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“新政”出台前后深圳房地产市场冷热不均反差强烈
深圳楼市：理性购房正悄然回归
仅仅半年时间里，今年深圳楼市就出现了冷热不均的强烈反差，6月就是分水岭。回顾实行“新政”前后的深圳楼市，我们可以更清晰地了解整个房地产市场的变化及动向。
从年初到春交会前后，深圳地产市场可谓风生水起。虽然市场上大张旗鼓的宣传少了，但是楼市呈现出的却是低调火爆的态势。当时南山的半岛·城邦一期1000多套单位仅7天便销售一空，花园城3期在拿到预售证当天销售率便达90％以上。而这两个都是每平方米均价过万元的项目。深圳西岸的西城上筑一期开盘当天销出740套，销售率达96％。就连动辄五六百万元、上千万元一套的观澜湖翡翠湾一期，也在发售当日创造了100％的销售奇迹。一次次的火爆开盘，不断刷新着深圳楼市的新记录。在那个时候，任何推广和营销活动都显得多余。在这些低调的背后，有一个不容忽视的重要因素：那就是巨大的购房需求及部分购房者的追捧。
时逢6月，“新政”相继出台，国家对房地产的调控力度逐步加大。深圳楼市也在“新政”中出现重大转变。“新政”从产品供应、税收、信贷、土地、数据统计、信息建设等多个层面加强调控，深圳地产进入了后“新政”时代。面对调控，不同楼盘的表现也不尽相同。一些新盘觉得政策不明朗，便处在观望中，将拿预售证的和开盘的时间推迟；一些刚好在这个阶段开盘的新楼盘，则冷静对待“新政”，选择了在6月开盘。
6月份市场成交量大幅下降
从6月开始深圳商品住宅的成交量出现显著下降，无论是二级还是三级市场，客户都大大减少，也不管是买家或投资者入市都很谨慎，市场观望气氛浓厚。
记者昨日到市房产管理部门查阅近日的市场成交情况发现，7月12日这一天总共成交78套。其中罗湖18套，福田才2套，南山14套，盐田区为零，宝安19套，龙岗25套。而2005年全年全市共成交商品住宅100024套，日均销售274套。据初步统计，“新政”后开盘的住宅项目大概有七八个。通过对罗湖的鸿景翠峰、深圳西岸的风临洲、龙华的碧水龙庭、盐田的云顶天海以及南山的华联城市山林等不同片区、不同规模和品质的楼盘进行调查的结果显示：他们的开盘情况与年初的低调火爆形成了鲜明对比，销售速度相对放缓。总体来看，异常火爆的情形已经不再，从另一方面也表现出当前市场的理性。
当然，其中个别楼盘销售状况较差。一方面由于处在“新政”特殊背景下，市场前景不明朗，部分购房者持币观望；另一方面则在于楼盘没根据市场变化作出相应调整，其价格高于消费者预期，却没有品质作支撑，因此成交情况并不理想。
“新政”是一块试金石，有些楼盘则经受住了市场的考验，比较典型的是华联城市山林。这是在深圳公布“新政”实施细则三天后开盘的项目，开盘当天销售400余套，均价万元以上，销售率近50％，体现了过硬的楼盘素质。
高性价比的楼盘将在竞争中胜出
在这个调控的时期，更需要理性的购房思维。在接二连三出台的政策影响下，深圳房地产市场表现得异常微妙，理性购房正悄然回归。
从“国六条”、九部委“十五条”中不难看出，政府调控的主要目的在于调整住房供应结构、稳定房价，让房地产市场回归理性，以满足绝大多数人的住房需求。在宏观政策的影响下，理性购房才是大势所趋。对近期的购房者进行的调查显示，他们更强调物业的实用功能与居住功能，一些高性价比的房子更容易得到市场青睐。近期开盘的华联城市山林，正是因为其拥有稀缺资源、着重对楼盘品质的精雕细琢，成为对高性价比楼盘的精彩诠释，赢得了置业者的认同。
业内人士指出，随着住房建设规划及从土地到项目的90平方米占70％以上等政策的逐步落实，未来市场供应结构将朝着有利于中低收入家庭的方向逐步改变。从这个角度来说，现存的大户型社区，其稀缺性将衍生出更多机会；而对于未来的中小户型楼盘来说，竞争将更加激烈。未来供应套数的大幅增加，将对发展商、代理商的专业性和塑造产品的能力提出更大的考验；而随着更多产品创新和营销模式的出现，也将对楼盘的品质提出更高要求。
所以，我们不难得出结论：一方面，“新政”对房地产行业来说，将加速发展商的进一步洗牌，并对发展商在资金、户型设计、规划、运作等方面提出更高要求。另一方面，对购房者而言，则更多地回归理性，不再盲目跟风“疯抢”，将更加注重房产项目的性能价格比，从项目价格、区域位置、综合品质、配套设施条件、户型环境等多个因素综合考虑。这也预示着强调“功能主义”、“实用主义”的理性购房时代来临。
编者按2006年注定又是深圳地产市场的一个“政策年”。继“国六条”、九部委“十五条”之后，近期深圳的“国十五条细则”也已出台。处在风口浪尖的房地产业正在发生着巨变，这种变化不仅体现在行业层面上，也体现在市民和企业层面上。我们力图将深圳房地产业放在新政这个大背景下进行详细解读，通过对深圳地产市场的理性分析，希望能引起发展商和消费者的一些新思考，使他们能在实行新政这个特殊时期，把握住更多机会。 |
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