回复物业管理的家政属性 www.thebeijingnews.com · 2006-7-12 9:30:05 ·来源：新京报

　　物业管理应该成为家政服务的一个部分，住宅小区的业主为了家庭生活的需要，可以通过集体合同，雇用物业管理公司，但是物业管理公司不应处分业主的任何财产。

　　北京“美丽园”物业纠纷诉讼案两审终审后，由于物业管理公司提出申诉，法院决定开庭再审（7月7日《新京报》）。这是一起简单的服务合同案件，但由于我国在物业管理服务方面存在着许多怪异的规定，所以，这一案件就显得特别的扑朔迷离。

　　根据我国现行的法律和行政法规，开发商在销售商品房的初期，应当与指定的物业管理公司签订合同，并且转交有关物业管理维护费用。在商品房销售过程中，业主应当选举业主委员会，并且由业主委员会与物业管理公司签订管理合同。物业管理公司在履行合同义务的同时，可以对管理小区的部分财产行使占有、使用和处分权利，譬如可以代为出租房屋、发布广告、收取停车费等等。在这一系列的法律关系中，当事人之间很容易发生角色错位。物业管理公司在对外发生法律关系的时候，人们分不清他是代理人、管理人还是所有权人。更糟糕的是，由于物业管理公司并没有随时向业主委员会披露经营情况的义务，所以，业主等于将自己的钱财投入到不透明的“捐款箱”中，然后由物业管理公司履行所谓的合同责任。

　　这套制度设计的最大缺陷就在于，业主本来是所有权人，可以通过雇佣合同与物业管理人发生法律关系，但是由于非常奇怪的制度安排，物业管理公司似乎并不局限于扮演受雇人的角色。在有些小区，物业管理公司的保安人员可以管理业主，但是业主却不能对物业管理公司说三道四。

　　这样一种特殊的法律关系，完全是由于有关部门站在物业管理公司的角度，打着公平的幌子，赋予了物业管理公司许多不必要的权利所造成的。在住宅小区内部，确实存在着许多公用面积，对公用面积的使用问题，完全可以通过业主委员会或者业主大会作出决定，不应该让物业管理公司越俎代庖。现在的问题是，物业管理公司在多数情况下反客为主，大量侵占业主的权利，而业主委员会却处于相对被动的地位。

　　物业管理公司与业主之间矛盾的产生原因很多，有些是由于业主不了解物业管理公司的服务项目内容而造成的；有些则是由于物业管理公司盈利心切，损害了业主的切身利益而造成的。解决这些问题的方法非常简单：首先，应当重申业主的权利，未经业主委员会许可，物业管理公司不得擅自处分业主的财产，特别是公用财产。其次，将物业管理公司的法律地位明晰化，物业管理公司没有得到特别授权，不得擅自处分业主的财产，更不能通过经营公用财产，维持物业管理公司的运转。最后，物业管理公司必须是透明公司，必须随时将自己的财务状况张榜公布，接受业主委员会或者业主的监督。

　　当前我国物业管理纠纷不断增多，原因就在于有关部门对物业管理公司的定位缺乏科学性。有些地方政府部门成立国有的物业管理公司，强行与开发商捆绑，迫使业主接受物业管理公司的服务项目，承受不必要的负担。解决这个问题的最好办法是，减少物业管理公司的权利，将物业管理公司还原为纯粹的雇佣合同当事人，小区所有的房屋维护基金交给政府指定的机构专项管理，物业管理公司不得插手住宅小区的经营事务。

　　笔者认为，物业管理应该成为家政服务的一个部分，住宅小区的业主为了家庭生活的需要，可以通过集体合同，雇用物业管理公司，但是物业管理公司不应处分业主的任何财产，在涉及到住宅小区内部道路建设、公共设施的绿化、广告经营乃至联谊活动组织问题时，必须由业主委员会或者全体业主大会讨论决定，物业管理公司只有执行的义务，没有参与决策的权利。只有严格限制物业管理公司的权利，明确物业管理公司的义务，物业管理过程中发生的纠纷才会逐渐减少。

　　乔新生（中南财经政法大学教授）

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