因不满意物业服务，星海中龙圆小区业主投票“辞退”老“管家”

　　业主委员会暗访自荐的物业后将结果公示，居民投票选出新物业

　　核心提示

　　大连市沙河口区星海中龙圆小区的业主们与景垣物业终于“掰”了。

　　7月23日，中龙圆小区贴出了这样一张告示，624户居民，除了117户没有联系上，一户反对，其余506户居民投票选定了小区的新“管家”。

　　中龙圆业主与景垣物业间的纠纷、冲突、谈判、对峙已持续一年，这一年中，双方从最初妥协直到走向最后的决裂，在这场利益的角逐中，中龙圆的业主委员会扮演了一个重要角色，他们不仅将小区居民召集在一起，还集体投票辞退原物业，并选出小区的“管家”。

　　物业受责

　　业主委员会不满意物业

　　根据记录，中龙圆业主委员会成立于2005年2月7日，这一天，中龙圆一间8平方米左右的小屋子里，9个人在一个笔记本的首页上签下了名字，并按相关法规宣告业主委员会成立。

　　业主委员会成员张顺（化名）介绍，业主与物业间的矛盾由来已久。业主委员会成立后，不断接到居民的投诉。

　　根据统计，矛盾最初集中在保安、保洁、绿化等方面。物业公司认为，业主难辞其咎：“私盖小房、挖地下室、在绿化区内种植果树、自修电梯，哪一件事对物业管理没有影响呢？”

　　居民反映上来的问题则认为物业没有尽到责任，而物业认为是“鸡蛋里挑骨头”。

　　2005年的5月，业主委员会在小区内搞了第一次民意测评，这次测评设计了3个选项，满意、一般、不满意。结果显示，满意与不满意的居民数量相差并不多，但均没有超过半数。

　　双方各自妥协，当年的5月27日，业主委员会形成了一份文件，希望物业公司能进行整改，并提出了20多条的意见，其中包括道路、绿化等方面。但业主委员会称，两个月后，他们发现物业的动作离业主们的预期差得太多。

　　据业主委员会的会议记录，他们之后数次与物业谈判，要求整改，并在小区内公布每次的整改结果，以此“督促”物业。物业公司也在告示栏内展开行动，双方你一个帖子，我一个帖子，关系紧张。

　　兰亭社区与南沙派出所等部门也曾出现在协调现场，但没有效果。

　　“断奶”的物业“瘫痪”了

　　从2005年9月份开始，中龙圆的部分业主便开始拒绝交纳每平方米0．65元的物业管理费，记者从物业公司的一份记录上看到，很多业主从去年9月份一直到现在也没有交纳物业费。

　　“断奶”的景垣最终“瘫痪”了。

　　7月24日，记者在小区内发现，物业公司几乎全部撤出了小区。两个门口各留了一个保安，保洁人员只留了一个，小区的路灯也早已停了。

　　根据业主委员会送给相关部门的报告显示，物业开始撤离员工的时间为6月30日。报告称，物业撤离后小区内接连发生了3起入室盗窃案。

　　空荡荡的物业办公室内，一位值守的人员告诉记者，小区每年大约需要45万元的费用，但实际只收上来1／3，“没有钱，员工就没有工资，还干什么活？”

　　曾经参与双方调解的兰亭社区的工作人员说，居民提出了20多条整改意见，期望能尽快地改变小区的面貌。

　　兰亭社区居委会的韩春莲认为是沟通出现了问题。但业主们已经等不及了，“看不到他们要整改的意思！”业主委员会的副主任刘铁（化名）说，经过征询小区居民的意见后，他们决定选出自己的物业。

　　2006年5月21日9时，景垣物业领到了让他们“走人”的通知。业主委员会的主任孔繁升公布了一个新的小区测评结果，“2／3以上的业主不满意物业服务，解聘合法”。物业公司尽管质疑选票程序，但最后同意在今年8月21日前撤出这个小区。

　　暗访新物业将结果公示

　　选谁？怎么选？

　　解聘了老“管家”后，这成了小区的头号难题。孔繁升说：“这个委员会有医生，有教师，有搞外贸的，有搞法律的，但没人懂怎么选物业。”

　　他们买来了《物业管理条例》，找了相关部门咨询，照着书本制定了方案。业主委员会在报纸和网络上打了广告。张顺说，他们一共收到了8家物业公司的“竞聘申请”。其中4家表现积极，不仅递了简历，还很快在小区内开始了宣传。

　　业主委员会连夜讨论后，在相关部门的帮助下制定了竞聘方案。张顺说，“我们还对其中两家物业公司进行了暗访。”

　　据了解，暗访期间，业主委员会七八个成员利用业余时间悄悄摸进了两家物业管理的小区，他们的目标很明确，重点考察保安、保洁、绿化。

　　他们为这次特殊的行动制定了周密的计划，比如故意硬闯小区看保安的反应，还真被拦了下来。有的即便是进去了，也立刻被保安盯住。

　　他们甚至主动接近了一些小区的大妈、孩子，询问小区的管理情况。几天后，中龙圆各个楼梯口、告示板上都展出了暗访的成果。

　　记者从发到居民手中的材料上看到，其中包括了用相机抓拍的保洁大姐清洗电梯的场景，包括保安接岗时交换对讲机的瞬间，包括绿化人员修剪绿地的镜头。

　　506张赞同票选出新物业

　　7月16日下午4时，一位拿着大喇叭的业主站到了中龙圆小区的广场上。“开会了，小区的居民请到广场集合选新物业。”

　　人们陆续从屋子里走了出来，一家几口，带着孩子，一共有330户在签到簿上署了名，“但实际到场的不止这些。”业主委员会的副主任刘铁说：“小区一共624户，最后来了近400户，这个数字达到了《物业管理条例》要求半数投票的选聘要求。”

　　孔繁升还一直担心居民热情不够，担心这次选聘流产。因为之前他们已经进行了大量的宣传，准备了5天的时间。“居民保持了高昂的热情，这点多少让我们有点安慰。”

　　“我们其实已经做了最坏的打算，如果真没有人来，那这个业主委员会我们也宣布立即解散。”刘铁说。

　　16日的投票也是中龙圆小区自2004年以来开的第三次全员参加的大会。624户居民，不在家的可以委托别人代投，没来得及投票的，时间延迟到7月21日下午5时。

　　根据业主委员会7月23日的公告，中龙圆选定了一家物业公司，同意的业户506票，反对一票，未联系上的有117户。7月25日晚，他们将与自己选出的新“管家”正式签订合同。

　　首个解聘物业的小区

　　2004年末，因物业管理不善，小区内多次发生盗窃案，虎滩新苑小区业主解雇了原物业管理公司，成为大连市首个炒物业鱿鱼的小区。

　　“一拍两散”

　　不是好选择

　　中龙圆624户居民用选票解聘物业，这在大连并非第一次。据相关部门统计，近年来，大连市已经有至少5起物业被炒的案例。从“被动忍受服务”到“主动维护自己权益”，业主的角色转换正在成为一种趋势。

　　但物业与业主之间的矛盾应该怎样解决？一拍两散是不是最好的解决方式？业主是不是应该绝对地行使自己的权利？业内人士担心，对于整个的物业管理行业来说，业主频繁解聘物业并不是一个好消息。

　　个案资料显示，物业公司服务出现问题是重要的原因，但也有的物业公司实际是“弱者”，有的是业主不交纳物业管理费用，物业告上法庭，业主宣布解聘物业。

　　有的物业公司在前期管理未遇到问题，在准备收取费用的时候被宣布解聘。有的小区解除物业公司后，聘来新物业，不满意再解聘，再选聘。

　　相关人士认为，物业费收缴率对物业公司影响很大。据景垣物业介绍，物业费收不上来的确影响了他们在中龙圆的运作。好在中龙圆不是他们最后的“阵地”。记者王继富