争论多时的“限制外资投资房地产”政策昨日正式出台，经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。《意见》在坚持对外开放方针的基础上，针对当前房地产市场的新情况，借鉴国际上多数国家的惯例，按照统筹国内发展和对外开放的原则，进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。

　　美联物业上海区总经理冯泓睿在接受本报记者独家采访时表示，相对国外发达国家而言，国内的房地产市场还处在不完全成熟的状态。2005年宏调之前上海楼市过热、过快增长的状态就是很好的例子。经过2005年宏调之后的上海房地产市场已经告别了失控的状态，楼价过快增长的势头得到了很好的抑制，短期炒客绝迹住宅市场，住宅市场开始由买家主导，自住需求的购房行为成为2006年楼市成交的主力支撑。而海外资金也正是看到了国内房地产市场在经历宏调之后的逐渐成熟、稳定，才会加快加大其入驻内地房产市场的步伐。换而言之，如果说前期外资入驻内地房产市场还是有一些对于后市不明朗的担忧，经过两轮宏调的实施，使海外资金的投资者们彻底认识到内地房地产市场规范、健康的发展之路将带给他们高额的回报和相对小的风险。换个角度看，外资在2006年上半年的大举进入，也可以说是国际目光对于内地宏调效果的肯定。

　　冯泓睿表示，不得不看到，过多或者资金量过大的海外资金进入内地市场，会对内地房地产市场产生很多不利因素。就以现在正在进行的第二轮宏调为例，一些大金额的住宅项目收购行为会致使宏调效果弱化。对于部分地区的房价调控产生不利影响。另一方面，外资尤其是一些知名的基金投资公司在国内大量投资房产项目的行为，对于国内的房地产市场稳定注入了诸多不稳定因素。

　　冯泓睿表示，之前业内传外资购房实质是在赌人民币升值。现在看来，这样的说法也并非危言耸听。毕竟内资购房与外资购房在人民币升值的情况下，获利的实质是大相径庭的。因此，在外资进入内地房产市场的过程中，适当抬高投资门槛，还是很有必要的。

　　与此同时，冯泓睿也表示，在限制外资进入内地房地产市场的同时，也应该看到海外资金进来有其利好的一面，比如在开发水平的提高上，海外资金的进入可以促进国内商办以及住宅项目的开发水平的提升，在设计理念以及销售包装上都可以有更多国际元素的注入。这对于促进国内房地产市场的国际化或者说是现代化有着诸多益处。由此，可以预计，之后的限外细则同样不会采取“一刀切”的执行手法，对于不同性质的外资应该会采取不同的对待方式。

　　冯泓睿表示，2006年国内房地产宏观调控有关细则已经明确规定高档物业的开发以及销售等限制条例。现在出台《意见》的主旨很明显是在降低外资对中国地产的需求，减缓国内地产过度升温，对于中国部分地区过快增长的房价有一定的抑制作用。同时，限外政策的逐步落实也是从需求的角度调整房地产市场的供应结构，减少高档房供应量。最终达到国内住宅供应合理化的目标。