说起“宅基地”，一般认为是经乡、县政府核准的农村村民住宅用地。然而在江西省南昌市（昌北）经济技术开发区内有一片叫做“黄家湖私人住宅基地”的地块，虽与“宅基地”的概念有相似之处，但却有着特殊的含义。

　　1992年11月5日《江西日报》第4版刊登广告称：“昌北开放开发区首次推出住宅基地出让”——黄家湖住宅区，位于昌北黄家湖东岸，南昌市森林公园南路，紧靠南九汽车专用公路，离八一桥头3公里，距庐山南大道仅0．5公里。

　　黄家湖畔，空气新鲜，环境幽雅，一户一院，既亲密无间，又互不干扰。价格优惠，每平方米118元、138元、158元。付款方式：请认购者每人每户携定金5000元人民币。

　　我市第一个庭院式住宅区，第一座宁静理想的家园，每户占地166平方米，限建三层以下住宅，建筑形式可自由选择，土地使用年限70年。

　　该广告还附有“黄家湖私人住宅基地规划”图样以及交通区位图。联系地址：昌北开放开发区管理委员会。

　　1993年1月8日《江西日报》在“南昌市昌北开放开发区首次公开出让私营工业企业用地”的广告中“兹另公告”称：“黄家湖私人住宅基地已完成三通一平，尚有少量余地出让，莫失良机”。

　　“昌北开放开发区”就是后来的“南昌经济技术开发区”（下称昌北开发区）。近14年过去了，广告中所展现的黄家湖庭院式理想家园的美好图景并没有实现，那里仍然是一片荒芜。

　　“宅基地”上没有建房

　　7月4日中国经济时报记者来到南昌市黄家湖私人住宅基地区时发现，这里杂草丛生，间或有水泥管、预制件堆放，搅拌机、工棚在几栋三层楼房附近，像是简易的加工场、工地。据了解，由于所谓的私人住宅基地一直被撂在这，几乎没有房子建起来，所以一些地块被昌北开发区作为工业场地出租了。

　　记者目光所及看到有四座独栋楼房，记者来到其中路边的一栋，一位姓刘的业主从院里走出来，向记者谈起有关情况。

　　他说，他是南昌市民，看到昌北开发区1992年11月做的卖地广告后，花了2．5万元买了一块地，花2．7万元买了另一块地，差不多半亩地5．2万元，盖起这座楼院。

　　他还向记者出示了“宅基地使用证”和“建设工程规划许可证”。“宅基地使用证”封面的落款是“南昌市昌北开放开发区管理委员会”，发证单位盖章是“南昌市昌北开放开发区管理委员会土地使用证专用章”；“建设工程规划许可证”写明：编号黄宅第002号中华人民共和国建设工程规划许可证，建设项目：私人住宅，发证单位盖章是“南昌市昌北开放开发区管理委员会规划专用章”，时间：1993年9月24日。

　　据黄家湖私人住宅基地的其他认购者向记者反映，1992年南昌市新建昌北开放开发区，急需启动资金，于是拿出北郊黄家湖附近100多亩荒地，分成360块（每块166平方米）作为宅基地公开招商出售，平均每块地2万多元，在当时相当于购买南昌市一套两居室商品房的房款。但认购者踊跃，有买一块地的，也有买几块，甚至十几块，南昌市、江西省的投资者乃至港台同胞纷纷交纳定金、购买。最后交定金和全款的加起来估计约有200人。交足买地款的人也得到了上述“宅基地使用证”。

　　然而，13年后一些认购者向记者表示他们对买地后的情形强烈不满——由于没有通水、通电使他们无法建房，黄家湖私人住宅基地“三通一平”的承诺（见招商广告）在他们看来没有兑现。尤其让他们难以忍受的是，要求通水、通电以便尽快建房的上报、上访进行了13年却始终没有结果。

　　现在，这块私人住宅基地上只建起了几座三层楼房，有的认购者已将地块转卖或退掉，一部分就成了买地而没有建房的特殊业主。

　　开发区想收回“宅基地”

　　作为少有的既买地又建房的业主，前文讲的那个刘先生向记者诉说了自己建房居住的辛苦。

　　他表示，他按每块地8000元交了1．6万元的水电增容费，但自来水管道设施虽建好却没有水管接到水厂的总管上去，他只好在院里打水井自用；至于电，是从旁边工地临时接的工业用电，电费很贵。他这样在此生活13年了，没有人来过调查解决问题。

　　当记者来到昌北开发区管理委员会采访时，相关领导对上述情况做了另一番解释。

　　开发区管委会汤主任委托他的助理江洪峰和工委副书记汤家喜在接受中国经济时报记者采访时表示，黄家湖私人住宅基地区的“三通一平”是做了的，做到什么程度，有不同的标准，可能不完全。这些宅基地认购者之所以没有建房是因为他们看到当时的黄家湖这片区域还比较萧条，环境差，投资建房的前景不看好。他们都是些大小“财主”，看到现在南昌的房地产价格涨得厉害，黄家湖区域发展很快，最近又要求建房了。

　　江洪峰说，目前房地产宏观调控政策停批别墅用地，“一户一院”被定义为别墅，黄家湖私人住宅基地建“独门独院”也是政策不准许的，况且黄家湖是南昌市规划的生态保护区。关键是黄家湖私人住宅基地是1993年成立的省级昌北开发区出让的农村集体用地，在当时的环境下把它卖给非农村人口建房，本身就有不规范之嫌。现在要在这上面进行房地产开发，就必须通过法定程序把农村集体用地变为国有土地进行出让。

　　他表示，这个过程很复杂，需要时间，需要规划的改变，土地主管部门也是垂直领导的，黄家湖“私人住宅基地”是历史遗留的特殊情况，如何把卖给市民的宅基地变为国有土地通过招拍挂出让，确实是一个难题。

　　汤家喜书记对记者介绍说，黄家湖住宅基地卖给个人80亩，交定金的100户，交2万多元买地款的59户，共建房7栋。开发区领导换了几任，这种卖宅基地给市民和外来投资者建房的做法是不符合政策规定的，对此开发区是有责任的。

　　这两位昌北开发区的负责人指出，解决这个问题的合理办法不是“蛋生鸡”，即业主借地生财，而是收回这些宅基地，建设黄家湖生态区。他们考虑对交定金的人退还定金，对交了地价款的人，退还全款并利息，对已建房的按国家规定给予拆迁补偿，以此达到收回土地使用权的目的。

　　他们反复强调，开发区收回黄家湖私人住宅基地后不会转手再卖地，这里将要建绿色生态区。他们同时表示，开发区愿意就这一历史遗留问题与各方面探讨多种解决之道。

　　市规划局：规划是可以调整的

　　记者接着又来到南昌市规划局，一位曾在昌北开发区规划建设部门工作过的主管副局长接受了记者采访。

　　他表示，从现在的南昌城市总体规划来看，黄家湖私人住宅基地区是“绿心”，昌北开发区当时有的市级规划审批权已被收回到市规划局，现在他们有的规划部门是作为市规划局的派出机构，有规划方案的建议权，对于规划的调整要经上报审批。

　　他指出，控制性城市规划也要根据经济发展的情况而调整，如南昌市把原来从黄家湖私人住宅基地区旁通过的高速路移到外环，而要将它变成城市主干道，那些买地业主也许看到了由此带来这片区域的发展升值潜力，现在才如此强烈地要求建房，而这是需要申报规划审批的，但他们还没有收到昌北开发区调整“绿心”规划的申请方案。

　　记者随后来到南昌市规划局办公室对面的“南昌市城市规划展示馆”观察相关情况。记者发现，在“南昌市综合交通规划图（2003－2020）”上，确实有一条黄色的城市主干道通过黄家湖私人住宅基地区旁，在“南昌市经济技术开发区总体规划图”上，黄家湖私人住宅基地区也被标明是绿地，但在“南昌市公共设施布局图（2003－2020）”上，这一区域又被设计为“大型体育设施”。

　　业主：用发展的办法解决问题

　　王咨舜等业主代表向记者表示，他们决不会退还“宅基地”，更不会接受开发区退还购地款并利息的办法，他们坚决要求建房，要求通水、通电。如果说黄家湖住宅基地出让给市民和私人投资者违规，那么也是政府违规在先，业主不应当为政府的不正当行为承担责任，相反其合法权益理应受到维护，土地使用权交易事实成立，政府与业主之间形成了有效的民事法律关系，因此业主对已购“宅基地”有买卖与否和要价的权利。

　　记者在黄家湖私人住宅基地现场调查时，一位业主代表指着上空乱拉的电线说，这是租占他们宅基地的工场临时架设用的，连变压器都没有，如何民用？他们受骗上当了。

　　前文提到的那位姓刘的业主还向记者指着他的楼房东北方的一排连在一起的楼房说，它是2005年初经开发区批准建设的，他见过该业主的“宅基地使用证”和“建设工程规划许可证”，但窗户都没装，没人住。记者曾就此向有关部门负责人询问，他们均表示不知道黄家湖私人住宅基地区有新建房一事。

　　对于如何解决拖延了13年的黄家湖“私人住宅基地”悬案？业主代表还向记者谈了自己的一些设想。

　　他们希望能通过发展的办法来解决问题，如引入开发商对这片地进行房地产开发，实现业主、开发区和开发商的合作双赢。如黄家湖附近的碟子湖经填平改造建成了南昌市最高档的别墅社区——铭雅欧洲城，每平米均价达12000元。黄家湖私人住宅基地的区域条件不断改善，城市主干道将从此经过，其河道对面是新迁来的高级中学，如果修条路过去，这片地的开发价值将更加成熟，可以考虑进行高档住宅而非别墅的建设。

　　他们正在进一步研究论证黄家湖私人住宅基地的开发价值以及其他多种建房的可能性，并尝试与省内外开发商接洽引资开发事宜，希望能与有关政府部门共同探讨一条积极有效的解决办法。（记者谢光飞）