业主称2002年买房时，被告知是商品房，拿到房产证却是集资房，进而又被定为违规建设，业主20次告开发商均败诉

　　2002年9月，吴女士拿出半生积蓄，在白云区金满家园购得一套住宅。三年后，却发现一直号称“真真正正商品房”的住房变成了“集资房”。更出乎意外的是，业主们向相关部门反映后，却获悉该小区竟是违建。受此影响的，有近千户业主共3000多人。

　　一年多来，业主们先将开发商告上法庭，却屡遭败诉；部分业主转而对提供贷款的银行进行断供时，又被银行告上法庭，并再遭败诉。开发商也开始喊冤枉，房管部门承诺的集资房五年内不得进入二级市场的约定，也变得遥遥无期。

　　“既然是违建，政府监管部门为何对开发商未作任何处理，银监部门也说银行没有错，那到底是谁错了？”7月20日，继续到市政府上访的业主吴女士对此愤愤不平。

　　这一系列错综复杂的权益链条背后，房地产开发监管的责任之重可见一斑。

　　7月20日，广州市政府的市民接待日。上午8点，300多名来自白云区金满家园、金满苑的业主早早来到了市政府。他们希望政府能督促早日解决他们的住房困局。“我们住在已被认定为违建的家里，怎么可能踏实？”业主陈小姐抱怨。

　　当日的接访中，市建委负责人耐心解释：自今年6月以来，市建委、规划部门已就此事开过四次会议，专门研究解决方案，目前已要求广州市规划局尽快拿出处理办法。市建委负责人还当场打通了市规划局负责人的电话，并透露，等市规划部门作出了相关处理意见之后，如果业主们认为是上了开发商的当，可以再去找开发商索赔。

　　金满家园业主吴女士对这个回复依然忧心忡忡：“万一处理结果说违法建筑要无条件拆除，或只对开发商作出处罚，那我们的损失该怎么办？”

　　屡遭停电 住宅性质遭业主怀疑

　　金满家园位于白云区石井镇沙凤村马头岗，稍早一些开发的金满苑距此不远，在沙凤村西就街13号。这两个小区，同属一家民营公司“广州市白云区金满实业发展有限公司”所开发，小区也均以开发公司法人代表陈金满的名字冠名。

　　金满家园业主吴金芳(化名)，江西人，1994年来到广州打工。与众多购房业主一样，2002年9月，吴金芳与广州市石井建设开发有限公司签订购房合同，购得一套建筑面积59.33平方米的住房，总金额17.12万余元。由于经济能力所限，吴金芳与工行西华路支行签署了一份住房按揭贷款合同，向银行借款11.9万元，借贷期限14年。

　　金满家园业主介绍，金满苑和金满家园的业主，大多是在1999年—2002年前后买楼入住的。目前，占地45500平方米的金满家园，620多套住宅中，已售出550多套。

　　没等新购房入住的业主们高兴多久，去年夏天，金满家园在高温期间频频停电，让小区业主苦不堪言。“最严重时，一晚上要停十多次，一周停三四晚”，业主陈先生介绍，停电事故发生后，小区业主自发到市供电部门查询，才发现金满家园根本就不在供电部门供电名单之列。也就是说，金满家园一直是临水临电。

　　“我们的水电，都是临时从街道那边搭过来的一条支线所提供，天一热，这边就得拉闸”，业主陈先生承认，业主们在了解水电问题的同时，也多多少少知道了自己所买的住宅有可能“来路不正”，不像当初买房时开发商所标榜的“真真正正的商品房”。

　　眼下又到用电高峰了，陈先生很担心是否马上又要被拉闸停电，而“业主们的情绪已很激动”。因为水电问题还没解决，房产证问题早已闹得沸沸扬扬。

　　办房产证　“商品房”变成“集资房”

　　去年3月，吴金芳如愿以偿地拿到了红皮房产证。吴在欣喜之余，打开证件细看之下，却在“附记”一项中看到了一行字：集资房。该房如要进入二级市场交易，则必须按照国家有关法律、法规，再补有关税费。

　　“当时感觉就不好了”，吴金芳回忆。当时，她身边已有不少业主陆陆续续开始领到房产证。“明明当初买楼时，买的是商品房，怎么现在却成了集资房？”拿到房产证的业主们一时议论纷纷。

　　业主陈小姐记得很清楚，“当初买楼时，我们出的房价是2800元/平方米，是比同地段商品房稍便宜，但如果是集资房业主，他们当年的集资房价则只有1800-1900元/平方米”，“差别太大了”。一同买楼进住的部分业主，在买楼前，甚至专程到市房地部门花了30元钱，由该管理部门出具了一份商品房预售许可证。这份文件显示，该楼盘确实是商品房，是完全可以自由上市交易的。

　　24日，市房地产交易中心在接受采访时表示，尽管按市政府1997(48)号文相关规定，在补齐相关规费后，集资房当初有“五年之内不得进入二级市场”的明文规定，但目前仍还没有政策允许集资房进入二级市场。也就是说，政府文件也没明说：五年以后就可以进入市场交易。

　　房产证的突然变脸，使得金满苑198户住户和所有金满家园业主都感到失落且愤懑。因为按照相关规定：商品房是可以自由上市买卖、抵押的，而集资房一般只能作为自用住房，不能上市交易，且在向银行办理贷款时，也不能作为抵押物存在。

　　“区建设和市政局、区规划部门、区委、区人大、市房地部门、市建委、市规划……凡是能到的地方，我们都到过了”，业主陈先生说，一年多来，他们几乎跑遍了市、区相关职能部门，反映房产证变脸的情况。其间，数位业主还对开发商提起上诉，认为开发商欺骗了业主，但结果全部败诉。金满家园开发商陈金满也承认，前后这样的官司已不下20场。

　　按照提供业主住房按揭贷款的某银行说法，在业主与开发商所签订的商品房买卖合同中，就已经注明其住宅性质为“集资房”。在开发商提供的买卖合同封页，即有一个蓝色印封，注有：1996年5月1日起，(该房)五年内不得进入二级市场交易。但如此明显而重要的附注说明，绝大多数的金满家园业主却表示：从买楼至查询预售合同，从未见过有“集资房”字样出现过。

　　吴金芳称，自己也是在签了住房买卖合同一天后，才拿到《商品房买卖合同》复印件，而此时的复印件上，商品房预售许可证号为：穗房集字20010002号。“当时(签合同时)没见到，也没留意”，吴金芳说。

　　金满家园一销售经理曾解释，该楼盘是“特殊商品房”，即在销售时，已经通过补办各种手续，拿到了商品房预售证。而按政府48号文规定，业主在持有房产证5年以后，就可以进入二级市场交易，所以售楼时，对外宣称就是商品房。

　　违规建房　规划部门取消许可证

　　就在小区业主还未弄清金满家园究竟是商品房，还是集资房时，却再度从政府部门得到证实，该楼盘事实上是违建房。

　　去年7月，开发商金满公司陆续接收到了区规划部门下达的几份撤销函，金满家园的《建设用地规划证》、《建设工程规划许可证》、《集资房规划审查意见书》被要求一一撤销。同年9月，白云区规划分局穗云规函357号文中显示：在9月8日该区陶镇广副区长主持的相关会议上，已确定将金满家园作为违法建筑立案调查……同时，市、区规划部门已取消了该楼盘的《建设工程规划许可证》。

　　去年年底，小区业主们更分别从市监察部门、市建委等政府部门得到正式明确回复：经调查，金满家园是违法建设。其中，在白云区规划部门下发的一份撤销决定文件上，撤销的理由是：“采取提供虚假的建设时间和虚假的测量图纸等欺骗手段”，骗取了市规划局的政策许可。

　　7月20日，记者就此事访问白云区规划局时，该部门一工作人员除表示“此事十分特殊，暂不便发言”外，也透露“如果开发商谎报材料，我们也很难一一查出，因为材料都是由镇里统一送上来的。”然后据记者了解，由于行政区划变更，原有的石井镇经撤并，目前已不存在。

　　业主断供 银行告倒业主

　　2005年8月，业主吴金芳准备将金满家园的房子出租，并且打算继续向银行交付按揭款，但遭到其他的业主劝阻：“都成集资房了，管理费都不用交了。”

　　吴称，她当时想了想，如果是集资房的话，按当时的价格，自己所付的首期款和交给银行的按揭款，已早就够付了，“我当初买楼时看中的另一套集资房，才7万多，比这个面积还大”。吴金芳于是断了继续供楼的念头。

　　金满家园业主陈先生证实，因为小区临水临电和房产证问题一直悬而未决，部分业主确如吴女士一样，开始拒交住房按揭贷款。

　　一业主粗略统计，从去年七八月起，金满家园断供的业主多达100多户，金满苑也有部分业主断供。工商银行西华路支行在屡次向业主催缴住房按揭贷款无果后，决定向法院起诉业主。

　　今年2月底，吴金芳接到了法院电话，她被银行推上了被告席。还有几名欠缴业主和负担保连带责任的金满公司也被要求应诉。

　　今年3月14日，经荔湾区人民法院审理，吴金芳从2005年夏至今年1月，已共拖欠银行按揭贷款6期，共计人民币5685.84元。银行要求她提前收回贷款本金和利息，并依照法律规定行使抵押权，追究担保人的连带担保责任。

　　“市建委、市监察局等政府部门都认定金满家园是违法建设，那么业主与银行签订的借贷合同就应该是无效合同，由此造成的责任与后果应该与业主无关”，在法庭上，吴金芳及其代理人对原告方提出的上诉理由作出辩护。

　　7月14日，法院一审判决书判定吴金芳败诉，被要求向银行一次性清偿借款本金102858.59元，并支付银行利息、罚息、复息等1834.49元等。“刚接到判决书时，整夜整夜睡不着，想不通为什么会这样判？”吴金芳认为，审判结果与大多数业主的预期相差太远，“是不是我们小业主在替别人承担过错啊？”

　　金满家园有业主称，在开发商与银行签订贷款按揭担保合同时，就有人曾向银行举报过开发商有问题。2002年12月，工行西华路支行与开发商签订《按揭业务担保合作协议》，并于次年3月再次签署一份补充协议，为购楼者提供按揭贷款。按住房按揭相关规定，银行须对开发商提供的《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》等进行查验，才可能对业主提供住房按揭贷款。

　　7月20日，工行相关部门回复，该支行在向“金满家园”项目提供按揭服务时，已按要求对开发商资质和楼盘建设的相关证件进行查验，对购房客户所提供的按揭服务，完全符合人民银行《个人住房贷款管理办法》和该行对按揭业务的规定。

　　另外，银行方面表示，该楼盘的《广东省广州市商品房预售许可证》在“土地使用权证号及用途”一栏，已注明用途为“集资住宅”，房管部门其后也为购买该项目房屋的客户办理了《房地产权证》，业主在买楼时，就应该已经知道所买的是集资房，“而银行向集资房提供房贷，也全部合乎规定，当借款人断供3期以上或累计违约6期以上，银行是有权依法起诉的”。

　　上周四，市政府接访日，金满家园业主前来反映情况。接访中，市建委负责人对类似金满家园的违法建筑，指出三种未来可能之前景，一是影响整体规划和近期规划的，一定要拆；二是与整体规划矛盾不大但是施工有问题的，会根据具体现状进行各种处罚并协调各部门完善手续；三是与整体规划无矛盾的可以保留使用。同时，市建委负责人当场明确表示，眼下金满家园这三种可能都有。

　　目前，在相关政府部门的处理结果未出来之前，金满家园和金满苑的近千业主还只能在等待之中。“半年多来，小区物业基本无人管理，路坏了没人修，卫生也是三天两头才搞一次……我们盼着能尽快有一个圆满解决”，金满家园业主声称，在银行案一审败诉后，将继续向中院提起上诉。

　　最让人诧异的是，眼下在金满花园小区内，除了十多条小区业主自发挂出的红色维权条幅外，开发商金满公司也打出了两道醒目的蓝色维权条幅维权。

　　7月20日，陈金满得知小区业主再次上访后，气恼万分地向媒体澄清，认为他是冤枉的。据其透露，当初规划部门和下属规划设计院都曾有人去过项目现场，且以类似变通手法，拿到补办手续的房地产项目，当时远不只金满家园一家，好多楼盘都是在当地政府的支持下，甚至是在当地政府出具公文申请补办手续的情形下，赶上48号文所规定的末班车的。

　　看来，双方甚至多方都在等待一个公正结果。

　　被指造假骗批 开发商也喊冤

　　金满公司称该小区“从来就不是商品房”

　　经了解，市规划部门判定金满公司以欺骗手段获得规划部门行政许可的证据，是市规划部门1998年在金沙洲上空拍摄的一幅航拍图。航拍图显示，金满家园在1998年前，根本就没有动工，而金满家园却以1995年为开工时间，向有关部门申报，并因此而依照48号文补办手续的。

　　根据1997年广州市政府出台的《关于处理我市农村集资房问题的决定》48号文相关条款规定，1996年12月之前建的农村集资房，在不影响城市规划的前提下，补齐集资房市政、公用设施配套统筹资金等费用后，可以办理房产证。而对1996年12月以后发生的违法用地、违法建设集资房行为，有关部门要严肃处理。

　　今年2月，陈金满曾对媒体承认，金满家园的实际动工时间是1998年上半年，确实在48号文件规定的期限之外，但金满家园在动工前，他已向当时的石井镇、白云区两级政府部门提出申请，是在得到批准可以按48号文规定向规划部门申报用地规划、报建手续后，才动工兴建的。“否则，那么大一个项目，如果不同意按48号文补办手续，或者规划部门审批时不批准，我们哪有胆量开工建设？”

　　过去：金满补缴费用700多万

　　对于“以虚假资料骗取行政机关批准”的说法，金满公司负责人陈金满说：“这完全不是事实。”

　　他介绍，1998年，金满家园项目经原石井镇人民政府向白云区政府进行申请，以金满花园2期的名义进行申报。金满家园附近的金满苑，为金满花园1期，是1995年动工的。陈金满认为，如果将两个楼盘分开来看，金满家园的确是1998年才动工。但是当时他并不知道有穗府199748号文的存在。

　　2000年8月29日，广州市石井建设开发有限公司获得了市规划局颁发的《建设用地规划许可证》，该《建设用地规划许可证》上写明，“本用地是为执行市政府穗府199748号《关于处理我市农村集资房问题的决定》而核发的建设用地许可证”。陈金满强调，此时，他才知道有48号文的存在，并按照其规定补办了手续，缴纳了包括土地出让金和契税在内的相关税费700多万元。陈金满坚持在项目审批前，区规划局、市规划局等相关部门皆前往现场勘察过。并且，当时广州与“金满家园”同期开工又从规划部门取得《建设用地规划许可证》的楼盘，还有很多，这在当时是一个普遍现象。

　　对于业主所质疑的“商品房变集资房”的问题，陈金满解释说，“金满家园从来就不是真真正正的商品房”，而是通过补办各种手续领取了商品房预售许可证，才与业主签订了《商品房买卖合同》。而且，合同上也写明了预售许可证号是“集”字号。根据48号文，“集资房”自1996年5月1日起，五年内不准进入二级市场交易流通。但是陈金满表示，购房合同封面上对此已有说明。他认为，业主们在购房时已明确知道所购房屋是集资房，金满公司在购房合同上也不存在任何隐瞒。

　　金满公司另一高层表示，直到2001年5月1日之后，金满家园的房子还是不能进入二级市场。比金满家园更早开发、未被认定是“违法建设”的金满苑，也不能进入二级市场交易。对此，他称，拿到许可证时，公司曾算了一笔账，算下来，楼盘完工时，差不多也已经过了5年限期，可以进入市场流通，跟真正的商品房差不多。

　　现在：数十套房丧失出售资格

　　陈称，自从小区建筑成为“违法建设”后，他也曾多次写信给各级政府部门反映情况，认为自己响应政府号召，补交了巨额费用，反而还要受罚，十分不公，他甚至要求相关政府部门对广州所有取得《建设用地规划许可证》的集资房，进行一次大清查，并适用统一处罚标准进行处罚。

　　据陈反映，目前不只是金满家园，就连还未被认定为“违法建设”的金满苑业主，也逐渐拒绝缴纳水电费和管理费，公司每月不得不为这些开支垫付十几万元，剩余的数十套住宅，也丧失了出售资格，“公司业务处于全面停顿状态”。

　　陈金满说，他希望政府还金满公司一个清白。

　　-事件经过

　　2002年前后，业主看到金满家园打出的商品房低价广告，加上又有商品房预售许可证，又有与银行提供按揭的担保合同，所以就办了银行按揭买楼入住

　　2005年夏，小区频频闹电荒，业主到处反映情况，原来是小区接入的仅是临水临电，同时怀疑小区商品房可能有问题

　　2005年7—9月，业主拿到房产证，才发现商品房注水了，变成了集资房，业主不服，到处向市区职能部门反映情况，得到市监察部门、市建委的明确说法，说这个小区是违法建设

　　2005年8月，部分业主开始向银行断供，前后断供100多户

　　2005年夏至今，业主不下20次起诉开发商，但均败诉

　　2006年3月，工行起诉欠供业主

　　2006年7月14日，荔湾区法院一审判业主败诉