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邱 炯绘
时下，农庄渐成城市居民休闲的好去处。在浙江杭州桐庐县，却有一些“农庄”摇身一变成为对外出售的房地产项目。杭州市国土资源局近日对外公布了10宗国土资源违法案件。其中，桐庐县春江农庄未经审批擅自建造的15幢别墅及配套用房，被依法没收。
挂“农业”羊头，卖“房产”狗肉
以休闲旅游度假为名，未办理用地审批手续，春江农庄擅自在农用地上造起别墅
从杭州出发，经过一个来小时车程，马路旁边出现了“春江农业生态休闲度假村”的指示牌。几个转弯后，眼前豁然开朗。一个平静的小水库，波光粼粼，白色的鸟不时从水面上掠过。不远处的山脚，一溜白墙黑瓦的建筑矗立在绿树丛中。当地村民说，这就是春江农庄的联体别墅。
桐庐县国土资源局执法监察大队大队长陈泳说：“这些别墅、住房、餐厅及部分管理用房都没有办理用地审批手续，全是非法建筑物。”
据了解，春江农庄由当地农户郑金祥开发，占地面积近2500亩，横跨金家、孝门、石塘三个村，原是单一种养业，“农、林、畜、渔、沼气利用”立体经营，曾闻名一方。
前几年，“农家乐”热起。2003年4月，郑金祥的农庄改造后以“春江生态农业休闲度假村”的名义开门迎客。农庄傍依景区严子陵钓台，景色如画，正是“休闲度假”好位置。杭州等地的一些市民，纷纷下订单，以首期付5万元至15万元不等的价格预购别墅、木屋。
随即，春江农庄向有关部门申请立项，要求开发农业旅游房产。而早在1999年，杭州市范围内的经营性土地就一律要求“招拍挂”公开出让了。因此，春江农庄的申请未获批准。
2004年4月，当国土部门接到举报时，农庄的别墅工程已经基本完工。经调查，桐庐县国土资源局认定，春江农庄以休闲旅游度假为名，在未办理用地审批手续的情况下，擅自在农用地上建造别墅、住房、餐厅以及管理用房等21处，占用村集体土地10466平方米，其中，建筑占地2740平方米，并已出售，已构成非法占地。
桐庐国土部门责令春江农庄退还非法占用的土地，没收土地上新建的建筑物。“日前，该案已经执行完毕。”陈泳大队长说。
春江农庄的开发者郑金祥，在接受有关部门没收处罚后，抛开受害的建筑施工方和已预定别墅的市民，“人间蒸发”了。
“变异”农庄遍地开花
休闲农庄搞房产、“农家乐”公寓作为一种业态，已经初步形成市场
春江农庄并非个例。今年4月，一个名为“桐庐唐宝山生态农庄”的项目，又进入了当地国土资源部门的视野。
桐庐县国土资源局江明德副局长介绍，唐宝山农庄称，市民只要投入6万元，就可以拥有一间40平方米、30年使用权的景观公寓，再送一亩已产果果园的20年收益权。
国土局调查发现，唐宝山农庄还只是“纸”上农庄，尚在招商“预售”阶段。不过，已经有数百名市民报名响应了。“我们对这种非法占地的苗头，立即给予严厉制止。”江明德副局长说。
在周边地区，类似春江农庄的项目也已经流行。
“三星级景区公寓，30至70平方米，30年的使用权，8000元起步。一亩花果园，20年以上的收获权，让你轻松拥有杭州郊区的田园生活，享受到田野农夫的乐趣。”这是去年临安市神龙川度假山庄在媒体上的简介。
神龙川度假山庄和唐宝山农庄的开发商同为杭州涌金农业开发公司。该公司在临安市、安吉县还有类似的项目。其中，“安吉鹤鹿生态观光园”拟建30幢联体河景小别墅，并配备600平方米的竹园，价格为7．5万元起，使用期也为30年，但没有产权证。
除了私家农庄，缩小版的农家乐公寓也渐露头角。杭州联众园林绿化有限公司投资的天目山西坑农家乐公寓有80多套房源。另一个项目“九思湖农家乐公寓”，绕西天目半山腰九思湖一周，包括10余幢4层小楼，公寓面积在40平方米左右，均价5．5万元一套。开发商表示，因为同样是租用农村用地，西坑农家乐公寓也只有房子的使用权，承诺业主可“使用”30年。
杭州某投资公司负责人透露，休闲农庄搞房产、“农家乐”公寓，作为一种业态，已经初步形成市场。目前，已经或计划涉足这一领域的企业不在少数。
城市居民乡村置业须谨慎
农民集体所有土地的使用权不得出让或出租用于非农业建设。如果是违法用地，买卖交易的双方都得不到法律的保护
“给桐庐春江农庄非法用地曝光，是给有关单位敲响了警钟。”杭州市国土资源局执法监察支队副支队长郭震表示。
“一个建设项目首先要向有关部门申请立项、规划，然后进行用地审批，如果是农用地要转成建设用地，还需要经过农转用审批，经营性用地需要进行‘招拍挂’程序。根据《土地管理法》和《农村土地承包法》相关规定，农民集体所有土地的使用权不得出让，不能出租用于非农业建设。如果是违法用地，买卖双方的交易都得不到法律保护。”
浙杭律师事务所资深律师方志华说，2004年11月，国土资源部的《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。为规避不能上市交易的规定，不少项目都以“长租30年”的方式出现。按照《合同法》规定，租期最高年限20年，超过部分无效。“买卖”这样的“农庄”，不但得不到任何法律保障，甚至可能因违法而遭查处，面临极大的法律和政策风险。
但要查处这种“以租代买”的违法情况，取证难度比较大。浙江省国土资源厅执法监察局有关官员表示，查处桐庐春江农庄非法用地是第一案，由于农庄本身是个新生事物，国土部门将在密切关注中作出判断。省厅目前正在酝酿和检察、公安、监察等部门建立联动机制，及时发现、制止土地违法行为。
一位长期研究三农问题的专家指出，开发农庄、农家乐公寓等，原本是促进农业结构调整、为农民增收的好事，在不少地方作为农业经济新亮点来抓。但怎样提防“变异”农庄，保护好农民的根本利益，维护市民的合法权益，将成为有关部门面对的新课题。 |
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