商品房变成违建 业主20次告开发商均败诉

　　业主称2002年买房时，被告知是商品房，拿到房产证却是集资房，进而又被定为违规建设，业主20次告开发商均败诉

　　2002年9月，吴女士拿出半生积蓄，在白云区金满家园购得一套住宅。三年后，却发现一直号称“真真正正商品房”的住房变成了“集资房”。更出乎意外的是，业主们向相关部门反映后，却获悉该小区竟是违建。受此影响的，有近千户业主共3000多人。

　　一年多来，业主们先将开发商告上法庭，却屡遭败诉；部分业主转而对提供贷款的银行进行断供时，又被银行告上法庭，并再遭败诉。开发商也开始喊冤枉，房管部门承诺的集资房五年内不得进入二级市场的约定，也变得遥遥无期。

　　“既然是违建，政府监管部门为何对开发商未作任何处理，银监部门也说银行没有错，那到底是谁错了？”7月20日，继续到市政府上访的业主吴女士对此愤愤不平。

　　这一系列错综复杂的权益链条背后，房地产开发监管的责任之重可见一斑。

　　7月20日，广州市政府的市民接待日。上午8点，300多名来自白云区金满家园、金满苑的业主早早来到了市政府。他们希望政府能督促早日解决他们的住房困局。“我们住在已被认定为违建的家里，怎么可能踏实？”业主陈小姐抱怨。

　　当日的接访中，市建委负责人耐心解释：自今年6月以来，市建委、规划部门已就此事开过四次会议，专门研究解决方案，目前已要求广州市规划局尽快拿出处理办法。市建委负责人还当场打通了市规划局负责人的电话，并透露，等市规划部门作出了相关处理意见之后，如果业主们认为是上了开发商的当，可以再去找开发商索赔。

　　金满家园业主吴女士对这个回复依然忧心忡忡：“万一处理结果说违法建筑要无条件拆除，或只对开发商作出处罚，那我们的损失该怎么办？”

　　屡遭停电

　　住宅性质遭业主怀疑

　　金满家园位于白云区石井镇沙凤村马头岗，稍早一些开发的金满苑距此不远，在沙凤村西就街13号。这两个小区，同属一家民营公司“广州市白云区金满实业发展有限公司”所开发，小区也均以开发公司法人代表陈金满的名字冠名。

　　金满家园业主吴金芳(化名)，江西人，1994年来到广州打工。与众多购房业主一样，2002年9月，吴金芳与广州市石井建设开发有限公司签订购房合同，购得一套建筑面积59.33平方米的住房，总金额17.12万余元。由于经济能力所限，吴金芳与工行西华路支行签署了一份住房按揭贷款合同，向银行借款11.9万元，借贷期限14年。

　　金满家园业主介绍，金满苑和金满家园的业主，大多是在1999年—2002年前后买楼入住的。目前，占地45500平方米的金满家园，620多套住宅中，已售出550多套。

　　没等新购房入住的业主们高兴多久，去年夏天，金满家园在高温期间频频停电，让小区业主苦不堪言。“最严重时，一晚上要停十多次，一周停三四晚”，业主陈先生介绍，停电事故发生后，小区业主自发到市供电部门查询，才发现金满家园根本就不在供电部门供电名单之列。也就是说，金满家园一直是临水临电。

　　“我们的水电，都是临时从街道那边搭过来的一条支线所提供，天一热，这边就得拉闸”，业主陈先生承认，业主们在了解水电问题的同时，也多多少少知道了自己所买的住宅有可能“来路不正”，不像当初买房时开发商所标榜的“真真正正的商品房”。

　　眼下又到用电高峰了，陈先生很担心是否马上又要被拉闸停电，而“业主们的情绪已很激动”。因为水电问题还没解决，房产证问题早已闹得沸沸扬扬。

　　办房产证

　　“商品房”变成“集资房”

　　去年3月，吴金芳如愿以偿地拿到了红皮房产证。吴在欣喜之余，打开证件细看之下，却在“附记”一项中看到了一行字：集资房。该房如要进入二级市场交易，则必须按照国家有关法律、法规，再补有关税费。

　　“当时感觉就不好了”，吴金芳回忆。当时，她身边已有不少业主陆陆续续开始领到房产证。“明明当初买楼时，买的是商品房，怎么现在却成了集资房？”拿到房产证的业主们一时议论纷纷。

　　业主陈小姐记得很清楚，“当初买楼时，我们出的房价是2800元／平方米，是比同地段商品房稍便宜，但如果是集资房业主，他们当年的集资房价则只有1800－1900元／平方米”，“差别太大了”。一同买楼进住的部分业主，在买楼前，甚至专程到市房地部门花了30元钱，由该管理部门出具了一份商品房预售许可证。这份文件显示，该楼盘确实是商品房，是完全可以自由上市交易的。

　　24日，市房地产交易中心在接受采访时表示，尽管按市政府1997(48)号文相关规定，在补齐相关规费后，集资房当初有“五年之内不得进入二级市场”的明文规定，但目前仍还没有政策允许集资房进入二级市场。也就是说，政府文件也没明说：五年以后就可以进入市场交易。

　　房产证的突然变脸，使得金满苑198户住户和所有金满家园业主都感到失落且愤懑。因为按照相关规定：商品房是可以自由上市买卖、抵押的，而集资房一般只能作为自用住房，不能上市交易，且在向银行办理贷款时，也不能作为抵押物存在。

　　“区建设和市政局、区规划部门、区委、区人大、市房地部门、市建委、市规划……凡是能到的地方，我们都到过了”，业主陈先生说，一年多来，他们几乎跑遍了市、区相关职能部门，反映房产证变脸的情况。其间，数位业主还对开发商提起上诉，认为开发商欺骗了业主，但结果全部败诉。金满家园开发商陈金满也承认，前后这样的官司已不下20场。

　　按照提供业主住房按揭贷款的某银行说法，在业主与开发商所签订的商品房买卖合同中，就已经注明其住宅性质为“集资房”。在开发商提供的买卖合同封页，即有一个蓝色印封，注有：1996年5月1日起，(该房)五年内不得进入二级市场交易。但如此明显而重要的附注说明，绝大多数的金满家园业主却表示：从买楼至查询预售合同，从未见过有“集资房”字样出现过。

　　吴金芳称，自己也是在签了住房买卖合同一天后，才拿到《商品房买卖合同》复印件，而此时的复印件上，商品房预售许可证号为：穗房集字20010002号。“当时(签合同时)没见到，也没留意”，吴金芳说。

　　金满家园一销售经理曾解释，该楼盘是“特殊商品房”，即在销售时，已经通过补办各种手续，拿到了商品房预售证。而按政府48号文规定，业主在持有房产证5年以后，就可以进入二级市场交易，所以售楼时，对外宣称就是商品房。

　　违规建房

　　规划部门取消许可证

　　就在小区业主还未弄清金满家园究竟是商品房，还是集资房时，却再度从政府部门得到证实，该楼盘事实上是违建房。

　　去年7月，开发商金满公司陆续接收到了区规划部门下达的几份撤销函，金满家园的《建设用地规划证》、《建设工程规划许可证》、《集资房规划审查意见书》被要求一一撤销。同年9月，白云区规划分局穗云规函357号文中显示：在9月8日该区陶镇广副区长主持的相关会议上，已确定将金满家园作为违法建筑立案调查……同时，市、区规划部门已取消了该楼盘的《建设工程规划许可证》。

　　去年年底，小区业主们更分别从市监察部门、市建委等政府部门得到正式明确回复：经调查，金满家园是违法建设。其中，在白云区规划部门下发的一份撤销决定文件上，撤销的理由是：“采取提供虚假的建设时间和虚假的测量图纸等欺骗手段”，骗取了市规划局的政策许可。

　　7月20日，记者就此事访问白云区规划局时，该部门一工作人员除表示“此事十分特殊，暂不便发言”外，也透露“如果开发商谎报材料，我们也很难一一查出，因为材料都是由镇里统一送上来的。”然后据记者了解，由于行政区划变更，原有的石井镇经撤并，目前已不存在。

(责任编辑：张剑锋)