近日，记者对省城的写字楼市场进行了调查，从中了解到，经过6年的发展历程，省城写字楼已经形成了中心区域、山大路区域和东部区域三大板块。

　　现状：30座大厦构成三大板块

　　7月11日上午，在二环东路上的东环国际广场内，广场销售经理李娟对记者说，该广场写字楼面积9万多平方米，是济南目前最大的写字楼，写字楼的出售均价为6000元/平方米，出租价为每天2元/平方米。

　　“济南约有30个写字楼大厦，有代表性的有20个左右，总面积有70多万平方米吧！”济南市信立怡高物业顾问有限公司策划总监彭鸿鸣介绍说，像东环国际广场、银座数码广场就是济南代表性的写字楼大厦。

　　据了解，目前济南的写字楼主要集中在中心区域、山大路区域和东部区域三大板块。其中，中心区域有齐鲁国际大厦、汇宝大厦、金龙大厦、银河大厦、中信广场、银座大厦、玉泉森信、胜利大厦、邮政大厦、新闻大厦、华能大厦、泉景大厦等；山大路区域主要有银座数码广场、创展中心、七星吉祥大厦、发展大厦等；东部区域的写字楼主要有东环国际广场、留学人员创业园、环保科技园、齐鲁软件园、三庆世纪财富中心等。

　　历程：6年间得到迅猛发展

　　“2000年前，济南真正的专业化写字楼几乎没有！”彭鸿鸣说，当时，在市场上的一些写字楼主要还是一些机关单位、银行、商场自己建的，这些单位自己一般都是先自用后出租，办公用不了，就对外出租出去。

　　从2000年开始，济南的商贸、智能型企业逐渐增多，市区内云集了一批贸易代理公司、律师事务所、会计师事务所、策划服务公司、营销策划机构等发展中的中小型企业。此后的6年时间里，这些有潜力、有前途的中小企业得到迅猛发展，成为购买租赁写字楼的主力军，济南的写字楼市场由此得到迅速发展。

　　前景：山大路和东部区域为开发热点

　　来自山东中原市场研究中心提供的数据表明：目前，在三大板块中，中心区域板块商务氛围浓厚、市政配套齐全，吸引了大量大中型企业入住，需求促进了供应的增长，但土地稀缺，地价昂贵，导致该区域写字楼供应量相对东部区域较小。

　　在山大路区域板块中，随着山大路商圈的不断扩大和成熟，开发商看好此区域的升值潜力，纷纷建设写字楼物业，近期新增了写字楼项目特区数码港、海蔚广场等。东部区域土地存量相对较大，而且随着政府部门招商引资力度的加大，该区域土地开发量呈现逐年递增的趋势。

　　可以说，伴随着城区改造和城市规模的不断拓展，写字楼将在未来几年内掀起一个新的开发热潮。从区域分布上来看，大量新的写字楼项目还将主要集中在山大路区域板块和东部区域板块。

　　瓶颈：物业管理售后服务急需改善

　　经过调查分析，彭鸿鸣认为，济南写字楼市场在一定程度上还处于供过于求的局面，这造成济南写字楼的空置率较大，而且面临着商住楼的强烈竞争。

　　值得关注的是，与商住楼相比，写字楼物业管理及售后服务急需改善和加强。目前，济南的写字楼停车不便、物业管理不到位、无租售服务等问题较为严重，开发商对写字楼物业往往是一卖了之，缺乏对写字楼的后续管理工作，这不利于写字楼的品牌整合和投资者的长期收益。

　　本报记者尹玉涛