅基地和房屋设定抵押权，一旦实现抵押权，房屋和宅基地转让后，就会出现农民无住所的严重情况，带来社会不安定因素，因此《担保法》明确禁止以宅基地占用范围的土地使用权抵押，并引申出农村房屋不能抵押。

　　解析二

　　现行法律禁止城镇居民买农房

　　卢国伟：从租住农房800年这件事来看，可能“名为租房实为买房”，目的是为了规避《物权法草案》关于“城镇居民不能在农村买房”的规定。《物权法》什么时候出台还无法确定，根据法不溯及既往的原则，这种规避是不是操之过急？

　　乔国和（郑州大学法律硕士）：

　　“城镇居民不能在农村买房”，并不是《物权法草案》首次提出的，租住农房800年是为了规避《物权法草案》的说法并不准确。

　　宅基地使用权是农村居民为建造自有房屋对集体土地占有、使用的权利。所以，我国农村宅基地在一定程度上带有福利和社会保障的功能。

　　为了防止炒卖农村土地，国家早在1999年就规定“城镇居民不能在农村买房”。1999年5月6日，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条明确指出，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

　　2004年12月24日，国务院又发布了《关于深化改革严格土地管理的决定》，强调要加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

　　国土资源部2004年第234号文件规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

　　我国《土地管理法》虽然没有类似的明确规定，但该法第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该法第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。这样的规定，也是为了限制农村宅基地的买卖。

　　为了保持上述法规的一致性，《物权法草案》第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

　　法律法规禁止城镇居民在农村购买宅基地和房屋，有利于保障广大农民的生存需要，有利于稳定农村社会秩序，体现并尊重农村的社会良俗。通过限制宅基地使用权转让，使广大农村的村居得以安定，村规民约持续有效，避免因村居格局混乱带来的纠纷。

　　由此可见，城市居民在农村购买房屋，一定要慎重，不然就要承担房屋买卖合同无效的法律后果。

　　解析三

　　以租代替买农房不可取

　　卢国伟：法律规定“城镇居民不能在农村买房”，但并没有禁止到农村租房，所以就有了张淑君与陈清文租赁800年的协议。这种租赁真的可以规避法律吗？李晓峰（南阳市中级人民法院法官）：

　　800年的租期不仅有变相获取房屋产权的嫌疑，还为双方带来了许多风险，这种做法并不可取。

　　首先，租赁期限违法。我国《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。因此，张淑君与陈清文签订的租赁合同关于租期800年的规定，违背了租赁期限不得超过20年的规定，超出部分无效，20年之后，陈清文或者其继承人有权收回该房屋。

　　其次，陈清文不能再申请宅基地。根据《土地管理法》的规定，农村村民只能申请一块宅基地，陈清文把房屋租赁出去了，如果他无房居住，也不能再从集体中分到另外一块宅基地。

　　再次，张淑君的权利难以保障。根据我国法律规定，土地使用权在50～70年。而房屋的使用寿命也在50～60年，800年的租赁期限已经大大超过了房屋寿命及占用土地的出让期限，一旦土地的出让期限与房屋寿命到期，若发生征地的事情，由于张淑君不是房屋的所有权人，不能享受财产补偿。如果所有权人陈清文的身份发生转换，如农转非，国家将土地征收征用，或者陈清文没有继承人，集体组织都将有权收回宅基地，张淑君不能用租赁未到期来抗辩。如果农村对宅基地实行统一调整，陈清文的宅基地被调整到别处，张淑君的租赁地将被集体收回，陈清文得到的另一块宅基地则没有张淑君的份儿。另外，租赁合同可以提前解除，一旦陈清文反悔，张淑君只能拿到很少的赔偿金。

　　因此，像这样以租代买的做法并不可取，双方都面临着极大的法律风险和道德风险。如果城市居民确实需要到农村租住民房，租赁期限应当依照合乎情理的时间来约定，切不可违背法律的规定，搞出一租就是几百年的闹剧。

　　我国早在1999年就规定“城镇居民不能在农村买房”。

(责任编辑：张剑锋)