二手房转让强制征个税　

　　赢利部分按20％税率缴纳　部分情况可获减免

　　本报讯 （记者赵鹏）昨天，国税总局出台相关通知，要求自8月1日开始，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税，该税率为固定的20％。该通知还首次明确了一系列的操作细则和税前扣除项目。

　　个税契税一并征缴

　　通知明确，今后主管税务机关要在房产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的契税、营业税、土地增值税等税收一并办理。对于地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的，应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。这实际上意味着，原来的自愿缴纳个税将转变为强制缴纳。

　　北京地税相关人士透露，转让二手房是否缴纳个税，就可能与房产过户以及办理房产证挂钩了。目前，虽然北京地税尚未接到国税总局的正式通知，但是在接到后，该局一定会严格执行最新规定。

　　税前扣除合理费用

　　据北京地税的相关人士透露，与1999年的《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定相比，这次通知首次明确了一系列的操作细则和税前扣除项目，使政策执行更加有据可依。

　　按照新规定，征收个税时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指，纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　部分情况减免税收

　　按照税总规定，对部分转让行为可以实行优惠。对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的具体关系，全部或部分退还纳税保证金。另一方面，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　虚构合同难以奏效

　　　通知规定，征收个税时，以实际成交价格为转让收入。对于纳税人申报的住房成交价格，明显低于市场价格，且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对此，北京地税的有关人士认为，在执行中如果遇到这种问题，最近公布的新版二手房交易最低计税价格，将起到一个底限的作用。届时，地税部门将按照二手房交易最低计税价格，来核定该房屋的计税价格。

　　■链接

　　缴税公式

　　应缴个税=应纳税所得额×20％

　　应纳税所得额=转让房屋所得－房屋原值－合理费用（装修、手续费等）

　　举例：如果李先生在购买了一所60万元的房屋后，将这所房屋以80万元的价格售出。假如相关合理费用总共为5万元，那么李先生需要缴纳的个人所得税为：（80－60－5）×20％=3万元。

　　房屋原值的计算办法

　　1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

　　2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

　　3.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

　　4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。

　　5.城镇拆迁安置住房：

　　（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

　　（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

　　（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

　　（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

　　合理费用的计算办法

　　1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

　　（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

　　（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

　　2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

　　3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。（记者赵鹏）

　　■专家观点

　　虚高房价将挤出水分

　　财政部财政科研所苏明副所长认为，新政策将打消部分人过度购房的趋势，让虚高的房价逐渐挤出水分。不过，这一作用短期内难以迅速实现。

　　他认为，从总体来讲，新规是国家要抑制房产交易中那些不合理交易的体现。由于目前在二手房交易中，大量存在着卖房者将自己应该缴纳的营业税，全部转嫁给买房者的问题，如果今后卖房者再将自己应该缴纳的个税转嫁给买房者，那么相信很多购房者将因此却步。买卖者的购销行为，将因新规实施逐渐理性，做到正确对待纳税问题。（记者赵鹏）

　　仅靠税收难抑房价上涨

　　　中国人民大学财政金融学院财政系主任朱青认为，仅以北京地区来看，如果新规顺利实施，会对炒房者的投机行为，迅速做到有效打击。不过朱青表示，目前土地稀缺才是房价上涨的根本原因，仅靠税收手段难以改变这一局面。

　　对于新规的出台背景，朱青认为，该政策实际上只是原有政策的一个强调、补充和细化。它体现了政府为保持社会安定、希望抑制房价疯涨的态度。 （记者赵鹏）

　　■市场分析

　　二手房将突击办过户

　　　链家地产总监金玉松昨天表示，距新政策实施只有5天时间，为增加房产出售收益，二手房市场必然又会出现5月底营业税实施前那样的集中过户现象。

　　　金玉松认为，新规定是一种强制性的征税方式，相比之前的自愿申报缴纳方式，必然增加交易者的交易成本，这就会降低房产交易双方的交易意愿。因此，新政策实施后，二手房源的供给和需求均会出现一定幅度的下降，从而导致交易量在短期内下降。交易量回升后，由于税费转嫁的原因，将使二手房的价格出现一定的上涨。

　　链家地产在昨天发布的市场评价中称，新规细化了“合理费用”等标准，更加科学，易于操作，但可以免税转让的“家庭唯一生活用房”的概念还是难以界定。

　　（记者赵丽萍　刘轶滨）

　　两种逻辑在左右市场

　　　我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖昨晚接受采访时称，政府希望通过增加二手房市场转让环节的税收，以压缩二手房投机的利润空间，从而达到平抑房价的最终目的。但二手房市场目前是卖方市场，房源和需求的比例在1∶5左右，该政策的发布可能会引起两种后果：一是“稀售”，一部分房主转向租赁市场，造成二手房源进一步稀缺；二是“转嫁”，提高的交易成本全部或部分转嫁给买房人。两者都会令二手房价升高，买房人可能回流到一级市场，进一步推高新房房价。

　　　胡景晖认为，政府与市场的不同逻辑究竟会产生怎样的实际效果，有待市场印证。（记者刘轶滨）

　　■市民反应

　　孙先生“吓了一跳”

　　昨晚，听说税总出台的新政策后，市民孙先生“吓了一跳”。他说，6月1日出台了营业税新政，营业税及其附加税率有5.5％，现在又出个税新政，税率高达20％，这使他不得不重新考虑转手二手房的计划。他决定把出售自己房子的计划再搁置2年，等凑够5年大限再说。“一下损失这么多钱，不值得，还是等等吧”。

　　据调查，和孙先生一样想法的人很多，他们虽然理解政策所为，但对于多付个税还是感觉“不爽”。（记者赵鹏）