深圳细则不退让

　　90平方米户型必须占新项目的70%

　　深圳将执行自己出台的细则规定，从严执行住宅调控政策深圳的细则与建设部的新规并不矛盾

　　本报记者毛瀚民发自深圳

　　近日，一次土地拍卖推介会传出的信息显示，深圳市仍将严格执行90平方米的户型要占新开发的具体项目开发的70%，而不是最新建设部所解释的城市总量的70%。

　　《第一财经日报》近日获悉，深圳市将于7月28日拍卖的三块土地，一块为商住用地，其余两块为商业用地。此前7月18日，深圳宝安中心区商业办公居住用地出让推介会召开，30多家发展商到场。由于这宗土地将受到国家调控新政策限制，因此在推介会上受到广泛关注。

　　在这次推介会上，基本上确定了今后依然会严格执行深圳细则关于70%的硬性规定。

　　同时，记者从深圳国土局获悉，为配合建设部新规，在坚持项目控制的基础之上，深圳规划部门不久将会出台更为具体的项目控制细则。

　　新政第一拍

　　记者从推介会得知，此次出让的住宅地块上所建商品房将严格执行“90平方米以下住房占70％”的规定，地块上的住宅将全部是小户型，并将以现房形式销售。

　　深圳市宝安区有关部门负责人表示，未来这宗地块上建设的3.558万平方米的住宅部分将全部为90平方米以下小户型。

　　宝安国土分局有关负责人说：“这也可以理解为政府将从这宗土地开始，提高预售门槛，开始对深圳预售制度进行改革。”

　　针对这块土地，很多发展商提出疑问：开发的90平方米以下户型住宅是占总建筑面积的70%呢？还是占住宅面积的70%呢？因为该地块住宅面积恰好占总建筑面积的70%左右。深圳国土局相关人员表示：“严格按照深圳细则执行，这块土地的住宅面积大约占总面积的70%，所有住宅面积都要建90平方米以下户型住宅。”

　　这意味着，整个地块30%比例建大户型将变得不可行，既然住宅所有部分都建90平方米以下的住宅，90平方米以上的大户型将在这一地块中等同于零。

　　还将出台具体办法

　　通过这次土地转让推介会上深圳市国土管理部门的表态，显然在传达一个信息：深圳将执行自己出台的细则规定，从严执行住宅调控政策。

　　“不按项目控制就没法做，建设部的总量控制最终要落实到项目中来，深圳的细则与建设部的新规并不矛盾，项目和总量互相结合，这个90平方米占项目的70%的规定是不会改变的。”参与深圳细则制定的隶属深圳市国土资源与房产管理局的研究机构深圳市房地产研究所所长王锋博士，在接受《第一财经日报》电话采访时透露。

　　“关于项目怎么执行，深圳规划部门还会再出一些具体执行的办法。”王锋透露。

　　“如果真的是总量控制，很多项目都会积极争取改变比例。”一位不愿透露姓名的地产商分析。“现在很多开发商正在政府那里游说，后续情况如何，充满变数。”深圳市花样年董事长说。

　　除城中村改造外

　　所有地价优惠退出深圳舞台

　　本报记者章正义发自深圳

　　面对土地空间不足的制约，深圳已开始选择运用经济杠杆解围。深圳市政府于日前出台了相关土地管理政策，明确取消了除城中村改造外的所有地价优惠政策。同时，工业用地按容积率分段累计计收地价的配套政策也已出台。

　　这一土地“新政”即《关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》（下称《意见》）及7个配套文件,这个被称为“1+7”的政府文件，被专家们视为迄今最严格的土地管理政策。

　　《意见》规定，将改变以地价减免政策鼓励产业发展的思路，取消除《城中村（旧村）改造暂行规定》以外的各类地价优惠政策，建立通过税收优惠、财政补贴和专项基金扶持等政策支持产业发展的机制，避免低地价导致土地的粗放利用。

　　在取消地价优惠的同时，深圳将通过地价手段鼓励新建工业用地高强度开发利用和旧工业用地追加投资、转型改造、提高容积率，促进节约集约发展。其七大配套政策中较为引人关注的是，首次对工业用地确立了按容积率分段累计计收地价的模式。

　　“这是深圳在公共资源配置上的一次重大调整。”深圳市发改局一官员昨天向《第一财经日报》表示，以优惠的地价吸引投资，一直是深圳乃至各地产业发展初期惯用的手段。但低价即意味着粗放式使用，深圳目前正面临土地空间、能源、环境、人口等“四个难以为继”，其中，如何解决土地资源不足对深圳发展的制约尤为紧迫。

　　上述官员表示：“要改变这种粗放式的土地利用水平，最有效的方式就是价格调控。这既包括取消地价优惠，让一些劳动密集型企业或生产环节有序向内地转移，也包括对工业用地最新计价模式的确立。”据他介绍，深圳一直在探索土地招标、拍卖、挂牌出让等配置方式，但此前主要局限在商住用地项目上，“今后深圳将在产业用地上进行上述尝试，以最终形成制度化的东西，实现土地的集约化使用。”

　　深圳市房地产研究中心副主任王锋认为，一直面临产业结构调整和升级问题的深圳，肯定将以高新技术产业、现代制造业和现代服务业为主，尤其是现代制造业和现代服务业的发展需要较多的土地资源，深圳此举正是为提高现有土地的利用效率，为产业升级腾出空间。

　　深圳市发改局上述官员表示，对原有享受优惠政策的企业，深圳将继续保持政策的延续性，新的土地价格调控只是针对新进来的企业和老工业区的改造项目。

　　王锋也认为，深圳已聚集了一批竞争力较强的企业，且其交通运输等物流配套较好，其较高的外向度也利于企业降低综合成本和进行市场开拓，企业不会因为其中一项地价优惠的取消而舍弃深圳。