经济运行中的问题呈现了与宏观调控预期背离的趋势，如固定资产投资增长过快、货币信贷投放增长过快、对外贸易顺差增长过快、部分城市房价上涨过快等。原因虽然错综复杂，但最核心的问题应该是房价上涨过快，房地产市场相对过热。

　　7月24日，建设部等六部门联合发布了意见，提高外资进入房市的准入门槛。同一天召开的中共中央政治局会议上，胡锦涛总书记就下半年经济工作提出了6点意见，第一条就是要切实控制固定资产投资规模，加强和改善宏观调控。两条关于“调控”的新闻同时出现在各大报章的头版上，坊间顿时议论纷纷。这或许是一个信号：如果说限制外资进入房市的政策前景目前还扑朔迷离的话，抓住房地产市场这个“龙头”调控宏观经济、转变经济增长方式的政策思路已然清晰可读。

　　经济过热核心是房地产过热

　　几天前公布的数据显示，今年上半年GDP增速达到了10.6%。与高增长相伴而来的，是从决策层到学术界对宏观经济是否出现过热的忧虑。经济运行中的问题呈现了与宏观调控预期背离的趋势，如固定资产投资增长过快、货币信贷投放增长过快、对外贸易顺差增长过快、部分城市房价上涨过快等。不难发现，这些问题实际上是相互关联，相互作用的，原因虽然错综复杂，但最核心的问题应该是房价上涨过快，房地产市场相对过热。

　　房市过热导致固定资产投资过快增长，这是一个不争的事实。今年上半年全国城镇固定资产投资中，房地产占五分之一以上，在去年上半年快速增长23.5%的基础上，今年增速又提高了0.7个百分点。房市过热带动直接相关的50多个行业投资，钢铁、水泥、电解铝等行业的投资连续几年出现40％、50％甚至翻番的速度增长。

　　房市过热也是货币信贷投放增长过快的主要原因。今年上半年，房地产开发企业资金来源中，国内贷款达到2743亿元，同比增长56.4%。居民购买住房贷款增长也稳步加快，与房地产相关的一些行业投资如钢铁行业国内贷款头五个月增长45%以上。

　　房市过热促使国内居民消费分流，降低了国内消费能力，促使国内企业不得不加大产品挤入国际市场的力度，从而使出口快速增长。居民购买住房支出增加，一方面导致当期用于其他商品的消费减少，另一方面也使居民为购房而不得不提高储蓄率。今年上半年，社会消费品零售总额扣除价格因素，增幅低于同期城镇居民收入增速提高幅度0.3个百分点。

　　楼市调控关键在于控制需求

　　因此，中央加强对房地产市场的宏观调控，是建立在对当前经济形势的科学判断基础上的。贯彻中央精神，必须按照科学发展观的要求，积极采取经济的、行政的和法律的手段，推动房地产市场走上健康的发展轨道。除了把好土地、信贷两个闸门，把已有政策措施落到实处外，关键是要把增长过快的需求控制住。房价是由供需来决定的，如果需求不控制住，房价继续以超过银行贷款利率的幅度上涨，房地产开发商、地方政府有利可图，信贷、土地这两个闸门就难以真正关住，宏观调控就难以落到实处。

　　要坚决打击投机炒房。要把政策落到实处，必须推行购房实名制，确保一个地区或一个城市房地产市场全面联网，买卖房屋、抵押贷款等相关信息都能通过适当的法规程序查阅，对短期内反复买卖住房的投机者加强税收征管和加大偷逃税收的查处力度。

　　要引导居民消费行为，抑制超前消费和过度消费。近年来房价持续上涨，促使人们普遍认为住房只涨不跌，是最好的保值增值商品，推动人们“恐慌性消费”，不少人除了购买自住外，连儿子甚至孙子的住房都提前购买好了。《2006中国生活报告》对年收入超过11万元的高收入群体的调查显示，超过40%的人拥有两套以上住房，其中22%的人未来一年内还打算买房。这些人的消费行为既加大住房需求，也增强了示范效应，促使大量购买能力还不足的人提前进入购买期。要加快研究推进房地产税费改革，形成一个引导正确的居住消费观的税费体系。要规定个人第一套住房免征面积，对超面积部分、豪华住宅、第二套以上的住房征收房产税或采取其他方面的经济措施，增加拥有多套住房的成本。要切实加强金融监管，进一步抬高个人住房贷款门槛，提高个人第一套房和第二套房的贷款按揭成数，坚决限制三套房以上的个人住房按揭贷款。

　　要削弱地方政府与房市之间的利益联系。目前，土地批租、房地产交易契税等收入已经成为一些地方财政收入快速增长的主要因素。要强调以科学发展观落实的成效来考核各级党政部门，尤其是从民生问题的解决情况来考核地方。同时，对土地批租、房地产等相关的税收在中央和地方之间重新确定合理的比例，以削弱地方政府推动房价上涨的积极性。

　　控制需求的同时，还要改善供给和供应结构，建立面向满足国内居民基本居住需求的独立的住房供应体系，引导居民形成合理的消费预期。可以借鉴新加坡住宅供应模式，将面向市场需求的商品房与面向国内居民的基本居住需求的商品房分开供应。对于后者，从土地供应、公积金贷款和售价等方面给予优惠，确保房价符合本国居民消费能力。而对于前者，则全部采用市场化，根据市场变化而自动调节。

　　要进一步加快租赁市场的发展，加快形成租售并举的居民住宅消费机制。要重新研究适度扩大公房租赁或者配套租赁房的比例，扩大面向低收入家庭和动迁安置家庭的公有租赁住宅建设和供应，使租赁成为满足普通居民基本居住需求的重要途径。

　　（作者为上海市投资学会副研究员）

　　张国华