中国房市的盛世危言

　　文/张 锐

　　在一轮又一轮房价涨停行情肉搏之中，完全丧失话语权和谈判能力的消费者经历了一次又一次利益流失的痛苦折磨，政府的宏观调控工具与手段也随之在波澜起伏中经受着严峻考验……

　　前后不到一年半时间，国务院先后发布了关于房地产产业的“国八条”、新“国八条”和“国六条”，充分显示出政府调控房地产市场的意志和决心。究竟是什么原因使房地产成了政府和大众共同关注的焦点？在中国房地产喧嚣的市场背后，真正值得忧虑的是什么？

　　房价没有“天花板”?

　　从北部边陲到南部中国，从一线城市到二线城市，价格地毯式的上涨成为进入2006年开年以来房市的主要题材与旋律。国家发改委和统计局的最新调查显示，今年第一季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨了5.5%，升幅虽然比去年一季度下降了6.5个百分点，但是与房价大涨的2005年全年增长速度相比还是高了0.4个百分点。

　　令人意想不到的是，在去年已经大幅上涨了近20个百分点的基础上，首都北京的房价在进入2006年之后不知疲倦地扶摇直上。北京市城建研究中心数据显示，今年前三个月，北京商品住宅期房平均价格分别为每平方米6687、6957和7046元，首季同比增长14.8%。业内人士作过精确计算后指出，北京的住房每平方米均价如今已超过上海27元，成为了名副其实的“中国楼王”。

　　不过，北京并不孤独。南中国的另一繁华都市深圳对首都作出了最及时的回应。深圳市国土资源和房产管理局发布的统计报告显示，今年一季度，特区内商品住宅均价同比上涨25.63%，并已突破每平米万元大关。与深圳并行，历来在全国房地产市场风云变幻中以稳健著称的广州，在今年过去几月之中也上演了房价大幅攀高的行情。广州市房管局的统计资料显示，今年第一季度，广州市中心城区的房价与去年年底相比足足上升了14％。而珠江之滨，所谓的“江景楼”如今已经卖到每平方米1.8～2万元的价位，令人咋舌。

　　与一线城市商品房价格“井喷”态势相比，二线城市也并不轻松。在南京，据《经济参考报》报道，2006年南京可望上市的主城新楼盘还不到10个，每平方米叫价已纷纷超过万元。国家统计局发布的消息显示，与去年同期相比，大连等许多城市的新建商品住房价格涨幅在今年第一季度都维持在9%以上。其中，大连涨幅为15.1%、呼和浩特为14.9%、南宁为9.9%、成都是9.2%。

　　在一个日益自由的市场经济生态中，价格具有非常强大和快捷的传递能力。浏览整个中国经济版图，除上海、杭州等少数城市之外，人们已经很难找到房价下降的另类数据。不仅如此，权威机构的预测结果表明，从长期来看，国内商品房价格的上涨之势已成定局。国务院发展研究中心前不久预测，今明两年，全国房价持续上涨的趋势不会改变，商品房平均价格年涨幅预计将在6%左右；无独有偶，由中国社会科学院日前发布的《2006年房地产蓝皮书》也指出，我国房地产价格长期走势是渐次上升。

　　可见，百姓对于房价下降的殷切期待已经落空。

　　扭曲的供需链条

　　在住宅福利分配制度退出社会经济舞台的同时，商品房的建设步伐在过去近十年不断刷新着一个又一个投资记录。1997—2005年，国内城市商品住宅建设投资额平均年增长达25%以上，2005年达到15759亿元。在决策层面对过热行业频繁“叫停”和不断“亮剑”的经济氛围中，房地产能够获得“网开一面”，持续拿到大红大紫的投资成绩单，这纯属个案。

　　政府在商品房投资方面的良苦用心，在于增加商品房尤其是普通商品房的供给。按照小康社会的居住目标，到2020年，全国城镇人均住房建筑面积要达到35平方米，每套住宅平均面积在100～120平方米左右。若以目前城镇人均既有住房建筑面积26平方米计算，到2020年，国内城镇人口将增加3.5亿左右，届时需要新增商品房面积约160亿平方米。市场对商品房存在着巨大的需求。而按照目前商品房生产（含经济适用住房）仅占全部城镇住宅存量15%左右的供给速度计算，供需之间客观上存在着明显的缺口。

　　但是，一个极易干扰人们视线的数据是全国目前有高达1.23亿平方米的空置商品房，即商品房所表现出的市场生态是供给过剩。然而，在笔者看来，这种过剩并非商品房的总量过剩，而是结构性过剩，即相对于居民的购买能力和目标诉求的过剩。实际上，从商品房建设的启动之日开始，由于缺乏政策的有序诱导，加之开发商为了摊薄建设成本，因此包括土地、资本等要素的供给就偏离了原定的运行轨道，而纷纷涌入了高端领域，以致到今天开发商们依然狂热追逐着高档商品房的建设。

　　在近两年全国住宅平均房价增长率中，约有一半增幅是高档房的比重驱动的。不仅如此，由于高档房的成套面积大（在面积总量中约占10-15%的比例），其占用的土地、资本量庞大，从而形成了对中低端商品房所需要素的“挤兑效应”，导致相应产品的供给不足。

　　来自中国房协的调查资料显示，全国约九成以上的城镇居民选择购买的是80～120平米的普通商品房，但据国家统计局日前对全国24个大中城市的住宅市场的调查表明，120平方米以下的小户型比重还不到50%。显然，居民诉诸市场的目标需求并没有得到有效满足。而这种并未得到释放的刚性需求反过来恶化供给不足的矛盾，并成为拉动房价的基本力量。

　　问题的另一面在于，在全部市场需求中，房地产除了满足正常的需求即居住需求之外，还可以作为投资保值和增值的替代品，即房地产具有投资需求的特征。按照经济学的价格均衡理论，在自由竞争的市场，一般商品的供给和需求会自动达到均衡点，均衡点的价格就是均衡价格。如果市场的价格高于均衡价格，就会刺激投资，增加供给，于是价格下跌，回到均衡价格；反之，如果市场价格低于均衡价格，供给会减少，市场价格再次回到均衡价格。但是，在投资品市场中，产品价格决定于未来的收益预期而不是均衡价格，即预期价格上涨投资品需求增加，预期价格下跌则需求减少。

　　具体而言，目前的房地产价格正遵循一条“追涨杀跌”的价格曲线运动着：当房价上涨的趋势形成以后，市场参与者由于未来价格上涨的预期作用倾向于购买并持有房地产，市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的状态，于是价格继续上涨，而上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望。

　　特别值得指出的是，受目前人民币升值预期的强烈作用，市场对于房地产投资的追逐正在不断得到强化和复制。大量境外投机资本涌入房地产的卖方市场，在“做多”中寻求未来的“卖空”机会，房地产的“虚假需求”被盲目放大，房价上涨的力量被显著强化。

　　驱动房价的“魔掌”

　　扫描中国所有行业的财富运动过程，似乎从来没有哪一个行业像房地产业那样盛产亿万富翁。在北京和广州，如今房地产行业2～3天便催生一个亿万富翁已经不是神话；各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山；“中国十大暴利行业”中，房地产业每年都是“第一名”；如闪电般繁殖出来的国内6万家开发商，没有哪一个不相信自己能在房地产经营中淘到黄金。

　　支撑开发商获得超额利润的重要源泉是超高的房地产价格。国土资源部通过调研发现，2005年全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率一般达到30%～40%。由于房地产的资本有机构成高，在成本约束的前提下，房产商获得巨额利润只能通过价格的上涨才能实现。巧合的是，在《新财富》杂志推出的“500富人榜”中，最近两年连续上榜的房地产富人的财富上升幅度为10.2%，正好与房价的升幅相当。离开了价格上涨的作用，房地产开发商恐怕也是黔驴技穷。于是，驱动房价上涨就成为房产商们的不二选择。开发商驱动房价上涨的常见“掌法”有：

　　第一招：借鸡下蛋

　　所谓“借鸡下蛋”就是运用商品房预售制度在完成炮制财富过程的同时，酝酿价格上涨过程。其基本流程是：看上一个项目后，先通过种种方式募集到资金，把开工所需要的证件办妥，项目一开工，房地产开发商就开始预售。房屋一销售，银行的钱只要流入开发商手中，开发商就会用这些钱先把自己借的钱还掉。还清原先募集的钱后，其后卖出的房子都是净利润了。接下来的故事就是，开发商开始逐渐地提高房价，慢慢卖。而在慢慢卖的过程中，房价持续走高，进一步制造购房民众所看到的所谓期房价格低的幻觉，形成对潜在购买群体的投资刺激，在需求拉上型力量的作用下，房价步步走高。

　　第二招：暗渡陈仓

　　从房屋预售到正式签约出售，中间往往有一年左右的空挡，开发商可以游刃有余地完成一系列的价格驱动过程。由于购买者在预售日交纳的只是“定金”或者是所谓的“诚意金”，但最终房屋的定价权却由开发商掌控，在信息不对称的前提下，购买者只能被动地接受开发商的最终要价。因此，一个十分普遍的现象是，楼盘正式发售之日的价格都要远远高于开发商在预售时的宣传价格。整个房市的价格就是在这样的暗箱操作中被不断推高。

　　第三招：偷梁换柱

　　在进入正式售卖阶段通过“捂盘”、“封盘”即所谓的“惜售”，操纵价格上涨。由于内部认购和派筹被禁止，楼盘以前的派筹期、储客期已转移到取得预售证以后。因此，当前一些所谓“惜售期”实际上兼有派筹期、储客期的功能。“惜售”极易引起跟风效应，从而加剧商品住宅市场的供求矛盾，进而哄抬楼价。

　　第四招：画地为牢

　　拿到土地后不按时开发，或挖一个坑，形式上“开工”，却一直停工不建等长期变相囤积，以此来抬高房价。与此同时，开发商还可以通过转让既得存量土地获取利润，只是土地在层层转手和加价之后，最后到真正实施开发的开发商手中时，地价和房价就已经推得很高了。

　　第五招：喧声夺人

　　通过狂轰乱炸式的宣传，或者运用地产商“大腕”掌控的话语权制造房价上涨的恐怖气氛，以强化需求的力量拉升房价。在这里，开发商肯定个个都会说自己的楼盘在上涨，但其中有一个很简单的经济常识，需求很大，销售也不错，大家都进入这个市场以后，房屋肯定销售一空了。既然房子都已经卖完了，那还有什么可涨？开发商所谓的继续上涨只能说明一个问题，房子并没有卖出去，但他们依然把价格涨上去了，开发商并不关心销售业绩，他们只关心怎样把价格炒起来。因此等到房价真正涨上去时，人们最终容易感受到的是开发商一语成谶，实际上却是他们对消费者下套作局的结果。

　　城市生活的另一面

　　拥有一套属于自己的商品住宅是生活在城市中的绝大多数老百姓时下最现实的追求，然而，就是这种极其朴素的愿望，恐怕对许多人来说只能成为画饼。北京师范大学发布的《中国房地产金融安全评估报告》显示，根据我国2005年城市户均收入1.5～1.7万元计算，如果要购买一套70平方米的新房，至少有70%的人没有购买能力。

　　建设廉租房是中央政府试图改良城镇居民居住状态的德政之举。然而，在2005年中，被纳入廉租住房保障范围的也只有32.9万户，而同期城镇低保人数就达2200万左右。生活在城市底层的边缘人口——农民工也许是最需要改善居住条件的人群。有这样一组来自重庆的调查数据：农村进城务工人员所租房屋中，有46%存在不同程度的阴暗潮湿现象和安全隐患，其中，17%没有自来水，61%不带卫生间，57%没有厨房。而就是这样一类人群，甚至连廉租房也无权问津。

　　抛开无力购买商品房的人群不论，即使是那些已经进入房地产一级市场并坐拥商品房新居的城市人口，如今所承受的重负恐怕并不比前者轻松。“房奴”、“蜗牛一族”等新型名词是时下购房者之间无奈的调侃和自嘲。据新浪网房产频道对15014人所进行的一项最新调查显示，在城市购房人群中，有91.1%的人购房采用了按揭消费。按照中国银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》划定的房贷风险线，借款人房贷月支出与收入比应控制在50%以下(含50%)。目前，按揭购房人群中有31.75%的人房贷月供占到了其收入的50%以上。

　　过高的月供比例制造了城市庞大的“负翁”人群。国家统计局的调查表明，住房已占居民家庭财产的47.9%，住房贷款是我国居民最主要的负债来源。早在2003年，中国社科院的统计结果就显示，上海、北京两地家庭负债比例分别达到155%和122%，已经超过同期的美国，而从个人住房按揭贷款的增长状况审视，这一比例至今只能上升而不会下降。与沉重负债相伴随，购房家庭的生活质量也大打折扣：不敢轻易换工作，不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，更没时间好好享受生活。而一个广为流传但未经证实的说法是，在中国，仅25岁左右的青年人因房贷按揭改变自己原来快乐生活方式的就有2600万。

　　房价与居民收入之比失调是导致城市居民无力买房和艰难供房的“万恶”之源。联合国人居中心认为，房价与居户收入比不应超过3∶1,世界银行则认为不应超过5∶1。但在我国许多城市，房价与收入之比已经远远超过了国际上通行的警戒界限。其中，北京是9∶1，长沙为11∶1，广州是10.4∶1，温州是10∶1，而青岛则达到了17∶1。相对于城市居民收入而言，中国城市商品房价格已经明显达到甚至超过了发达国家水平。

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。几百年已逝，不想古人的呐喊至今仍然不朽。但面对着城市中为房而梦和为房而累的庞大人群，房产商们张嘴吐出的惊世骇俗之言却令人愕然。在某地产巨商大喊“商品房就是不要让穷人买得起”的语录之后，京城又一房产大佬最近喷出“成为房奴那是活该”的狂言更是语惊四座。看来，与高房价带给百姓的不安相比，更加令人悸怕的还是日益不古的商德与良心。

　　经济上空的乌云

　　在近十年中快速发酵的房地产业无疑可以在中国经济发展史上留下浓墨重彩。基于后向关联效应，房地产拉动了水泥、钢材等传统产业的迅步快跑; 基于前向关联效应，房地产业不断地为城市居民输送出色彩斑斓的居住消费品。然而，一路飞奔如风的房地产业在让政府心怡的同时，其身上弥散开来的不安成分更让决策层感到不安。

　　房价的虚高不下直接引发了学界和业界对其“泡沫”危险程度的关注。各种舆论剑指的核心是房地产已经严重脱离了其价值范畴，而一旦价格膨胀到一定程度并形成价格“爆炸”，无论是房地产还是整个宏观经济都将难逃其难。需要指出的是，虽然这种危险性目前还只是一种理性推断，但并不意味着其不可能不变成事实。经济学家易宪容经过计算之后的结论是：2003年以前，整个房地产市场的泡沫程度是10%；2004年的泡沫程度到了20%；2005年是14.9%；如果按照现在的程度走下去，2006年房地产泡沫程度是26%；2008年泡沫程度是59.4%，如果按照修正值，还可能达到68%。

　　值得关注的是，在进入中国房地产的资金阵营中，相当一部分是来自海外的对冲基金。在目前房地产业处于上升的阶段，对冲基金均实行买多策略，并在快速形成自己的布局，而一旦经济周期发生逆转，对冲基金将会撒腿撤离，并带动其他外资甚至是内资外逃，从而可能引发房价的雪崩，加速房地产“泡沫”的破裂。

　　实际上，对于资金渠道主要依赖银行的房地产行业而言，其可能酿成的金融危机如同魔影般一直萦绕在商业银行周围。资料表明，截止去年底，房地产业的不良贷款余额已经达到1093亿元，居行业排名第四的高位。而且这种状况极有可能随着房价的持续走高而不断恶化。一个日益明朗的趋势是，由于房价大大超过居民实际支付能力，城镇居民的商品房消费意愿正处于持续下滑状态。中央银行近期对全国50个城市一季度城镇储户的调查报告显示，今年前三个月城镇居民的购房意愿在去年已显颓势的情况下再创新低。这种有效需求不断弱化的趋势若长期持续下去，必然加剧房产结构性过剩的矛盾，并进而抬高本已严重的空置率。而一旦开发商因此丧失还贷能力，最终所有的风险都将转嫁到银行身上。

　　投资过热、产能过剩是宏观经济前行中正在试图破除的羁绊。虽然上游产品价格的上涨必然传递到房屋价格之上，但房价的持续上扬又反过来必然拉升原材料的价格，从而恶化经济的结构性矛盾。据此，摩根斯坦利首席经济学家谢国忠在一份专题研究报告中指出，到2008年前后，中国已建成楼盘的市值将占其国内生产总值的30％，从而成为决定本轮中国经济是否能够成功软着陆的最重要宏观因素。

　　还需注意，作为拉动中国经济疾驰快跑的重要马车——对外出口由于受到国际贸易摩擦的频繁干扰，已开始放慢速度。因此，消化国内过剩产能的希望就最终落到了扩大内需的身上。但是，过高的房价已经明显形成了对普通百姓消费的“挤出效应”。对于许多城市居民者而言，房产几乎是一次性或终身性的消费品，在收入水平约束的前提下，无论是即时消费还是其他远期消费都将因此受到抑制。

　　土地资源的价格是商品房价格的重要组成部分，因此，透过高涨的房价，人们很容易捕捉到目前地价一飞冲天的气象。这里，笔者不禁想起了日本曾经上演的“土地神话”。上世纪80年代，大量的国内外资本如潮水般涌向日本房地产市场，使得日本国内土地价格达到空前的高度；不仅土地价格飞涨，与土地有关的房地产类公司的股价也飞涨。尽管日本国因此尝到了收获财富的短暂狂欢，但随后不久却承受了“土地神话”破灭的巨大经济灾难。我国如今的房价与地价行情同当初的日本何其相似，所不同的是，受过重创的日本人可以依靠自己众多世界级工业品牌到全球最好的地方设厂，以外部市场振兴国内经济。而中国显然不具备日本“乾坤大挪移”的能力，一旦昔日的东瀛“土地神话”在中国重演，中国经济的修复将更加痛苦而漫长。

　　将“房产新政”进行到底

　　一年之前，针对弥漫全国的房价非正常性高涨以及投机作祟的炒房现象，国务院及时打出了被业界人士称为“国八条”的调控“组合拳”，并在央行、建设部等七部委等多路行政力量的策应下拉开了“房产新政”的序幕。正当决策层面看到原先处于高烧状态的上海等主要城市房价开始出现拐点并意欲对“房产新政”进行验收时，一波以北京、深圳等大型城市为主线的全国性房价反弹浪潮骤然涌起。当稳定房价的政策目标没有达到时，以行政手段干预房市的操作路径就成为人们广泛议论的话题。

　　在经济学理论中，对于宏观经济的调控，最常见的做法是通过货币政策和财政政策的变化来体现。而且借助更多的市场化手段影响目标行为也将成为宏观调控的主流。尽管如此，对于中国房价的干预与规制仍然在较大程度上离不开行政手段的力量。

　　事实上，尽管行政手段在过去一年的房市调控中扮演着主角，但我们仍然能够听到来自经济手段的调控节拍。从央行两次提高住房按揭贷款利率，到最近又提高公积金贷款利率，这一连串的货币紧缩政策无疑不是针对房价的市场操作安排。然而，在笔者看来，以经济手段调控房价不仅在目前遭遇到了政策困局，而且其进一步伸张的空间也十分有限。

　　利率杠杆是所有经济手段中对高房价最具杀伤力的重要力量，因此，央行完全可以通过提高贷款利率等途径以抑制需求并进而抑制房价。但是，在一个不完全竞争的市场环境中，这一政策手段如今已经发生了明显的目标错位：掌握自有富余资本的投机群体并未受到任何影响，调控新生成本则转嫁到了消费者身上。于是房价依然在强大的“需求”拉动下持续飚升，已经购房者不得不承担因政策转换带来的更多费用，而新生的购房群体则必须为日益拉高的房价买单。由此不难明白，为什么开发商能在多次金融政策的调控面前处变不惊，而民众的反响却十分强烈。

　　我们还想指出，以利率为主的经济调控手段在具体运作过程中已经明显感受到了来自内部力量的博弈。如央行可以提高贷款利率，但商业银行可以通过创造“固定贷款利率”、“住房套餐组合贷款”等工具增大贷款发放量。由于货币市场工具单一，货币发行机构目前尚无法完全依靠价格调控来对信贷和货币供应加以控制，其最终作用于房价的力度则相当微弱。

　　因此笔者认为，对于上升房价的调控，行政手段一旦淡出，经济手段将孤掌难鸣。而在未来调控房价的过程中，行政手段面临的最大挑战在于能否以自身的权威推动调控目标的实现。

　　房价的调控本质上是利益的调整，任何温和的手段都难以达到目标。以“国八条”为例，应当说，这一出自中央统一口径的宏观政策本身并无可厚非，关键在于其原本聚合的力量遭遇到了部门利益的冲击和分解。特别是随着后来房价涨幅的回落，中央部委之间的利益冲突逐渐明晰起来。其中比较有代表性的就是国税总局与建设部的二手房个税，以及建设部和央行之间的关于取消房屋预售制度的博弈。宏观调控从部委协调开始却又以部委利益博弈而告一段落，政府对房地产的调控效果难免不大打折扣。

　　地方政府利益的冲动和坐大，往往可以使中央行政调控的力量消弭于无形。通过抬高土地出让价格获取丰厚利益是“诸侯们”的一贯主张，由此推高的房价又可以使地方政府获得更高的税收报酬。基于此，几乎所有的中央调控政策都值得地方去用心销蚀。中央要求地方政府采取有效措施调整住房结构，增加经济适用房的比例，但统计结果显示，自2005年下半年以来，经济适用房的投资增长速度不是加快而是放慢了。按照规定，出让的土地必须在两年内开发，否则要收回，但时至今日该政策没有得到任何反馈。即使连具备法律效力的国税政策(对非普通住宅和两年以内转让的物业征收5%的营业税)都形同虚设。因此，如何冲破局部利益的羁绊就成为决策层面临的现实考验。

　　作者 广东技术师范学院经济学教授

　　编辑 王仕斌