昨天，建设部等六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。由于此前该政策即将出台的消息已在业界颇有流传，当天上海房地产市场的反应较为平静。业内认为，外资基金将调整其在中国的投资策略和风险管理，新政的后续效应将会在下半年投资市场上显现。

　　此次公布的新政中，有这样一些规定显得十分惹眼。比如，规定境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业；部分外商投资房地产的市场准入条件提高：外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本不得低于投资总额的50％；境外机构和个人购房也有明确条件：境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房；符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制等等。

　　昨天，有关专家分析表示，目前上海的外资购房已经采用实名制。此次新政将使境外机构和个人的购房操作手续更为复杂，客观上会对外资购房需求产生一定的调控作用，进一步遏制外资投机炒房。当然，新政中提及的“符合实际需要”、“自用、自住的商品房”等，还有待相关细则作具体界定。

　　今年以来，境外机构在上海房地产市场上频频出手。住宅市场上，一美国基金于4月收购了翠湖天地一幢楼；物流仓库市场方面，一美国物流基金在浦东机场附近拿下一块物流用地；办公楼和商业市场方面，位于张江高科技园区的一办公楼和闸北大宁绿地的四幢办公楼也分别被两家外资基金纳入囊中……戴德梁行投资部董事叶建成认为，在持续的外商投资热潮下，《意见》的出台有利于进一步规范市场行为，预防市场过热带来的不良影响。

　　不过，也有市场人士和专家认为，《意见》在带来众多积极效应的同时，有一些负面效应应当引起注意。例如，叶建成表示，新规定中不允许投资者以境外公司直接投资境内房产的规定，将不利于海外上市的房地产基金在中国投资市场的发展，也影响到中国物业在海外房地产信托市场的发行。上海财经大学教授印�Щ�指出，此次新政的一些规定，在抑制外资短期投机行为的同时，也将对那些以持有物业以期保值增值、一定时期后变现获利的长期投资者产生影响。应当看到，境外资金对我国房地产市场的发展曾经起到过积极的作用，如果有关政策影响到了外资的正常流入，则是大家都不愿看到的。他希望有关方面能加强对政策执行后的后续监管，防止资本外流，尽可能减少负面效应。

　　本报记者 张奕