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设定购买资格 购房人必须采用实名制———
昨天上午，华贸中心售楼处，开发商国华置业的几个高层抬眼望着窗外正在建设的华贸中心1、2号写字楼，欣慰的同时，还有点暗自庆幸。出差在外地的美林地产集团总裁一行的心情也是如此。原来，昨天上午，据可靠消息，一份被房地产业内人士称为“九部委‘十五条实施意见’第四个配套文件”的文件完成了建设部、商务部等6个部委的会签并将于近日上报国务院。这份“限制外资购房”的文件一旦正式实施，我国在2002年取消外销房和内销房区别后，不受任何限制的外资投资房地产将再次受到限制。
新文件明确规定，今后，只有境外机构在中国境内设立的分支、代表机构(房企除外)和在境内工作、学习超过一年的个人，具备购买符合实际需要的自用、自住商品房的资格。尤其值得一提的是，境外机构和非中国居民个人购买房产，还将必须采取实名制。这将意味着：今后，境外机构和非中国居民不是“有钱就能买房”。他们要在中国购房，除了要求实名制，还需要有批准机构设立的证明、个人来中国工作或学习的时间等证明，才能去办理购买和登记手续。
政策解读
“商业存在”阻止境外热钱炒房
在2002年取消了外销房和内销房的区别后，我国在外资投资房地产方面没有了任何限制。由此，中国也成为国际货币基金组织187个成员中少数几个对房地产投资没有限制的国家。
据透露，该文件对外商投资房地产的市场准入、开发经营、境外机构和个人购买房产等三大领域，均进行了明确的规范。按照六部委目前的设想，今后机构和非中国居民购房，除了要求实名制，还需要有批准机构设立的证明、个人来中国工作或学习的时间等证明，才能去办理购买和登记手续。同时，外汇管理局也将会在结汇这个环节守住资金闸门，相关房产转让所得人民币资金，经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
此外，该文件还规定：外资投资购买非自用房产，应遵循商业存在原则，按规定申请设立外商投资企业。其中投资总额超过(含)1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%。而这个“商业存在”意味着，今后，从事房地产开发和经营的外资单位，必须取得商务部的外商投资企业批准证书和国家工商总局的营业执照。“这意味着，以前一些金融投资机构和其他各种渠道进来的境外热钱，将不能够直接投资购房，必须经过批准、登记才行。”有关人士指出，而这将对外资炒房起到立竿见影的作用。
与此同时，据了解，按照上述思路，政府将对房地产领域外资的税收优惠政策进行相应调整。与此呼应的是，FDI（外国直接投资）科目也将有所变化，房地产投资可能不会像现在这样全部计入FDI（外国直接投资）。此外，外管局一直实施的严审结汇的措施，也将继续执行下去。
各方反应
海外房地产基金机构：慎言
作为“房地产外资设限”的直接利益相关人，海外房地产基金经理们表现得十分审慎，如同此次北京的房地产开发商慎言“国六条”一样。显然，他们不希望在敏感关头发表任何言论。“我们注意到了，中国政府目前正在进行房地产宏观调控，相信中国政府能够将这种限制保持在一个合适范围内，这对中国宏观经济和房地产市场发展都有利。”一家境外REITS管理公司高管在与记者的交谈中说。
海外机构和个人：继续购买
而此前已经在北京、上海等地购得物业的嘉德置地、ING等境外大型投资机构相关负责人在接受记者采访时，都明确表示准备在中国继续前行。“相信中国有关方面的限定政策针对的是‘热钱’，而不是我们这样的长线投资。”另外，中原地产以及上海几家地产机构都透露，近日咨询并表示着急打算在政策出台前购买房产的外籍人士有增多迹象。
业内人士：关键看“热钱”如何界定
高力国际中国华北区常务董事高晓辉认为，外资热衷于内地楼市的原因主要包括：首先土地属于稀缺资源，尤其是一些地段非常好的写字楼，本身物业的升值空间很大。其次，北京高端物业的租金回报率不断提高。最后一个原因是外资看好人民币的升值潜力。也正是如此，新政策最关键之处在于如何界定“热钱”。
新闻分析
限制外资购房酝酿已久
戴德梁行、高力国际等机构在接受采访的时候都表示，这个消息来的并不突然，对外资投资房地产设限的呼声从去年开始已经逐渐明朗。
高层关注外资“房地产热钱”
去年，正担任国家外汇管理局局长的郭树清曾表示，2004年出现了大量境外人士到境内购买房地产的情形，在一些沿海城市明显带有投机性质，并有逐渐从沿海到内地的投资趋势。他表示，外汇管理部门和其他宏观经济部门正就此进行调查，并将对违规行为严肃处理。今年，国家统计局局长李德水在其文章《控制外汇储备增长的对策》中，格外强调了他与香港中文大学校长刘遵义教授的会面。当时，他向其请教如何防止国家外汇储备增长过快的问题时，刘遵义教授指出，外商直接投资房地产不应作为外商直接投资，这样可以减少“热钱”流入我国。无独有偶，国务院发展研究中心金融所所长夏斌、北京师范大学金融研究所所长钟伟以及中国社科院房地产金融研究所尹中立博士等专家学者，都曾多次呼吁建议国家尽快出台对外资进入房地产设限的相关政策。
“落闸”前外资行动加快
也正因如此，有关人士分析，境外机构和个人都对新政策的出台有着充分的思想准备和“实际准备”。从去年下半年至今，境外机构和个人在北京、上海、广州、深圳等地的购房行动明显加速。
高力国际近日发布的北京房地产市场第二季度发展趋势分析显示，二季度北京市场外资买楼总额为34亿元人民币。其中有两单格外引人关注：德意志银行购买美林香槟小镇以及凯德置地购买西环广场。根据高力国际方面的介绍，德意志对美林香槟小镇174栋别墅的估价约为4亿元人民币，而西环广场9万平方米商业及写字楼的估价则高达18亿元。而据中原地产的分析报告，二季度境外机构还有一单不被外人所了解的大宗交易：日本Re-plus株式会社在4月收购了华贸中心1、2号写字楼四层以上的近12.4万平方米的面积，交易额超过28亿元。
在北京以外的城市，外资在政策落闸前的加速行为也明显可见：6月13日，摩根士丹利出资约8亿元，在上海购入了116套高档住宅；渣打银行直接投资有限公司7月13日宣布，该公司近期已完成对绿城中国控股有限公司(绿城控股)的一笔直接投资，投资金额约为3.7亿港元。
国外对外资购房如何设限
在诸多设限的国家中，大多数的管制措施是集中在上游交易环节。如澳大利亚强制要求非居民离开时必须立即出售所购房产；巴基斯坦只允许专门从事房地产业务的非居民在当地出售房产；西班牙、保加利亚对非居民大额出售或超过一定标准时，要求事前报备。
还有一部分国家则紧守汇兑作为最后闸门，如塞浦路斯，对用外汇购买的房地产，每年出售汇出境外的款项不得超过100万塞镑或总金额的1/3。菲律宾则要求非居民出售房地产的收益必须从银行系统汇出。<<
管制的方法也各有不同。塞浦路斯、新加坡和波兰要求对超过一定面积、规模的房地产进行审批。<< |
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