2006-7-246:52:23“地产房”也称“农产房”，目前尚无明确规范的定义。一般是指在农村集体土地上开发建设的无法办理国家法律认可的产权证的房屋。

　　读者刘先生：我们对“地产房”的认识都比较模糊，不知“地产房”是怎样形成的？有什么特点？

　　大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆答复：“地产房”是前几年城市拆迁、城区扩延时逐步形成的。地点一般都在城乡接合部、近郊一带。因土地价格相对比较便宜，因而吸引了不少开发商和单位前去开发房屋。

　　“地产房”一般有四种情况：一种是开发商或单位直接从乡或村购买的农村集体土地上开发的房屋；一种是乡、村自行在其所属区域的农村集体土地上开发建设的房屋；一种是农村乡或村一方出土地、开发商出资金联合开发建设的房屋；还有一种是100～300平方米不等的二层小楼加塑料大棚、独门独宅的“××生态山庄”、“××科技园”的房屋。这类“地产房”所占用的农村集体土地虽然有的办理了土地征用手续，缴纳了土地补偿费和农民补偿金，但一个重要环节，没有将农村集体土地变性转为国有土地，没有向国家缴纳土地出让金，没有取得《国有土地使用证》，也就无法办理《商品房预（销）售许可证》。因而，个人购买也就无法办理法律认可、房产管理部门登记并颁发的唯一房屋权属凭证——《房屋所有权证》。至于打着“农业、生态、科技”牌子开发房屋出售的行为，更是国家明令禁止出售的，个人购买时需要特别注意。

　　读者徐女士：前几天参观房交会时，我看到不少中介在房交会大厅外挂着牌子公开出售“地产房”。还保证可以办到镇或单位加盖公章的房屋产权证。不知道这样的房子能否购买？

　　大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆答复：一般不宜购买。国家对商品房出售都有非常严格和明确的规定，即没有取得《商品房预（销）售许可证》的一律不得销售。大连市今年4月19日又专门发出通告，重申“凡未取得《商品房预售许可证》的项目，房地产开发企业不得设立销售场所和进行预售性的宣传展示活动，不得擅自预售商品房或以‘内部认购’、‘放号’等形式变相预售商品房。”“房交会”也有严格的市场准入条件，所以，那些“中介”只能在大门外销售。

　　至于“地产房”可以办到“××区政府”、“××镇政府”或“××村委会”、“××单位房产处”等加盖公章的“房屋产权证”，更是不可相信。因为房屋权属证书在国家《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》等法规中都有着严格的规定。从1998年起，国家实行房屋所有权统一登记发证制度，必须使用国家建设部统一制作、统一编号的房屋权属证书，其他任何部门和单位都无权制作房屋权属证书，其制作颁发的证书无效，不受国家法律保护；全国的房屋登记主管部门为建设部，发证主体为县级以上房产管理部门，一个市、县只能有一个房地产管理部门颁发证书，其他部门和单位，包括行业系统内的、区、镇一级政府以及村一级均无权颁发房屋权属证书。另外，房屋权属证书有三种：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》，房屋权属证书是房屋权利人拥有房屋权利的唯一合法凭证，受国家法律保护。

　　读者常女士：我六年前购买了一套甘井子区集体土地上开发的房屋，但直到现在都无法办理房屋的产权证。小孩上学等都需要房产证，可是每次催办，开发商都说“快了”。请问，到底是什么原因办不了？还能不能办了？

　　大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆答复：常女士的小区房屋一直办不了房屋产权证的根本原因在于开发商没有办理农村集体土地变性转为国有土地的手续，没有向国家土地管理部门缴纳土地出让金，没有取得《国有土地使用证》，也就办不了《商品房销售许可证》。按照《城市房地产管理法》等有关法规，这类房屋不仅禁止上市出售交易，而且个人购买后，也根本办不了《房屋所有权证》。

　　对于常女士讲的此类历史遗留问题，市政府非常重视，多次召集有关部门研究并组成人员调查摸底，逐步解决。目前，部分历史遗留问题的住户房屋所有权证书已解决或正在加以解决。估计常女士所在小区的房屋所有权证书不久即可办理。但有一点需要注意，开发商也应积极配合，如尽快补办农村集体土地征用手续，补交农民补偿金，尽快办理集体土地转国有土地手续，补交、补齐土地出让金等。只有这样，常女士才能尽快拿到房屋产权证。

　　读者葛先生：我通过中介准备购买某小区的一套“地产房”。房主说，此房开发商承诺以后可以办理产权证。不知此房屋我是否可以购买？如购买，需要注意什么问题？

　　大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆答复：此房在办理房屋产权证前，一般不宜购买。如确实要买，需要弄清和注意以下四个主要问题：

　　一是了解开发商开发此房屋的土地性质，即集体土地征用手续和集体土地变性手续是否办理及办到什么程度，政府对此房屋办不到产权等历史遗留问题处理状况，以便确定房屋产权办理大致时间。

　　二是了解原房主同开发商在购房合同中就此房屋产权办理有无具体约定，并将原购房发票留下待办产权时备用。

　　三是了解卖房方从开发商处购房时所得的购房发票是不是大连市房地产开发专用销售发票，并持原购房发票到开发商处换成新购房人名字，以防止日后办产权证时麻烦。

　　四是若以上均没有问题，则可以分别同中介、卖房人签订“二手房买卖居间合同”和“二手房买卖合同”。在合同中除二手房合同条款外，着重将产权办理的具体问题，包括产权办理的大致时间、产权办理的有关土地费用、办不到产权证的责任等一一具体约定在购房合同中。必要时，可聘请律师协助办理，以确保购房者的合法权益。

　　读者王先生：我想购买旅顺海边的一农村农民宅基地上的私人旧平房。请问，农民旧房能不能卖给城里人？

　　大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆答复：不能购买。国家法规明确规定，城里人不能购买农村农民宅基地上自己居住的房屋；农村农民也不能把自己宅基地上的住房出售给城里人，若出售了，乡、村将不再分给其宅基地建设房屋。见习记者胡慧雯

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