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广州金满家园近千户业主被告知小区为违建
时间:2006年07月25日09:36 我来说两句  

 
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来源:四川在线

  业主称2002年买房时,被告知是商品房,拿到房产证却是集资房,进而又被定为违规建设,业主20次告开发商均败诉

  2002年9月,吴女士拿出半生积蓄,在白云区金满家园购得一套住宅。三年后,却发现一直号称“真真正正商品房”的住房变成了“集资房”。
更出乎意外的是,业主们向相关部门反映后,却获悉该小区竟是违建。受此影响的,有近千户业主共3000多人。

  一年多来,业主们先将开发商告上法庭,却屡遭败诉;部分业主转而对提供贷款的银行进行断供时,又被银行告上法庭,并再遭败诉。开发商也开始喊冤枉,房管部门承诺的集资房五年内不得进入二级市场的约定,也变得遥遥无期。

  “既然是违建,政府监管部门为何对开发商未作任何处理,银监部门也说银行没有错,那到底是谁错了?”7月20日,继续到市政府上访的业主吴女士对此愤愤不平。

  这一系列错综复杂的权益链条背后,房地产开发监管的责任之重可见一斑。

  7月20日,广州市政府的市民接待日。上午8点,300多名来自白云区金满家园、金满苑的业主早早来到了市政府。他们希望政府能督促早日解决他们的住房困局。“我们住在已被认定为违建的家里,怎么可能踏实?”业主陈小姐抱怨。

  当日的接访中,市建委负责人耐心解释:自今年6月以来,市建委、规划部门已就此事开过四次会议,专门研究解决方案,目前已要求广州市规划局尽快拿出处理办法。市建委负责人还当场打通了市规划局负责人的电话,并透露,等市规划部门作出了相关处理意见之后,如果业主们认为是上了开发商的当,可以再去找开发商索赔。

  金满家园业主吴女士对这个回复依然忧心忡忡:“万一处理结果说违法建筑要无条件拆除,或只对开发商作出处罚,那我们的损失该怎么办?”

  屡遭停电 住宅性质遭业主怀疑

  金满家园位于白云区石井镇沙凤村马头岗,稍早一些开发的金满苑距此不远,在沙凤村西就街13号。这两个小区,同属一家民营公司“广州市白云区金满实业发展有限公司”所开发,小区也均以开发公司法人代表陈金满的名字冠名。

  金满家园业主吴金芳(化名),江西人,1994年来到广州打工。与众多购房业主一样,2002年9月,吴金芳与广州市石井建设开发有限公司签订购房合同,购得一套建筑面积59.33平方米的住房,总金额17.12万余元。由于经济能力所限,吴金芳与工行西华路支行签署了一份住房按揭贷款合同,向银行借款11.9万元,借贷期限14年。

  金满家园业主介绍,金满苑和金满家园的业主,大多是在1999年—2002年前后买楼入住的。目前,占地45500平方米的金满家园,620多套住宅中,已售出550多套。

  没等新购房入住的业主们高兴多久,去年夏天,金满家园在高温期间频频停电,让小区业主苦不堪言。“最严重时,一晚上要停十多次,一周停三四晚”,业主陈先生介绍,停电事故发生后,小区业主自发到市供电部门查询,才发现金满家园根本就不在供电部门供电名单之列。也就是说,金满家园一直是临水临电。

  “我们的水电,都是临时从街道那边搭过来的一条支线所提供,天一热,这边就得拉闸”,业主陈先生承认,业主们在了解水电问题的同时,也多多少少知道了自己所买的住宅有可能“来路不正”,不像当初买房时开发商所标榜的“真真正正的商品房”。

  眼下又到用电高峰了,陈先生很担心是否马上又要被拉闸停电,而“业主们的情绪已很激动”。因为水电问题还没解决,房产证问题早已闹得沸沸扬扬。

  办房产证 “商品房”变成“集资房”

  去年3月,吴金芳如愿以偿地拿到了红皮房产证。吴在欣喜之余,打开证件细看之下,却在“附记”一项中看到了一行字:集资房。该房如要进入二级市场交易,则必须按照国家有关法律、法规,再补有关税费。

  “当时感觉就不好了”,吴金芳回忆。当时,她身边已有不少业主陆陆续续开始领到房产证。“明明当初买楼时,买的是商品房,怎么现在却成了集资房?”拿到房产证的业主们一时议论纷纷。

  业主陈小姐记得很清楚,“当初买楼时,我们出的房价是2800元/平方米,是比同地段商品房稍便宜,但如果是集资房业主,他们当年的集资房价则只有1800-1900元/平方米”,“差别太大了”。一同买楼进住的部分业主,在买楼前,甚至专程到市房地部门花了30元钱,由该管理部门出具了一份商品房预售许可证。这份文件显示,该楼盘确实是商品房,是完全可以自由上市交易的。

  24日,市房地产交易中心在接受采访时表示,尽管按市政府1997(48)号文相关规定,在补齐相关规费后,集资房当初有“五年之内不得进入二级市场”的明文规定,但目前仍还没有政策允许集资房进入二级市场。也就是说,政府文件也没明说:五年以后就可以进入市场交易。

  房产证的突然变脸,使得金满苑198户住户和所有金满家园业主都感到失落且愤懑。因为按照相关规定:商品房是可以自由上市买卖、抵押的,而集资房一般只能作为自用住房,不能上市交易,且在向银行办理贷款时,也不能作为抵押物存在。

  “区建设和市政局、区规划部门、区委、区人大、市房地部门、市建委、市规划……凡是能到的地方,我们都到过了”,业主陈先生说,一年多来,他们几乎跑遍了市、区相关职能部门,反映房产证变脸的情况。其间,数位业主还对开发商提起上诉,认为开发商欺骗了业主,但结果全部败诉。金满家园开发商陈金满也承认,前后这样的官司已不下20场。

  按照提供业主住房按揭贷款的某银行说法,在业主与开发商所签订的商品房买卖合同中,就已经注明其住宅性质为“集资房”。在开发商提供的买卖合同封页,即有一个蓝色印封,注有:1996年5月1日起,(该房)五年内不得进入二级市场交易。但如此明显而重要的附注说明,绝大多数的金满家园业主却表示:从买楼至查询预售合同,从未见过有“集资房”字样出现过。

  吴金芳称,自己也是在签了住房买卖合同一天后,才拿到《商品房买卖合同》复印件,而此时的复印件上,商品房预售许可证号为:穗房集字20010002号。“当时(签合同时)没见到,也没留意”,吴金芳说。

  金满家园一销售经理曾解释,该楼盘是“特殊商品房”,即在销售时,已经通过补办各种手续,拿到了商品房预售证。而按政府48号文规定,业主在持有房产证5年以后,就可以进入二级市场交易,所以售楼时,对外宣称就是商品房。

  违规建房 规划部门取消许可证

  就在小区业主还未弄清金满家园究竟是商品房,还是集资房时,却再度从政府部门得到证实,该楼盘事实上是违建房。

  去年7月,开发商金满公司陆续接收到了区规划部门下达的几份撤销函,金满家园的《建设用地规划证》、《建设工程规划许可证》、《集资房规划审查意见书》被要求一一撤销。同年9月,白云区规划分局穗云规函357号文中显示:在9月8日该区陶镇广副区长主持的相关会议上,已确定将金满家园作为违法建筑立案调查……同时,市、区规划部门已取消了该楼盘的《建设工程规划许可证》。

  去年年底,小区业主们更分别从市监察部门、市建委等政府部门得到正式明确回复:经调查,金满家园是违法建设。其中,在白云区规划部门下发的一份撤销决定文件上,撤销的理由是:“采取提供虚假的建设时间和虚假的测量图纸等欺骗手段”,骗取了市规划局的政策许可。

  7月20日,记者就此事访问白云区规划局时,该部门一工作人员除表示“此事十分特殊,暂不便发言”外,也透露“如果开发商谎报材料,我们也很难一一查出,因为材料都是由镇里统一送上来的。”然后据记者了解,由于行政区划变更,原有的石井镇经撤并,目前已不存在。

  业主断供 银行告倒业主

  2005年8月,业主吴金芳准备将金满家园的房子出租,并且打算继续向银行交付按揭款,但遭到其他的业主劝阻:“都成集资房了,管理费都不用交了。”

  吴称,她当时想了想,如果是集资房的话,按当时的价格,自己所付的首期款和交给银行的按揭款,已早就够付了,“我当初买楼时看中的另一套集资房,才7万多,比这个面积还大”。吴金芳于是断了继续供楼的念头。

  金满家园业主陈先生证实,因为小区临水临电和房产证问题一直悬而未决,部分业主确如吴女士一样,开始拒交住房按揭贷款。

  一业主粗略统计,从去年七八月起,金满家园断供的业主多达100多户,金满苑也有部分业主断供。工商银行西华路支行在屡次向业主催缴住房按揭贷款无果后,决定向法院起诉业主。

  今年2月底,吴金芳接到了法院电话,她被银行推上了被告席。还有几名欠缴业主和负担保连带责任的金满公司也被要求应诉。

  今年3月14日,经荔湾区人民法院审理,吴金芳从2005年夏至今年1月,已共拖欠银行按揭贷款6期,共计人民币5685.84元。银行要求她提前收回贷款本金和利息,并依照法律规定行使抵押权,追究担保人的连带担保责任。

  “市建委、市监察局等政府部门都认定金满家园是违法建设,那么业主与银行签订的借贷合同就应该是无效合同,由此造成的责任与后果应该与业主无关”,在法庭上,吴金芳及其代理人对原告方提出的上诉理由作出辩护。

  7月14日,法院一审判决书判定吴金芳败诉,被要求向银行一次性清偿借款本金102858.59元,并支付银行利息、罚息、复息等1834.49元等。“刚接到判决书时,整夜整夜睡不着,想不通为什么会这样判?”吴金芳认为,审判结果与大多数业主的预期相差太远,“是不是我们小业主在替别人承担过错啊?”

  金满家园有业主称,在开发商与银行签订贷款按揭担保合同时,就有人曾向银行举报过开发商有问题。2002年12月,工行西华路支行与开发商签订《按揭业务担保合作协议》,并于次年3月再次签署一份补充协议,为购楼者提供按揭贷款。按住房按揭相关规定,银行须对开发商提供的《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》等进行查验,才可能对业主提供住房按揭贷款。

  7月20日,工行相关部门回复,该支行在向“金满家园”项目提供按揭服务时,已按要求对开发商资质和楼盘建设的相关证件进行查验,对购房客户所提供的按揭服务,完全符合人民银行《个人住房贷款管理办法》和该行对按揭业务的规定。

  另外,银行方面表示,该楼盘的《广东省广州市商品房预售许可证》在“土地使用权证号及用途”一栏,已注明用途为“集资住宅”,房管部门其后也为购买该项目房屋的客户办理了《房地产权证》,业主在买楼时,就应该已经知道所买的是集资房,“而银行向集资房提供房贷,也全部合乎规定,当借款人断供3期以上或累计违约6期以上,银行是有权依法起诉的”。

  上周四,市政府接访日,金满家园业主前来反映情况。接访中,市建委负责人对类似金满家园的违法建筑,指出三种未来可能之前景,一是影响整体规划和近期规划的,一定要拆;二是与整体规划矛盾不大但是施工有问题的,会根据具体现状进行各种处罚并协调各部门完善手续;三是与整体规划无矛盾的可以保留使用。同时,市建委负责人当场明确表示,眼下金满家园这三种可能都有。

  目前,在相关政府部门的处理结果未出来之前,金满家园和金满苑的近千业主还只能在等待之中。“半年多来,小区物业基本无人管理,路坏了没人修,卫生也是三天两头才搞一次……我们盼着能尽快有一个圆满解决”,金满家园业主声称,在银行案一审败诉后,将继续向中院提起上诉。

  最让人诧异的是,眼下在金满花园小区内,除了十多条小区业主自发挂出的红色维权条幅外,开发商金满公司也打出了两道醒目的蓝色维权条幅维权。

  7月20日,陈金满得知小区业主再次上访后,气恼万分地向媒体澄清,认为他是冤枉的。据其透露,当初规划部门和下属规划设计院都曾有人去过项目现场,且以类似变通手法,拿到补办手续的房地产项目,当时远不只金满家园一家,好多楼盘都是在当地政府的支持下,甚至是在当地政府出具公文申请补办手续的情形下,赶上48号文所规定的末班车的。

  看来,双方甚至多方都在等待一个公正结果。

  被指造假骗批 开发商也喊冤

  金满公司称该小区“从来就不是商品房”

  经了解,市规划部门判定金满公司以欺骗手段获得规划部门行政许可的证据,是市规划部门1998年在金沙洲上空拍摄的一幅航拍图。航拍图显示,金满家园在1998年前,根本就没有动工,而金满家园却以1995年为开工时间,向有关部门申报,并因此而依照48号文补办手续的。

  根据1997年广州市政府出台的《关于处理我市农村集资房问题的决定》48号文相关条款规定,1996年12月之前建的农村集资房,在不影响城市规划的前提下,补齐集资房市政、公用设施配套统筹资金等费用后,可以办理房产证。而对1996年12月以后发生的违法用地、违法建设集资房行为,有关部门要严肃处理。

  今年2月,陈金满曾对媒体承认,金满家园的实际动工时间是1998年上半年,确实在48号文件规定的期限之外,但金满家园在动工前,他已向当时的石井镇、白云区两级政府部门提出申请,是在得到批准可以按48号文规定向规划部门申报用地规划、报建手续后,才动工兴建的。“否则,那么大一个项目,如果不同意按48号文补办手续,或者规划部门审批时不批准,我们哪有胆量开工建设?”

  过去:金满补缴费用700多万

  对于“以虚假资料骗取行政机关批准”的说法,金满公司负责人陈金满说:“这完全不是事实。”

  他介绍,1998年,金满家园项目经原石井镇人民政府向白云区政府进行申请,以金满花园2期的名义进行申报。金满家园附近的金满苑,为金满花园1期,是1995年动工的。陈金满认为,如果将两个楼盘分开来看,金满家园的确是1998年才动工。但是当时他并不知道有穗府199748号文的存在。

  2000年8月29日,广州市石井建设开发有限公司获得了市规划局颁发的《建设用地规划许可证》,该《建设用地规划许可证》上写明,“本用地是为执行市政府穗府199748号《关于处理我市农村集资房问题的决定》而核发的建设用地许可证”。陈金满强调,此时,他才知道有48号文的存在,并按照其规定补办了手续,缴纳了包括土地出让金和契税在内的相关税费700多万元。陈金满坚持在项目审批前,区规划局、市规划局等相关部门皆前往现场勘察过。并且,当时广州与“金满家园”同期开工又从规划部门取得《建设用地规划许可证》的楼盘,还有很多,这在当时是一个普遍现象。

  对于业主所质疑的“商品房变集资房”的问题,陈金满解释说,“金满家园从来就不是真真正正的商品房”,而是通过补办各种手续领取了商品房预售许可证,才与业主签订了《商品房买卖合同》。而且,合同上也写明了预售许可证号是“集”字号。根据48号文,“集资房”自1996年5月1日起,五年内不准进入二级市场交易流通。但是陈金满表示,购房合同封面上对此已有说明。他认为,业主们在购房时已明确知道所购房屋是集资房,金满公司在购房合同上也不存在任何隐瞒。

  金满公司另一高层表示,直到2001年5月1日之后,金满家园的房子还是不能进入二级市场。比金满家园更早开发、未被认定是“违法建设”的金满苑,也不能进入二级市场交易。对此,他称,拿到许可证时,公司曾算了一笔账,算下来,楼盘完工时,差不多也已经过了5年限期,可以进入市场流通,跟真正的商品房差不多。

  现在:数十套房丧失出售资格

  陈称,自从小区建筑成为“违法建设”后,他也曾多次写信给各级政府部门反映情况,认为自己响应政府号召,补交了巨额费用,反而还要受罚,十分不公,他甚至要求相关政府部门对广州所有取得《建设用地规划许可证》的集资房,进行一次大清查,并适用统一处罚标准进行处罚。

  据陈反映,目前不只是金满家园,就连还未被认定为“违法建设”的金满苑业主,也逐渐拒绝缴纳水电费和管理费,公司每月不得不为这些开支垫付十几万元,剩余的数十套住宅,也丧失了出售资格,“公司业务处于全面停顿状态”。

  陈金满说,他希望政府还金满公司一个清白。

  -事件经过

  2002年前后,业主看到金满家园打出的商品房低价广告,加上又有商品房预售许可证,又有与银行提供按揭的担保合同,所以就办了银行按揭买楼入住

  2005年夏,小区频频闹电荒,业主到处反映情况,原来是小区接入的仅是临水临电,同时怀疑小区商品房可能有问题

  2005年7—9月,业主拿到房产证,才发现商品房注水了,变成了集资房,业主不服,到处向市区职能部门反映情况,得到市监察部门、市建委的明确说法,说这个小区是违法建设

  2005年8月,部分业主开始向银行断供,前后断供100多户

  2005年夏至今,业主不下20次起诉开发商,但均败诉

  2006年3月,工行起诉欠供业主

  2006年7月14日,荔湾区法院一审判业主败诉

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