社区环境改善，居民物业升值。精细化管理让宝安水田新村居民尝到甜头

　　八旬老人三声赞道出社区居民喜

　　本报讯 如今，想在宝安石岩水田社区的水田新村租到一套合适的房子，可不像两年前那么容易了。

　　7月4日，正赶上轮休，在一家企业做中层主管的刘爱国先生想寻租一套两居室，他接连询问了十多户人家，得到的回答却如出一辙：“不好意思，没有空房啦！”刘先生感喟说，这两年，水田新村的房子不光租金涨了，房源也越来越紧俏了。“原先可不是这样，那时候，租金便宜又好租，就是环境差很多，我同事租住在这里的，基本上都被撬过锁。”

　　“社区环境的改善，的确带动了居民物业的升值。”水田社区居委会副主任郑文浩的这句话，佐证了刘先生的那番感慨。

　　名为“新村”，却不同于开发商开发的现代新型小区。水田新村这个当年由村民们“一家一栋楼”组建成的“土著小区”，曾经让人头疼不已

　　郑文浩说，水田新村2004年1月份前没有引入物业管理时，整个小区的环境脏乱差，偷盗抢劫之类的案件接二连三，房子租金便宜到每平方米六七元钱，出租率却只有60％左右。引入物业管理后，社区环境一天天变靓了，租金行情也一路看涨，每平方米涨到了10元钱，出租率非但没有下降，反而上升到90％多。“虽说每月要多掏些钱，可是许多房客还是喜欢在这里住，这里环境好，治安好嘛！”

　　确切而言，水田新村由泾渭分明的两个区域组成：1区~5区属于老区，该区域有楼房逾百栋，均为4层至6层不等的多层结构，是1993年前后，由原水田村的村民和少量外来人员按照“一户一栋楼”的模式自掏腰包建起来的；6区和7区位于相隔不远的一处半山坡上，这里是村民们富裕起来后自己投资建成的别墅区。2003年前后，原村民大都搬进了别墅，空置出来的1区~5区的那逾百栋楼房则成了外来租房者和个体经商户的天下。多年来，无论是附近居民还是各级管理部门，只要提及“水田新村”，指的都是1区~5区那个老区，大家已习惯把6区和7区称作“别墅区”。

　　和特区内外众多“城中村”一样，这个由逾百栋楼房和数万名外来人口构成的社区，成了社会管理中一块难啃的“骨头”。水田物业管理公司负责人是这样向记者描述水田新村老区的“先天不足”的：由于这些楼房建成于上世纪九十年代，规划和建设标准低，规模小，水、电、路等基础设施差，配套设施不全，整个小区没有封闭，四通八达。此外，一些村民由于无钱在划归自己的住宅用地上盖楼，以致留下许多杂草丛生、鼠蛇成群的待建地……凡此种种“先天不足”，给社区管理带来了一系列的后遗症：环境卫生脏乱差，偷盗、抢劫等治安案件频发，居民乱搭建、乱摆卖、乱堆放、乱拉电线等现象严重。

　　“前些年，我们这里虽然很少发生重特大的恶性案件，但是像入室盗窃、抢夺手机这样的事情就很多啦！那时候，小区里到处都是出口，小偷作案后很快就可以逃走，连影子都找不到。”在水田村土生土长的小伙儿刘文兴告诉记者。

　　郑文浩说，在历年的失盗案件中，损失最为惨重的是一位经商的房客，他晚上把一台三菱吉普车停在楼下，半夜汽车就被盗贼偷走了。整个小区没有停车场，也没有机动车出入登记制度，失主只能自认倒霉。

　　历史形成的居委会管理社区的陈旧模式，不仅给前者带来沉重的经济负担，其管理效果也无法适应城市化的要求。在困境中，水田社区率先寻求“突围”

　　宝安区推进社区物业管理工作领导小组办公室主任王文林对本报记者说，水田新村在宝安区颇有代表性。在引进物业管理之前，其管理工作基本上由水田社区居委会负责，居委会再聘请保安员、园林工、保洁员等来进行管理。居委会管理小区，无论是在管理人手还是在专业水平等方面，都难于适应小区建设和现代物业管理要求。因为居委会不是经济实体，这就决定了它不能向业主收取任何费用，最后所有的管理经费就只有由股份公司来承担。这样一来，又增加了集体经济的负担，客观上损害了所有股民的利益。在这样的困境中，水田社区开始探寻“突围”之路。

　　在石岩街道党工委、办事处和宝安区住宅局、综治委等部门的鼎力扶持下，水田社区居委会按照量力而行的原则，积极为引进物业管理搭建平台。在基本条件具备后，2004年1月，他们自行成立了水田物业管理公司，在包括水田新村、三祝里小区和捷家宝公司小区在内的整个水田社区全面推行物业管理。

　　社区管理模式的改变，不仅改善了社区环境，还转变了人的观念。八旬老人的三声赞叹，道出了社区居民的喜悦

　　推行物业管理后，水田新村在悄然变化：盼了多年的排污管道终于铺设了，沉沙池和垃圾池也建成了，裸露的地面上补种了绿树和草皮，乱搭建拆除了，小区实行封闭管理了，进出车辆开始执行严格的登记制度，路灯亮起来了，电子探头值守在各个角落，全天候巡逻制使居民们随时都能看到保安员的身影……

　　郑文浩告诉记者，由于水田物业管理公司成立不久，无力承担像水、电、路等这些基础设施的投资，因此，居委会和股份公司先行承担了这笔投资。

　　硬件设施完备了，社区里随地吐痰、乱丢垃圾的现象减少了，卫生状况改观了，居民们的安全感也增强了。自2004年以来，包括水田新村在内的整个水田社区创下了“零发案率”、“无毒社区”的纪录。说起这些喜人的变化时，80岁的水田村老村民刘桂友老人伸出大拇指，连道三声好：“现在啊，这里环境好！治安好！空气好！”

　　在推行物业管理之前，水田新村的保洁工作一直是由居委会聘请的5名本村妇女负责。居委会负责人说，“这也是出于解决这些本地居民就业问题的考虑，多少带有一定的福利色彩。”对她们的工作职责，居委会也没有明确的界定。于是，除了社区内几条主要道路外，那些偏僻巷道和卫生死角，几乎就不见她们打扫。

　　2004年1月后，小区的保洁工作转包给了一家保洁公司。仍是出于解决户籍居民就业考虑，居委会通过做工作，这家保洁公司“接纳”了这几名女工，仍旧让她们负责水田新村的保洁工作。令人惊奇的是，人还是这些人，只是由“社区居民”变成了“企业人”，工作隶属关系变了，责、权、利明确了，她们的工作热情和服务质量也发生了天壤之别的变化：残存多年的卫生死角不见了，24小时保洁也取代了原来的“一日两扫”制，为了便于居民监督，她们还把监督牌张贴在醒目处，上面写着自己的名字、工号、服务区域和投诉电话，随时接受居民们的监督。“这就是体制变革对人的塑造和改变！”人们感慨着。

　　越来越多的居民开始接受“花钱买服务”的理念，这是社区管理体制变革给居民观念带来的又一次提升。

　　面对居民们的困惑和质疑，王文林曾在多种场合给社区干部和居民们算过“明暗两笔账”。王文林说，这笔“明账”就是推行物管后，社区环境得到提升，带动物业的升值，最明显的收益就是房屋租金的增长和房价的增值；另一笔“暗账”更是“不说不知道，一说吓一跳”，引入物管后，居民一年要掏数百元的物业管理费，表面上看，居民好像“吃亏”了，其实这是“用小钱换大钱”，因为多年来，社区的基础设施投资和管理等费用一直是由股份公司承担，每年这笔费用都要数百万元甚至上千万元，这些钱本来都是属于股民的。实行物业管理后，物业管理公司将完全实行企业化运作，股份公司将会甩掉这一沉重“包袱”，股民们每年的分红自然就会多起来。王文林的“明暗两笔账”，使淤结在许多居民甚至基层干部心中的困惑慢慢释然了。