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尽管宏观层面一再“亮剑”、调控房地产市场，但境外资金仍在钻政策的“空隙”，“逆流”潜行。国内有关部门和一些专家希望尽快出台针对外资进入中国房地产市场的限制政策。 有消息称，限制外资投资房地产的政策近期有望出台，设限措施将主要以限制非中国居民购房为主。新华社发
外资炒房咄咄逼人
双向扩张
目前，外资投入内地房地产呈现两大新动向：一是从商业地产、办公楼转向中高档住宅市场。二是从一线城市向二线城市扩张。目前尚无确切统计究竟有多少外资涌入国内房地产领域，业内人士普遍认为规模不小。可资旁证的是，其一，房地产业现已跃升为我国第二大外商投资行业；其二，据外管局发布的《2005年中国国际收支报告》显示，去年外资机构在国内收购房地产总额达34亿美元，占国内房地产总投资额的15％，而实际数字可能更高，因为部分无法核实的交易还未被统计在内。其三，当下我国外汇储备增速变快，游资流入在加速，游资暂时的“歇脚”点之一便是房地产。
“逆流”而进
来自市场的种种信息表明，眼下，尽管楼市调控日紧，外资“吞吃”国内房地产的势头有增无减。
案例
7月13日，渣打银行直接投资有限公司（渣打投资）宣布，近期已完成对绿城中国控股有限公司一笔3.7亿港元的直接投资。绿城控股是一家在长三角地区，特别是浙江市场领先的房地产开发企业，2004年、2005年连续两年进入中国房地产公司品牌价值十强。这是在国家加强房地产宏观调控的背景下，渣打投资在两个月内，连续两次在内地房地产领域投入重金。第一次是对7月5日刚刚在港交所挂牌上市的世茂房地产投资5000万美元。渣打表示，接下来，渣打投资不仅仅对成熟的大型房地产公司进行股权投资，还将对品牌房地产公司旗下的具体房地产项目进行投资。
与渣打投资相比，摩根士丹利是个先行者，截至去年底，它在中国房地产市场的投资总额已达30亿美元。此外，花旗、荷兰ING集团、高盛等海外投资机构也纷纷加速进入了中国房地产业。
恶果重重
助推楼市价格上涨
外资助推了房地产价格的上涨。有人认为，外资在我国的房地产市场中的总量中所占比例很小，因此，不可能对房价产生大的影响。但进入我国房地产市场的外资主要集中在北京、上海等能起标杆作用的大城市。而在投资市场中，外资对国内投资者的心理影响非常大。
影响国内信贷政策
外资影响国内信贷政策的有效性。外资除了通过直接购买国内的不动产或从事房地产开发之外，还通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内的房地产市场。根据我国现行政策，外资企业可以在批准的投资总额和注册资本差额内允许自由举借外债。为了从境外融资的方便，很多内资企业通过各种方式实现外资化。由于外资的作用，国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约。
加大人民币升值压力
大量资金流入我国的房地产市场加大了人民币升值的压力。2001年以后，在国内外因素的影响下，人民币产生了升值的预期。根据日本及我国台湾地区的经验，在本币升值的过程中，房地产和股票等资产会产生价格上涨，吸引大量的外资投机房地产和股票市场，而大量的外资的流入又进一步强化了本币的升值预期。
剑舞两招指向外资炒房
一张全面监测海外游资炒房的“大网”将徐徐撒下。19日，记者获悉，建设部等八部委可能设立联合信息监控系统，加强对跨境资本流动的监测，为各项实际的外资投资控制措施提供信息参考。值得关注的是，对有不良纪录的境外投资者，将不允许其在我国境内进行相关的投资和收购活动。
剑招1共享
近几天浮出水面的限制外资炒房的建设部“171号”内部文件第十四条就称，建设部、商务部、统计局、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、外汇管理局等有关部门要建立外资进入房地产的信息监测系统，完善外资房地产信息网络，尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。
专家表示，这一规定虽然出现在文件的最后一条，但有可能成为执行效果的最重要保障。因为发现具有不良纪录境外投资行为并予以控制，是所有执行条款的基础。
剑招2封杀
值得注意的是，建设部“171号”内部文件还显示，目前我国还考虑对境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的有关行为进行管理，特别要求妥善安置职工、处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。“因此，对有不良纪录的境外投资者，有关部门考虑不允许其在境内进行上述一系列相关活动。”一位专家表示。
业界人拆招多部联合难
除了最直接的房地产收购交易监测外，相关文件中很多细则的执行都有赖于各部门的协同配合和监测。比如文件规定，外资机构投资境内房地产企业，需先缴清注册资本金，取得《国有土地使用证》，或开发项目资本金达到35%%以上，才能境内外贷款及外汇贷款结汇等等。“这就肯定是涉及外汇管理部门、工商管理部门、发改委、银行系统、房地局等各中央和地方部门的协同监测。”上海一位房地产业内人士直言，“尽管新文件措词严厉，在监测系统没有完全建立之前，对其可操作性和执行效果，我们仍只能观望。”
信息共享难
一位房地产人士也表示了自己的担忧，称“在整个房地产宏观调控中，用信息监测系统来实现监管的说法几乎在所有框架性政策中出现，但真正落到实处的难度，市场都比较清楚。”如北京海淀区的楼市交易信息不一定立即能在朝阳区查到，而对于大多数二、三级甚至四级城市而言，信息充分联网就更难奢求了。
效果可能小于预期
分析师认为，这一政策的难点在于：外资的流入流出和汇兑权力在外汇局，而外资的使用权和审批权在商务部和地方政府，这需要地方政府的配合；因为我国经济发展依靠出口拉动内需，对于外资设限过于严格可能导致经济的硬着陆；同时对于人民币升值的预期长期存在，导致外资仍然不断流入房地产市场，这样就使得实际的效果可能会小于预期。
分析
外资打算一箭双雕
中国城市的房地产不过是炒作“中国概念”的国际资本挂靠的一个合适的“锚地”———正如建设部的专家指出的那样，可以一箭双雕：赚取人民币升值之利、兼收房价上涨带来的超值收益。
揭秘
三种渠道进入房地产业
非居民机构和个人在境内设立外资房地产中介机构或以境外汇款方式购房。
外资通过在华设立房地产开发企业、收购境内房地产开发企业股份等直接投资方式进入房地产业。
通过外债等方式进入国内房地产行业。
（本报综合报道）
（黑龙江日报）
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