经济人之吴向宏专栏

　　(“美国是怎样让老百姓住得起房的”系列评论共三篇，下周刊出第三篇，敬请垂注)

　　上一周我在专栏里提到了美国住房政策有三大支柱。其中最有影响力的政策，就是扩大住房贷款的供给，使房贷利息更低、首付更少、资金更充足。上世纪30年代美国政府开始着手解决住房问题以来，早期出台的一系列政策都属此类。然而，贷款再便宜，归根到底也是要还的。对于真正的极低收入人群，他们连政府扶持的便宜贷款都还不起、借不起，就得另想别的办法，来解决他们的住房问题。

　　这就要说到美国住房政策的第二支柱:政府直接补贴的廉价住房体系。最初是由政府直接提供近乎免费的廉租公屋。它始于1937年美国《住宅法》，该法创立了美国住宅局(后并入住宅与城市发展部)，资助地方政府建设面向低收入人群的廉租公屋。今天，有130万美国人居住在廉租公屋里，主要包括低收入家庭、老人和残疾人等。视地区经济发展水平和土地供应状况的不同，“公屋”既可是相对拥挤的高密度公寓，也可以是居住空间充足的独立住宅，或者介于二者之间的低密度联排住房。根据“公屋”品质的高低，以及住户收入状况的不同，国家向住户收取一定租金，最低可以低到每月25美元，最高不能超过以下两项之较低者:住户平均月收入的10％，或者住户平均调整后月收入(总收入扣除诸如照料儿童等开支之后的剩余)的30％。

　　不难看出，以美国的生活标准衡量，上述租金水平就等于是“白给”。所以说，公屋是相当纯粹的福利产品。当然，任何福利性产品，由于价格大大低于市场价格，总是容易供给不足，造成严重的“排队”现象。廉租公屋在美国也不例外。等待获得廉租公屋的家庭，往往不得不在长长的排队名单中等候。为解决这个问题，美国政府尝试了各种其他做法。尤其是上世纪90年代的一系列政策，大大扩张了廉价公屋制度的范围，从原来的主要由政府出资兴建、政府管理转向更多地调动地方政府、非营利机构、地方自助团体甚至个人自己的力量。

　　新的廉价公屋制度包括如下一些扩充内容:(1)1990年立法通过的“合作投资建房(HOME)工程”。该项目主要是政府出资，吸引地方政府、开发商共同投资，兴建廉租住房。HOME项目的资金拨给地方政府支配，用途非常灵活，可用来补贴低收入家庭购买、翻新住房，可资助开发商新建、收购或改建经济适用房，也可以用来补贴房东面向低收入人群赁房时的租金损失。(2)1996年立法通过的“自助住房工程(SHOP)”，该项目鼓励所谓“流汗产业”，即政府向非营利机构提供资金，用于收购地皮和支付其他建房开支，参加项目的个人则用出工出力的方式自助建房或改造住房。这种“用汗水换住房”的设计无疑使广大劳动人民最为受益。(3)“住房特区(HOZ)项目”。该项目批准并资助地方社区将长期空置、烂尾或废弃的房屋收回，重新改建成廉租住房。(4)“住房券”工程。始于70年代，由政府直接向合格的低收入家庭发放一定数量的住房券。此券可在任何符合条件的地产项目适用，既可用于抵付部分购房款，也可用于抵付部分租房款。

　　如果把美国这套廉价住房体系和中国的经济适用房制度比较一下，立即就可以看出，中国经济适用房制度的最大弊端，就在于它是政府和开发商二者之间的博弈交易，而把真正受益人——广大住户一一排除在外了。经济适用房从立项、审批、建设到最后出售的整个过程，基本上是政府和开发商两家合作操办，因此，不但不能有效地服务于真正需要住房的民众，而且极容易造成权钱交易和暗箱操作。

　　从中国的实际国情出发，目前最迫切需要借鉴美国廉价住房制度的，我认为主要是两点:第一，要扭转目前限制、甚至是打压公众自助建房的做法，相反要大力鼓励、积极规范、资金扶持各种非营利的自助建房团体。尽管这类非营利团体也会有管理漏洞，也可能发生舞弊现象，它们总是比开发商更加符合住房者的利益。把经济适用房的资助资金放到这些非营利团体手里，总比交给开发商要让人放心得多。第二，要尽快引入直接面向低收入人群的住房券制度。目前一个公开的秘密就是:政府对经济适用房的扶持如土地出让金减免，大部分其实流到了中间环节包括开发商、炒房客手里。要想让政府扶持直接达到需要的人手中，发放住房券是最直截了当的做法。

　　(作者系Manatt　Jones国际咨询公司顾问)