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海南楼市走向让人困惑。 本报记者 林萌
海口一些售楼部冷冷清清。 本报记者 王凯
海口房价虽然稳中有升，并跨越了3000元/平方米大关，但有价无市也是不争的事实。
从一个月能卖几十套到只能卖几套，甚至一套都卖不出去，海南各楼盘销售陷入了空间低谷。业界人士将此归结为宏观调控和海南固有的淡旺季影响所致。国家宏观调控对于海南这样一个房地产市场以投资性、外源性为主，中低价位现房充裕、本地购买力不足的地区，短期压力之大是不言而喻的。但仔细探究，宏观调控对海南楼市低迷只是起到催化剂的作用，海南房地产业本身存在着一些不容忽视的内外发展问题。
有价无市的低迷楼市
近几天，记者一行驱车走访了海口西海岸、滨海大道、世贸片区、海甸岛、南沙路片区、南渡江等地的多处楼盘，有2个楼盘各有一个客户在看房或办理购房事项，而其他的楼盘则除了记者一行人，没有其他客户光顾，各项目售楼部可谓是冷冷清清。而海口市房管部门披露的成交情况看，有的一天4套，有的一天10多套，而海口目前在售的楼盘至少有几十个，不少楼盘的销售状况可见一般。而海口税务部门有关人士介绍，他们估计目前办的一些手续可能是前两个月卖的房，进入6月后估计绝大多数楼盘一套都没有卖出去。
尽管海口有关部门统计房价在上升，但开发商普遍感觉楼市压力更甚过以往，表面上房价上去了，实际上在暗掉，因为折扣幅度大了。有的营销总监介绍，每上调一次价，销售速度就放慢许多。一些市民认为，目前股市回暖，没有必要将那么多资金压在房产上。事实上，5月以来，有一些外地购房者将手中楼盘以低于购买价转手，显现对海口房产信心的不足。
城市缺乏品质
海南的楼市主要集中于海口和三亚，虽然三亚已在国内外具有一定的美誉度，但事实上海口、三亚都存在明显不足，距理想居住地还有较大距离。三亚城市规模过小，城市功能和配套设施明显不足，人文底蕴积累不够，不适宜长期居住。而海口规划混乱，城市形象破败不堪，接吻楼、握手楼比比皆是，与内地省会城市形象差距越拉越大。
海口长信海景花园的有关负责人在对比海口与杭州等地认为，以外销型为主要特征的海南楼市，其楼盘销售压力较大的根源在城市的吸引力不够。参加博鳌房地产论坛的青岛银盛泰集团总经理赵伟征说，从飞机上看，海南的自然植被保持非常良好，但从机场到会场的路上感觉海南建筑比较破旧，并没有什么特色。听说海南的房子许多卖给外地人，这跟青岛有些相似，青岛也是滨海城市。他个人认为，许多有钱人会买青岛的房子但不一定会买海南的房子，这是因为海南的城市缺乏品质。
事实上，以滨海度假休闲为卖点的城市并不止只是海口，大连、青岛、威海、厦门、北海、珠海等地都是海南外销型楼市的潜在竞争对手，卖房子实际上卖的是城市的价值。从目前的现状看，大连、青岛等地对有钱有闲阶层的吸引力要大于海南。浙江新湖集团股份有限公司的程蕾认为，对海南的总体感觉是规划太差、太乱，配套不完善，这肯定会影响岛外客户置业，因为岛外客户不仅仅需要海南的自然环境，还需要城市提供适合生活的配套设施。
开发商急功近利
相比于北京、上海等地，海南房地产业的进入门槛较低。杭钢置业海南方面有关负责人表示，在一些大城市没有几个亿的资金无法进入房产开发领域，但在海南几百万就可以做项目了。海南地价不高，即便售价不高也仍有一定的利润空间。
省房协有关人士介绍，海南房地产开发商普遍存在着急功近利的心态，对社会责任考虑的较少。据悉，由于开发商的利益驱动，他们有强烈夺取公共空间的冲动。令人不解的是，在利益的博弈中，一些规划得不到有效执行，使得公共资源被掠夺。少数人侵占了城市稀缺资源，绿地空间盖起了楼盘，本来是公共配套的变成了纯商业用途，外在建筑形态和色彩本应与周边相协调的却变得不伦不类……规划被破坏的结果使整个城市的面貌和形象受到伤害，并进而也间接影响到了开发商们房产的价值。
房产商急功近利还表现在诸多方面，如一些以“公关”为生的掮客在一些职能部门很吃得开。此外，省房协委托的一份最新调查分析认为，海南房地产市场行为尚不规范。在整个购房过程中，楼盘信息几乎都是开发商发布的，从供应量到价格基本上是开发商说了算。由于专业信息的不对称，购房者基本上都处于劣势地位。发生在业界不正常的行为比比皆是，例如“一房两卖”、“一房三卖”现象，本不应该计算入公摊的面积算入了公摊，由于种种原因，一些职能部门对房地产不正常行为的规范管理力度大打折扣。
一系列不规范的现象发生，使得人们有理由质问：为什么每一次的利益博弈，损失的都是公共利益或市民利益？有关公务人员是否有足够的专业素养和职业操守履行自己的职责？
营销过度贩卖概念
在尝到炒作概念的好处后，海南不少楼盘已进入贩卖生活方式的阶段，不少华而不实的概念楼盘开始大行其道。复制外地的经验，成了一些开发商的拿手好戏。结果网上一搜索，海口不少所谓的创新楼盘其实是直接克隆外地楼盘的名字。
如海口“都市森林”大做“森林”概念，对外推介的“数百棵珍贵大树和几十万平方米森林”，实际上小区内移植的一些树并不珍贵，而“森林”只是邻近某部队油库的一片次生林，并不是小区本身所拥有。面对记者的疑惑，一售楼小姐说，房地产本来就是玩概念。在海口东海岸的一些“半拉子”，有精明的开发商稍加改造后，打出所谓的纯老年公寓，以概念炒作吸引一些不了解海南情况的岛外老人购买，生活成本高且不说，生活也极不便利。无疑，对购房者不负责任的开发商将面对后期纷繁的纠纷。建设部中国房地产及住宅研究会副会长张元端说，老年人实际上怕寂寞，这样的楼盘并不适宜。
由于对概念过度信任，在海南从事多年房地产工作的潘先生说，一些开发商没有沉下心来扎实抓工程，如海南相当高比例的商品房出现了外墙裂痕。
业界人士邓凡认为，海南目前所谓的“名星楼盘”基本上都遭遇过投诉。随着购房者理性程度的增加以及购房关注点的转移，还是应根据客户的需求进行针对性、满足性开发，做好楼盘本身质量的开发。京城房地产商潘石屹在接受记者采访时说，海南地产商要盖好房子。
重销售轻后续服务
海南的房地产市场对岛外的依赖性很强，今后，外来购房者的比例有可能还会增大。
记者等人晚上驱车看到海口海甸岛一带的房子黑灯瞎火的楼盘居多。而在三亚一些地方，空置率过高的房子让人产生到了“鬼城”的感觉。岛外人士购房后平时不居住，由于门窗紧闭不通风，一些装修已出现损坏，有的则出现了小偷入住的现象。滨海大道有的楼盘由于岛外人士购买比例过大，本岛入住者感觉整个小区没有人气，实际上也加重了入住者的物管负担。中房投资集团有限公司总裁黄培表示，现在有钱同时有闲的人群比例还不是很高，有钱的人往往没有闲。如果投资海南房产平时只能空置，他不会考虑在海南买房。
无疑，重销售而轻后续服务的状况将严重影响海南楼市的健康发展。业界人士邓凡建议，一方面海南的开发商应联合对外统一营销海南、营销海南的房地产，另一方面海南有关部门应呼吁、引导社会中介组织积极发展租赁、异地换房度假等形式，使空置的房屋得到充分利用。 |
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