与几年前相比，境外在京购房者的选择偏好和购买方式都在发生微妙变化。继大型购物中心、商铺和标准写字楼等商用物业之后，一批以高档商务公寓为主的住宅类物业渐成外资新宠。

　　统计显示，虽然2005年外资在京购房比重仅为2%-3%，但其购房的成交均价为11333元/平方米，平均成交户型面积为185平方米。两项指标远高于内资购房水平。且外资对物业形态的偏好明显指向如SOHO尚都、宝星国际、新城国、温莎大道、丽都水岸等诸多高档楼盘。

　　记者随机采访了上述几家楼盘，据宝星国际销售人员介绍，其公寓价位在7000到9000元之间，目前“差不多40%都被外国人买走了，只剩下几套尾房。”而新城国际售楼处的祝小姐则告诉记者，虽然没有明确统计过境外购房者到底占多大比例，但“每天前来了解、咨询的人当中，外国人绝对不在少数。”

　　记者又了解到，较早既定位为涉外商务公寓的丽都水岸，目前其境外购房者也已经占到其整体客户群的30%。

　　由商而住

　　早在上世纪90年代，初见端倪的“境外购买力”一向热衷购买商用物业（如“万通新世界”）。但随着境外购房群体的日渐壮大，其选择偏好却逐渐转向“户型偏大、单价偏高”的高档住宅领域。

　　是什么原因促成了这种转变？伟业顾问总经理林洁分析说：早期外资大多倾向于购买商铺、酒店，且对未来的经营回报预期过高。但随着商铺、酒店后续经营的不利，预期的回报未能兑现，商用物业严重缩水。“外资在这上面吃了教训，所以对商用物业投资就变得谨慎了。”

　　而比之商铺投资，住宅的优越性逐渐为境外购房者所发现。他们发现住宅投资具有“自住”和“投机”的双重性，可以更大程度地规避风险--一旦物业升值不成，还可留作自用或出租。

　　不但如此，境外购房群体在购房目的和购买方式上也发生了变化。前几年，外籍人士进京购房主要以投资为目的，目前用于自住的购房者正在增多。而且由以往的‘短期投资、司机套现’逐渐向长期持有过度。

　　“现在更多的是外籍华人到内地购房，这些客户大部分是‘海归’或与大陆有某种联系的所谓‘大陆边缘人’。”林洁曾在美国东、西部地区对潜在的境外客户做过调查，其分析结论刚好证实了上述说法。

　　另据分析师陈友根说，他在调研过程中所接触到的境外在京购房者，大都抱着“预期京城经济保持高速增长、房地产市场空间大、房价进一步上升”的想法。在他们看来，大户型、高档住宅一般都地处繁华地段，保值、增值的效果更为明显。这正是高档住宅受宠的主要原因。

　　内外无异

　　目前，从购房程序上来看，外籍购房者与国内购房者已无明显区别。在个人购房层面上，自从2002年取消了内、外销房的区分政策之后，外国人在京购房限制逐渐放开。

　　2003年3月，作为吸引外资及外籍人才的一项新举措，北京市外经贸委和市财政局甚至共同出台了奖励办法（全称《北京市外商投资企业高级人才购房购车专项奖励暂行办法》），规定凡外商投资企业、外籍高级人才在京购房或购车时，可以享受到最高相当于其上年度已缴个税地方留成部分80%的奖励。

　　在上述政策的鼓励下，外资购房群体近年来逐渐加大了进驻京城房地产市场的步伐。且在投资购房层面上，国外购房“机构性投资”逐渐增多。

　　据提供的材料显示，从外资进入房地产行业的渠道来看，主要分为三种，第一种是非居民机构和个人投资房地产；第二种是外资通过外国直接投资方式进入房地产；第三种是外资通过外债方式进入房地产。第二、三种渠道外资主要是进入到房地产开发领域，“而进入销售环节的外资，主要集中在第一种渠道。”

　　目前，海外地产基金已加快了进驻中国的速度。“北京除了摩根士丹利房地产基金、雷曼兄弟旗下基金、盛阳房地产基金、新加坡政府投资公司、荷兰ING、高盛旗下基金等海外基金在继续寻找合作对象外，一些新的海外房地产基金，如瑞银证券房地产基金、澳大利亚BT金融集团房地产基金也纷纷进京行动。”相关人士说，“这都和京城房地产市场对外资的逐步放开有关。”

　　不单是北京，游走于二线城市的创典全程地产运营机构执行董事杜荷军称，他在西安、成都、无锡等地运营的30多个高档楼盘中，“外国人和讲英语的中国人也在逐渐增多。”杜荷军认为，外资加剧进入内地购房，“已经成为一种趋势”。

　　炒高房价？

　　此前一些业内人士曾表示担忧，认为外资购房群体的日益壮大，将会冲击京城楼市，在一定程度上制造房产“泡沫”。

　　但专家认为，辩证地看，外资的加速进入，如果控制好了，不但不会有太大的负面影响，还会“对中国楼市有一定的积极影响”。比如制造更多需求、促进市场更为成熟、规范等等。

　　“虽然资本逐利的本质会使楼市充满了投机与风险，尤其是热钱，一旦汇率变动，楼市必定出现一定的抛盘。但好在目前国际游资在北京还没有形成气候。”陈友根说。

　　全程创典地产运营机构执行董事杜荷军则认为，“虽然外资购房虽然比例很小，但影响甚大。”，外资购房一经媒体渲染、放大，常常会给相关的楼盘制造出某种“明星效应”，“这无疑成为炒高房价的一个很好题材。”

　　但在伟业顾问总经理林洁看来，境外购房群体虽然会在一定程度上拉高房价，但作用“有限”：“毕竟外资购房群不是市场主体，比例很小。而且，如果房价被拉高，也会进一步抑制外资购房本身。”（作者：王玉光）