随着城镇建设步伐的加快，各地房地产开发企业迅速发展，对房地产开发及建筑安装企业税收征管的任务日益繁重。由于对该行业管理上的陌生，企业所得税日常征管工作的难度加大，存在的问题也较明显。

　　由于房地产开发企业通常是多个项目同时开发或先后滚动开发，其支出的相应费用难以准确归集，从而在销售成本结转和期间费用扣除上会计处理可能存在不确定因素，税务机关实地核实难以着手。

　　在实际征管工作中，以预计营业利润额计算缴纳企业所得税，实质上是一种预征行为，虽然方便了税务机关的管理，但会形成一个潜在的问题。即在开发产品完工后，要求企业按规定计算实现的销售收入并结转其对应的销售成本，计算出对应的实际利润(或亏损)额，再将与预计营业利润之间的差额并入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税，如果不采取措施加强对有关未完工开发产品的监控，完全可能出现纳税人多转成本的情况。

　　对于房地产开发企业在实施房屋拆迁过程中发生的拆迁费用，由于各地对拆迁补偿的标准不一，而且在实际拆迁过程中由于受到各部门之间的影响，税务机关对房开企业拆迁费用支付情况不了解，而且拆迁费用支付凭证不规范，无法确定其真实性，从而形成税收管理漏洞。

　　由于地方税务局在个人所得税的征收方式上不尽合理，基本上是在征收建安营业税和销售不动产营业税时附征，造成纳税人混淆企业所得税与个人所得税的概念，特别是一些私营房开企业一直认为税务机关是在重复征税，使管理的工作难度加大。

　　解决这些问题，一是根据房地产开发企业通常都是多个项目同时开发或先后滚动开发的特点，在日常管理工作中采取“一一对应”的管理措施，要求纳税人把开发产品的建造成本即开发产品完工前发生的各项支出，按照各个开发项目严格划分完工与否逐个逐项分别归集，为准确结转销售成本奠定基础。二是严格按照《中华人民共和国房地产管理法》的相关规定，确认商品房预售行为。即对符合下列条件的确认为预售：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。对收取了预售款项的房开产品，应当将有关登记情况及时报税务机关备案，对预售后实现销售的也应当及时报告税务机关，便于对该类房开产品逐个落实销售成本的结转，避免房开企业拖延销售收入的实现。三是通过加强与城建规划部门、房产管理部门和土地管理部门的日常联系，定期交换相关信息，了解房开企业的经营情况。四是针对房开企业的特殊性，在纳税人办理纳税申报的时候，要求纳税人完善相关申报表的说明，如申报当期实现的预售收入、销售收入、当期的开发产品完工情况、按销售的开发产品进行销售成本结转的明细情况等。五是国、地税机关切实加强日常联系，增进相互协调和信息沟通。力争通过相互协作的方式，在房开企业的建筑材料购进、修理修缮费用支付、营业税金及附加的征收及计算扣除等方面实现信息交流，共同规范该行业纳税人的财务核算管理，有力地推进国、地税征管，提高税源的监控管理质量。

　　作者：令狐毅　来源：金黔在线—贵州日报