有句话：市场总有一只无形的手，当结构出现问题时，就会自我调节。建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的正式出炉不仅让调节的“手”更加有力，同时也让各种猜测与纷争尘埃落定。

　　解读四大核心内容

　　被无数购房人、开发商关注并被网友称为“达·芬奇密码”的“国十五”条中关于90平米户型的问题日前终于得到破译。近日，文件号为建住房（2006）165号的建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》正式出炉。文件中对前期提出的90平米户型问题、小户型比例要占70％以上等政策作出了更为明确的解释。随着它的出台，南京众多开发商建立在原来猜测基础上的种种“应对之策”不得不重新面临变化。

　　核心政策一：自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70％以上。

　　解读：该项政策中首先明确了90平米以下的要求是针对套型建筑面积。虽然此前有建设部官员指出套型建筑面积的计算极其复杂，但这次终于明确指出：“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”

　　“以建筑面积代替套型建筑面积的做法，对90平米的实际要求更加严格。针对不同建筑类型不同得房率来说，对户型设计的要求以及居住的舒适度来讲也都较高。比如按照85％得房率来算，套内面积即70平米左右；而再低点则只有60多平米了。”一家房地产开发企业的建筑师这样告诉记者。但是也有业内人士提出，从销售角度来说90平米以下的套型在南京市场上一直都比较受欢迎。因此，作出这样的规定，利于控制房屋总价，为中低收入群体提供更多选择。

　　核心政策二：70％的比例针对的是年度城市开发总量。

　　解读：在此之前，关于70％比例是否会一刀切的问题引发了众多的质疑和讨论。此次细则中明确指出，这里的70％是针对“按照年度新审批、新开工的商品住房总面积计算。”根据细则要求，各地应根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中等收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求，并将住房套型结构比例分解到具体区域。

　　从记者采访过程中得到的回应来看，众多开发商对此项政策普遍表示赞同。“本来各地的房产市场都有自身的特点，如果一刀切自然较难操作。70％意指城市总量，总量与项目相结合的原则，不针对个盘而是考虑市场整体，也更具有操作性，对整个市场也是一个正向的引导。”业内人士这样说。另外，细则中提到“各地根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求，并将住房套型结构比例分解到具体区域。”也充分考虑了保障中低收入人群住房的需求，体现了房价主管部门对房价控制的意图。

　　核心政策三：各地要严格按照上述要求，落实新建商品住房项目的规划设计条件，确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。

　　解读：明确规定的“不得擅自突破套型比例”的要求，对此前意欲通过户型整合打“擦边球”的开发商来说无异于当头一棒，并对违规者也作出了明确的处理规定。另外，《意见》明确要求把套型结构比例落实到具体项目。为此，特别提出了城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作，首先应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度、住宅面积净密度两项强制性指标。据悉，住宅建筑套密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅套数，住宅面积净密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。如果有这两项指标在，就很容易得出套均建筑面积。那么，具体到一个房地产项目中大户型房屋是否偏多，就一目了然了。有房地产的业内人士指出：“这样的约束事实上已经介入到了拿地环节，因此开发商的开发计划也需要进一步向建筑面积90平米以下倾斜。”但也有开发商质疑，新的招拍挂项目和政府收回的土地都可能按规定进行透明操作，但对于大多数囤积在开发商手中的闲置土地来说，可能通过更改规划日期等方式规避政策，给政策的贯彻落实带来难度。

　　核心政策四：6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地年度结构比例要求，因地制宜地确定需要调整的情况。

　　解读：《意见》不仅明确提出了已审批项目套型的调整，并规定了调整项目的顺序。首先要调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目，在土地出让合同中约定了销售价位、套型面积等控制性要求但企业未执行的普通商品住房项目，以及以协议出让方式取得土地使用权的项目。另外，对具体调整工作提出了程序性要求。特别提出对于已明确为需要调整套型结构比例的项目，建设单位拒不调整的，原审批机关可以依据《行政许可法》第八条有关规定，作出变更规划等许可的决定。

　　市场作出敏锐反应

　　黄先生工作3年多了，近期正盘算着买套房屋作结婚之用，因此也一直密切关注着南京的房地产市场。面对前后频出的政策，黄先生却越来越觉得很矛盾。他说：“本来认为在国家政策要求下，90平米以下的户型在市场上会越来越多，我们的选择余地会更大，同时对房价松动也抱有一定希望。但现在细则出台，感觉弹性比较大，执行起来也不一定太容易。房价要想下降可能还是很难。因此对于我们购房自住来说，可能再观望也没有多大的意义。”

　　细则的出台不仅让众多购房人异常关注，也引起了南京房地产市场最近的新变化。据悉，在南京多个陆续开盘销售的楼盘中，部分楼盘就已以中小户型为主，既顺应了市场的需求，又成为新政细则的贯彻范例。如最新亮相的城东楼盘鸿意星城，在户型设计上不仅有70至90平米的两房，更推出了60平米左右的一房两厅，90平米以下的户型在整体中接近了70％以上。而城北的“金陵大公馆”最近也在加推出200多套户型面积在40至70平方米的小户型住宅。另外，此前江宁等地一些酝酿更改房型的楼盘也明确要给一些大户型房源“瘦身”。南京地产商们的这一系列动作，无不体现出宏观调控这只“手”已经开始发挥的效用。

　　翘首以盼地方细则

　　据业内知情人士透露，目前南京市的具体细则仍在指定之中，尚未最终落实。但建设部的细则无疑会加快地方细则出台的步伐。有关人士向记者介绍，经过长时间的期待和猜测，各项新政似乎都难以得到最终的明确，很多开发商的心态也都由开始的焦急担忧变得相对平和。

　　但也有业内人士对细则的制定与实施提出了不同的声音。比如有开发商就提出：“开发商已经拿到的土地，如果当初拿地时价格较高，开发中小户型入不敷出，具体运作时是否不受70％限制，这还有待即将出台的地方细则进一步明确。”另外，细则规定70％的比例总量地方政府必须分摊到每个区域甚至每个项目，这个看似易于操作的规定同样遭到争议。有业内人士坚持认为，细则在实际操作过程中将遭遇执行难。“到底哪个区域的项目大户型多，哪个区域的大户型少，政府如何确定？确定的依据又是什么？”该业内人士表示，将70％比例总量分摊到各个区域如同将“70％”比例确定在单个楼盘一样，同样面临操作难。

　　对于地方细则的悬而未决，有资深地产人士表示，这主要还是因为今年宏观调控政策诸多条款的模糊性。同时，建设部此次对相关条款做了确切的解释，虽然给了地方政府很大的处理空间，但同时也使地方政府面临着很大的挑战。因为新供应的地块早在推出时契约上已有明确规定，现在对于未取得施工许可的地块如何进行调整，如何从地块考虑到定位及市场需求等，同时对整个城市开发总量以及户型比例进行合理分配和规划，对地方政府职能部门的执行力都提出了考验。