五月底出台的“国六条”对整个房地产市场的影响无疑是空前的。影响最大的一条莫过于关于“90平米”、“70％”的规定，而这一条对于豪宅市场现有的供应来说，无疑是一个利好。

　　特别是，这一规定将给豪宅概念带来彻底的颠覆，目前关于豪宅尚没有一个统一、公认的界定，征税的依据也只有普通住宅和非普通住宅之分。而根据深港研究中心的研究发现，目前深圳豪宅已经发展已经形成空中豪宅物业与别墅物业两者对立的格局，这一阶段的典型特征是豪宅楼盘趋向于别墅建筑与空间小高层，甚至高层建筑与结合，豪宅产品在追求景观资源的同时，也重视与城市的融合。而在“国六条”后，项目中除了70％的90平米以下的住房外，剩余的30％是否都可以界定为豪宅？

　　“国六条”再次重申了“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”，对于新政后的即将上市的别墅类项目，也意味着这类项目以后将成为绝版，其稀缺性凸现，价值也自然会有大幅提升。而对于空中豪宅，由于与其他中小户型在同一个社区内，必然会给其社区环境等各方面带来不利影响，但由于从总量上讲，这部分住宅只占到了30％，而深圳这部分的需求还是非常旺盛，因而从长期看，这部分豪宅也会有较大的市场。

　　后新政时代豪宅市场分析

　　1－5月供应继续放量需求受市场预期影响“国六条”前深圳的房地产市场表现继续活跃，特别是在传统的销售旺季，1－5月深圳房价不断高攀，根据深港研究中心监测，到4月深圳住宅商品房均价达到8879元每平米。同时，销售量也在不断上涨，5月商品住宅更是接近了80万平米，环比上升了47.91％。市场的持续火爆一方面是由于豪宅价格的拉动，而另一方面，价格的上涨也使得一部分商品住宅步入豪宅之列。豪宅市场在经过2005年的“豪宅年”之后，今年上半年继续发力。

　　1—5月豪宅供应充足

　　从供应方面来看，1－5月新增供应约为46万平米，若加上由去年年底的部分存量。相对深圳2005年豪宅169万平米的供应量，今年1－5月的供给量较去年有所回落。主要是因为去年的供应很大一部份是在下半年放量的，且去年的豪宅放量已经较2004年有大幅上升，因而总的来说1－5月市场供应是比较充足的。

　　供应方面，除香蜜湖1号、星河丹堤等外，其他主要集中在南山，南山1－5月新增有四个豪宅楼盘，分别分布在红树湾、南硅谷、华侨城以及蛇口，其中建筑面积为27万平米的御景东方占据了南山豪宅供应的半壁江山，成为了2006年市场的热点。除了华侨城片区供应的为townhouse外，其余片区均为空中豪宅项目。而罗湖虽然仅有一个项目入市，但同样也为空中豪宅，因而供应量也较多。别墅类豪宅基本都集中在了宝安和龙岗，在一系列的利好因素带动下，龙岗中心城的房价逐步上升，龙城成为新的豪宅供应区，坂田片区的万科城有宽景house项目推出，豪宅的形式不断创新。

　　别墅类豪宅需求强劲，空中豪宅受预期影响销售受阻

　　根据国土局网上成交数据显示，在1－5月新增项目供应中，截至6月27日，成交面积约占到总供应面积的56％，需求较为强劲。

　　进入5月以后，一方面来自宏观调控的风声趋紧，市场开始形成一定的观望气氛，而另一方面，快速上涨的房价也引起了各方的关注，如“不买房运动”的发起打击了市场信心，豪宅的销售速度放缓。

　　从项目本身特征来看，别墅类的豪宅销售更为火爆。像华侨城片区的纯别墅项目等低密度、产品具有创新、本身有特色的项目能获得购房者的青睐，销售率普遍达到60％以上，有的项目更是在开盘即售罄，这部分购房需求主要相对独立，主要看中产品的稀缺性，对价格也缺乏敏感度。而空中豪宅项目销售速度相对较慢，主要原因还是受新政影响，购房者对这部分物业预期价格下跌，购房需求受市场预期的影响大，需求的价格弹性较大。