本报记者 金鑫

　　在哈尔滨市近年来大量建设的商品房中，除住宅外，还有一批通称为商铺的商业营业用房。随着近年来商铺建设规模的不断加大，哈尔滨市的商铺存量也越来越大，其中大量商铺空置。缘何近年来开发商兴起了大规模的“造铺运动”？空置的商铺又是怎样形成的？今后将如何消化这些空置商铺？

　　商铺建设遍地开花

　　从2003年下半年开始，哈市地产业就开始了“造商铺运动”：万达商业广场、爱建新城、乐松购物广场、巴黎广场都希望使自己成为新兴商圈中的主角；2005年开始，道外、香坊的旧城改造也打起了“黄金旺铺”的招牌……一时间，商铺的开发建设量大增。一项权威统计表明，到2005年上半年，全市新建、在建的大型商铺面积超过了200万平方米。而随着新建住宅小区的不断竣工，与住宅共同建成的门市房也不断涌现。

　　与此同时，在空置商品房中，商铺逐渐成为空置的主角之一。据统计，2005年，哈尔滨市商品房空置面积为396.4万平方米，其中商铺的空置面积就达138.9万平方米，占全市商品房空置总量的35%，空置比率占到了总空置量的三分之一强。商铺空置率已超过国家统计局测算的商品房空置率警戒线37.3个百分点。

　　商业地产缘何热起来

　　商业地产是何时热起来的？为何热起来？业内人士指出，这是多种因素作用的结果。

　　“商业地产热”的第一个原因，就是近来哈尔滨市商业的快速发展。哈尔滨城市规划设计院对哈尔滨市大型商场市场建设规划的调查显示，近年来哈尔滨市商业市场开放度大大提高，具有国际流通水平的如沃尔玛、家乐福等大型商业企业不断涌入哈尔滨市。与此同时，国内的世纪联华等大型商业企业也抢滩哈尔滨。这导致商铺需求量增大，形成市场需求信息，商业地产因此成为开发商的投资高地。

　　另一原因是城市规模扩大，新的小区建设形成新商圈。近3年来，哈尔滨市的爱建新城、乐松购物广场、会展中心周边地区等都建设了大量商铺。而旧城改造和拆迁的同时，部分商业网点被拆除，也造成商业营业用房供应阶段性、局部性短缺，许多建筑商纷纷将住宅底层建设成商铺以迎合需求。

　　还有一个不容忽视的原因是商业地产的高回报。据统计局统计的数据显示，哈尔滨市商铺每平方米价格为4093.7元。在建设成本相当的情况下，开发商建设商铺较建设住宅的利润要高许多，业内人士估算，目前哈尔滨市商铺平均价格比住宅平均价格要高出2倍以上，有的甚至达到5到10倍。

　　布局结构失衡造成空置

　　尽管商铺出现了大量空置，但对哈尔滨市商业进行了详细考察的爱达公司负责人王昌达却仍认为，哈尔滨房地产市场目前供应的商铺总量还是在合理区间内的。他算了一笔账：截至2005年初，哈市已有商业营业面积265万平方米，以哈尔滨市380万的市区人口计算，人均商业营业面积尚不足1平方米。按照国际标准，人均商业营业面积1.5平方米才能全面满足人们的购物需求。如果将哈尔滨市已有商业营业面积加上在建的277万平方米商业营业面积，以总量542万平方米的商业营业面积来计算，哈尔滨市的人均商业营业面积才达到1.4平方米。这说明哈尔滨商铺的市场供应量目前还在合理范围内。

　　既然供求量在合理范围内，商铺为何还大量空置。业内人士告诉记者，与开发住宅相比，商铺所处的位置是其能否买出的最重要的因素。

　　市城市规划局在对哈尔滨市商业进行规划时发现，目前哈尔滨市老城区商业企业扎堆。而在这些地区商铺空置却较为集中，在新开发地区商业服务设施有待开发，商铺却显得供应不足。业内人士指出，布局结构失衡是造成商铺空置的主要原因。

　　有关方面专业人士还指出，开发商并未针对周边市场需要对商铺业态进行调研和设计，盲目进行商铺建设，商业业态与当地市场需求不符，也造成一些地方有铺无商的尴尬。

　　消化空置需多管齐下

　　采访中多位专家分析认为，哈尔滨目前的空置商铺大部分是近一两年形成的，因为商铺的特殊经营模式，其消化周期要比住宅长得多。但经过三到五年的消化期，随着哈尔滨的城市扩张和商业业态的不断完善，空置商铺将有望得到消化，不过开发商所负担的成本将大为增加。同时他们指出，目前哈尔滨市商铺市场供应量已趋合理，如果开发企业继续开发商铺，应采取谨慎态度。

　　有关专家认为，目前哈市商铺的空置现象为商服用房开发敲响了警钟。在今后的商铺开发中，开发商必须对自己的招商能力做全面评估，同时对所开发商铺位置、经营业态也应该有具体的调研和设计，才可以避免空置。

　　另悉，目前哈尔滨市已出台《哈尔滨市商品市场体系（商业网点）建设规划》。按照这一规划，哈尔滨市今后将执行商务部门有关规定：建设3000平方米以上的商业地产设施项目，必须进行听证；建设1万平方米以上的商业网点，必须到国家有关部门进行听证。这意味着在城市商圈的保持和扩张中，今后新建大型商业网点必须听证，听证后，商业地产开发商只有拿到同意建设的书面意见，才可以办理有关建设手续。

　　相信随着开发商开发理念的逐渐理性化，以及政府相关宏观调控政策的出台，哈尔滨市商业营业用房的建设将走上持续健康发展之路。