作者：易宪容

　　今年出台的“国六条”和九部委联合出台的《意见》，最大的特点是要用行政性强制的方式来改变目前不合理的住房结构。正如《意见》指出的那样，要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房,含经济适用住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房70%以上都将建成90平方米以下住房。有人说，这种强制性的行政规则将让国内房地产市场进入平民化的时代。

　　所谓的平民化市场，就是绝大多数人都能够进入的市场，无论是高收入者还是低收入者都能进入的市场。中国高收入者比重很小，中低收入者要占总户数85%以上。但这几年下来我国每年供应中低收入者的经济适用住房建设投资，只占总投资的6%左右，覆盖面仅为7%。如果以这些数据来衡量，这样的市场还不是平民化的市场。

　　目前国内的房地产市场还不是平民化的市场，而是高收入者的市场，特别是一个高收入者利用银行金融杠杆炒作的市场。别看目前国内的住房市场投资者所占的比重不会超过20%（可能国内的一些城市要高于这个比重），但就是这些住房投资者推高国内房价，使得国内绝大多数人无法进入这个市场。因此，它不是平民化的市场。

　　市场应该是绝大多数人都有支付能力的市场。从美国的房地产市场发展的宗旨来看，美国的住房生产就是要满足绝大多数人能够有支付能力的需求，就是绝大多数人能够在个人努力及政府帮助下进入的市场。

　　但是《意见》的两个70%限定，仅是触及到平民化市场的表面，而且没有触及到平民化市场的核心。《意见》的宗旨是稳定当前的房价，并希望通过调整住房供求关系来抑制快速上涨的房价。但是，如果中国的房价只能停留在稳定的基础上，那么国内房地产市场与平民化仍然十分遥远。

　　国内的房地产市场价格过高已经是不争的事实。它不仅表现为让国内绝大多数人远离这个市场，而且这种房价过高并非是少数几个大城市而是蔓延到全国绝大多数城市。尽管住房面积可以做小，但小面积的住房可不可是高价格呢？在《意见》中对此没有半点限定。

　　如果小面积的住房也维持在高价格上，如果对小面积住房同样不进行严格的限制而让大量的住房投资者进入，那么以往炒作大面积住房的投资者,不也可以进入小面积住房进行炒作吗？如果这样的情况出现，那么两个70%限定对平民化住房市场的意义就不大了。

　　因此，平民化住房市场的核心是住房价格的平民化。当然，住房价格的平民化应该包括两方面的内容。一是住房套型总价的平民化，二是住房单价的平民化。目前《意见》出台，仅是向前者迈出一步，但是与住房市场的平民化时代仍然相差很远。

　　目前国内房地产市场与住房市场平民化相差很远，还表现在住房产品严格分割上。什么经济适用房是低收入者购买、什么发展住房廉租屋体系、什么住房的商品化等。其实，住房保障体系是现代文明社会的一个基本要求，但住房保障体系并不是要让绝大多数民众都进入这个体系。这个体系仅是对极少数没有生活自理能力、病人、老弱病残等民众的一种关照，而不是让有工作能力的人也进入这种住房保障体系。如果不改变这种观念，仍然对住房市场产品严重分割，那么国内房地产市场要进入平民化的时代仍然遥不可及。

　　（作者系社科院金融研究员）