中国新闻周刊：地产调控困局

　　由于发展初期过多强调对经济的拉动作用，中国房地产的演变呈现出一个扭曲的路径——房地产的社会属性和市场属性混为一体，政府的职责和市场的功能缠杂不清。

　　房地产市场要纠偏以利其成长为真正成熟的市场，前提是，“政府的归政府，市场的归市场”——真正实现住房的社会功能和市场属性的分层满足。

　　然而，从2003年开始的大部分时间里，利用房地产市场本身来满足住房的社会功能的倾向一直占据上风。

　　而这可能导致最坏结果的出现：社会功能的课依然待补，同时一个健康成熟的房地产市场的形成也将遭遇挫折

　　民生与市场的纠缠

　　作为一个提供兼具社会和商品功能的特殊产品的产业，房地产业注定不易调控

　　★ 本刊记者/苏琦 郇丽

　　曾经人人廉租房

　　中国的普通民众首度接触房地产泡沫和调控的概念，始自于1990年代初对海南和广西北海房地产过热的治理。但，对一般人而言，那似乎是距离自己很遥远的事情，因为直到那时，多数百姓的住房与房地产市场无关，而当时也没有针对普通民众的成型的房地产市场。在传统的住房制度下，国家是城镇职工住房的惟一生产者和调度者，人们论资排辈进行分配，国家收取微不足道的一点租金，可以说那时是举国“廉租房”，而关于住房商品属性的讨论则是属于深水区的议题。

　　在这一阶段，住房承担的是彻头彻尾的社会公共产品功能。

　　1988年前后，房改破冰，国家先后将唐山、烟台、常州、蚌埠、佛山、上海和广州等地作为房改试点城市。在这一阶段，住房的商品属性得以承认并落实，不过，此时涉及到的主要还是存量资源，即如何将现有公房变现。

　　此后，房改全面推开，国家积极推进公房出售，并鼓励职工集资、合作建房。原来的基建办摇身一变而为国营房地产公司，不过其更多从事的是“拿人钱财，帮人盖房”，还谈不上真正意义上的面向市场提供产品。

　　全民商品房

　　1999年中央政府明确规定，全国各地全面停止实物福利性分房，实行货币工资性分房制度。国家与住房提供者角色的脱钩，让习惯了“等、靠、要”的普通民众第一次将目光转向市场。 这一被催生出来的需求随即推动了房地产市场的巨大发展，而房地产业的发展对于中国经济走出90年代末期“七上八下”的疲软，走上新一轮快速增长的通道居功至伟。

　　在这一阶段，客观而言，肩负着拉动内需重任的住房，其社会功能或多或少被放在市场功能之后——在讨论经济适用房方案时，有一个有意思的细节：有关部门提交的版本中包括租和售两种供给方式，而为了强调拉动内需，“租”的方式被取消。

　　有官员在回忆起近二十年的改革时曾说，职工下岗和货币分房都是把百姓推向市场，相对而言，前者的配套措施尽管有不尽如人意之处，还是相对成体系的，而后者的配套改革则很不如人意。

　　这一历史欠账一直存在。而随着经济发展过程中贫富差距的逐渐拉大，以及城市化进程中危旧房拆迁所造成的住房需求的阶段性激增，在那些面对市场的弱势群体中，要求住房的社会功能“补课”的呼声日渐高涨。

　　与此同时，从2003年开始的宏观经济过热，也令资本密集型的房地产业从当年拉动经济的排头兵一变而为扰乱正常经济运行秩序的“坏孩子”。

　　各归其位的难题

　　一个成熟的房地产市场的前提是：“政府的归政府，市场的归市场”。

　　然而，从2003年开始的大部分时间里，相关政策传达出的信息是倾向于利用房地产市场本身来满足住房的社会功能，如小户型的限制，地价房价“双限”等等。

　　让一个市场取向的产业肩负社会功能，其推行的难度可想而知。业界的反弹姑且不论，长远来看，以保障社会功能落实为取向的一些政策，恰恰对冲了建立一个成熟完善的房地产市场所做的努力，比如旨在打击炒房而提高的税负对于二手房市场无异于灭顶之灾。

　　此外，面对一个有着自身发展规律的市场，有形之手的调控也越来越显得不那么得心应手。如果说当年的货币化改革有拔苗助长之嫌，如今的定向调控则招来抱薪向火之讥：紧缩地根，几成为地产商的“地荒论”造势；限制别墅用地，则别墅价升；加大小户型比例，则大户型渐成稀缺之势……

　　在这些结构性矛盾的制约下，地产调控渐渐演变成一场对垒明的博弈，正在形成以中央政府和普通民众为一方，以地方政府和房地产商为另一方的对垒局面。局势的演变似乎有超出经济学范畴的可能，而最坏的结果则可能是社会功能的课依然待补，而一个健康成熟的房地产市场的形成也遭遇挫折的双输之局。 ★

　　调控之困一：住房供应结构

　　住房供应结构的不合理，是造成房价虚高的“罪魁祸首”之一，对此，人们已经达成共识，但如何调整这一结构，政府和市场各自承担什么责任，则尚无定论

　　★ 本刊记者/谢良兵

　　遭诟病的房改

　　住房供应结构的概念是从1998年住房体制改革后才有的。在国务院1998年23号文中，第一次提出在全国范围内建立新的住宅供应体系，这一体系包括高收入者购买和租住商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个层次。

　　1998年大力推行住房制度改革，当时政府的深层用意是希望把住宅建设作为新的经济增长点，肩负起拉动内需的重任，应付1997年亚洲金融危机带来的增长压力。“或者更直白地说，所谓的住房市场化改革一开始并没有将解决绝大多数老百姓的安居问题置于问题核心。”北京科技大学教授赵晓说。

　　在赵晓看来，本来中国的住房货币化就是要改变住房的分配方式，但不应该全盘否定住房福利，而是要将以前基于各个特殊单位的类似于“锦上添花式”的福利分房，改成基于公平取向和公共取向面向广大低收入群体的“雪中送炭式”的福利分房。

　　遗憾的是，过多着眼于增长导向，令公共导向和公平导向缺失，导致政府相关部门在实行货币化分配过程中，对中低收入者没有给予必要的福利性照顾。“实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等公共住房保障方面的政策只是杯水车薪而已。”赵晓说。

　　都是结构惹的祸？

　　中国房地产协会秘书长顾云昌回忆说，1998年全国各地争相立项，大建经济适用房。根据建设部的数据显示：1998年，全国经济适用房竣工面积占商品住宅面积的39.04%；而1999年，这个比例更是高达62.33%。

　　如果经济适用房一直朝着高比例的竣工面积持续下去，也许会是另外一番局面。但随着宏观经济的好转，经济适用房在经过了短暂的建设高峰之后，开始回落并逐渐成为“鸡肋”，其比重越来越小。

　　数据显示，房地产开发企业经济适用房投资完成额占其住宅投资比重，在1999年达到高峰16.6%，之后持续下降，2004年下降到6.9%。2001～2003年，经济适用房的竣工面积每年都在下降，而2003年比重略有提高的主因还是当年城镇新建住宅面积较2002年有所下降。

　　国家统计局的数据也显示，2004年全部房地产开发投资中，住宅投资8837亿元，比上一年增长28.7%。而其中经济适用房投资606亿元，比2003年减少2.5%，是2002年以来的首次负增长。2005年1～5月，经济适用房的投资更是同比下降16.7%。

　　中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端透露，2005年，全国250个地级以上的城市，仍然有70%的城市没有完全实施廉租房制度，保障面不到4%，而经济适用住房开发投资也继续呈负增长，目前，经济适用房开发只占商品住宅投资的5%。而经济适用房制度本身也暴露出诸多问题，成为舆论关注的对象。“经济适用房的分配和销售环节由开发商主导，这是中国特色的模式，在大多数国家，开发商充当建筑商，配售主要由政府机构进行。”顾云昌说。

　　另一方面，除了经济适用房，中低价位商品住房供应所占的比重也在逐渐下降。以北京为例，2000年至2004年，北京5000元/平方米以下的商品住宅新增批准预售面积所占比重由64%下降至46.8%，到了2005年这个比重下降到32.8%；而8000元/平方米以上的高价位商品住宅所占比重却逐年上升，由2000年的15%左右上升到2005年的近30%。

　　此外，国家统计局今年6月份公布的数据就显示，全国24个大中城市中，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到50%。而据国家相关规定，120平方米以上的房子基本就可以定义为高档住宅。

　　住房结构转型：谁的责任？

　　“完善低收入家庭住房体系，建立住房保障制度，引导正确消费，是地产调控的关键。” 曾经担任全国住房体制改革办公室主任的张元端说。

　　早在2005年4月3日，新华社以评论员文章的形式向全国发布了国务院办公厅的《关于切实稳定住房价格的通知》（即业内称的“国八条”）时，对调整住房供应结构、引导居民消费等就已经提出了指导性意见。

　　事实上，住房供应结构的变化能极大地改变房价的格局。在2005年的宏观调控中，上海市出台的“两个一千万”工程（2005年将为重大工程新开工配套商品房1000万平方米，提供中低价普通商品房1000万平方米），就曾对虚高的房价形成了严厉的打压。只可惜2005年下半年，这一工程不再被人提起。“其名存实亡，也是上海房价逐渐反弹的重要原因。”一位专家告诉记者。

　　2006年5月29日，为了进一步细化“国六条”，国务院办公厅转发了九部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。对住房供应结构的调整做出了详细的规定。《意见》规定：“自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”显然，这一条款是为了调整住房供应结构、扩大中低价位房供应量而设计的。限价房也开始逐步出现。

　　但是，政府相关部门以行政调控的形式如此直接而“细微”地干预市场的供应结构，等于把解决中低收入家庭住房问题的责任推给市场和地产商，显然难以调动地产商的建设积极性，也难以根本解决问题。华远集团总裁任志强在谈到“国六条”时说：“政府必须承担责任的是低收入家庭的住房困难，这才是住房保障制度的开始。”在他看来，不管是从土地收益中由政府出钱，还是半租半售，还是实物配租和补贴结合，必须明确的是，政府要承担起应有的责任。

　　张元端也认为，世界各国的实践证明，解决中低收入人群住房问题，不能完全走市场化的道路。在国外，几乎所有市场经济国家，包括英国、美国、瑞典、新加坡等，都能按照住房“供应—分配(公平)”的二元目标，或按“市场—救济型”，或按“市场—福利型”的政策导向来保障“居者有其房”。

　　因此，张元端建议，从住房的分配政策来看，最终要建立起“三个两条腿走路”的机制：即市场性分配和社会保障性分配两条腿走路；买房和租房两条腿走路；新房市场和旧房市场两条腿走路。 ★

　　调控之困二：土地

　　在垄断基础上的伪市场化竞争，令土地价格一路走高，还导致“地荒”论出笼

　　★ 本刊记者/郇丽

　　来自有关部门的信息显示，2006年第一季度，各地的土地需求量是计划的3倍多。与此相映成趣的是，今年头5个月，全国国土资源部门共立案土地违法案件涉及的土地面积同比上升了近20%。

　　土地的供给与房地产发展的矛盾，已成为此轮地产调控中的焦点议题。

　　从协议出让到“招拍挂”

　　中国的土地一般分为两类，一是国有土地，一是农民集体所有的土地。农民集体所有的土地只能用于农业用途，如果转为工业用地，必须先征为国有，通常称为“征地”。

　　被征用为国有土地后，按照用途可分为两类，一是商业经营用地，二是非经营性用地。依照现行《土地管理法》，商业、服务、金融、旅游等建设用地，属于商业经营用地，实行“招标、拍卖或挂牌出让”；工业、仓储、交通等属于非经营性用地，目前实行“协议出让”。 一般认为，通过竞争性的“招拍挂”出让土地，由于买家有充分的竞争，出让价可反映该宗土地的真实价值，而“协议出让”，则是政府供地，企业用地，实质上是政府为发展经济而优惠供地。

　　2002年7月，国土资源部发布“11号令”———《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。其实，自1995年《房地产法》出台时，就要求具备条件的土地必须采用招标或拍卖供给，但一直没有实行，直到“11号令”的推出。

　　“11号令”出台的意图是，终结过去土地协议出让的方式，挤压炒地的不法商人的 “不合理”利润，进而打压虚高的地价。但是“11号令”出台后，各地房价还是不断上涨，甚至在一两年内房价就翻番。人们对 “11号令”的科学性质疑声不断。

　　北京市华远集团总裁任志强表示，“11号令”把重点放在了解决腐败的问题上了，并未兼顾市场中的现实。

　　2004年3月，国土资源部、监察部又联合下发了“71号令”， 即《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。“71号令”要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律公开竞价出让，就是说，以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。

　　文件规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，如果在两年内不开发，政府可把该土地收回，这被称业内称之为“8•31大限”。

　　天价地块和“地荒”

　　当时舆论普遍认为这是中国“阳光地政”的开始，结果却使各地地价的一路飙升。

　　以北京为例，在“8•31”之后，北京基本每一块通过招、拍、挂供应的土地都创造了当时同类区域的最高价或者天价，如东三环的富力城、大兴的顺驰领海、清河的橡树湾、温泉D1地块、成寿寺地块等。有些成交地块如果按照建成后的商品房面积计算，仅其中的土地成本就接近当时同区域的商品房价格。

　　在万科董事长王石看来，其他拿地方式被堵死，房价又猛涨，这种局面下，哪怕土地价格再高，一些开发商拼死都会下手。结果一定是，风险与地价比翼双飞。

　　有业内人士对本刊分析说，地价大幅度提高首先导致与这一地块相邻的楼盘受其影响而纷纷涨价，然后再向四周辐射，从而带动整个市场的价格上涨，直至形成整体泡沫。

　　中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征指出，房地产市场中，土地是根本，其他都是附属物，土地的位置及稀缺性是决定房地产产品价值的根本因素，而拍卖没有最高限价，只要有竞拍者举牌，就不能停拍，因而很容易哄抬出高价。北京三宅地产总经理孟庆祝表示，招、拍、挂的决策不能光凭价格高低，要有标准、有尺度、有界限。要限定销售价格，界定好建设标准，在这个前提下，谁的价格高谁中标。

　　除了成为导致低价上涨的元凶以外，招、拍、挂政策同时还引出了“地荒论”。据悉，2004年，北京市土地购置面积为1572.5万平方米，增长了13.02%，同期土地开发面积为634.2万平方米，比上年下降58.48%。这“一增一减”的态势，在许多开发商看来，是因为北京房地产土地供应紧张，正在闹“地荒”。思源顾问董事长李国平认为，“8•31”加大了土地的供给瓶颈，开发商怕土地“不够吃”，当然会加大购地力度，放慢开发节奏。

　　而面对责难与质疑，国土资源部曾经予以驳斥，指出在土地供应总量中，拍卖供地比例不是太大，这两年地价上涨的总体幅度有限，并认为有不少土地储备在企业手中，并没有投入开发，是“囤积居奇”导致土地供不应求，进而导致房屋供应量偏小，在不良开发商和投机者的炒作下，房价才“步步高升”。

　　垄断下的伪市场？

　　进入2006年，政府和开发商在土地供应上的意见更加相左，政府明确称开发商囤积土地，而开发商则坚持认为政府收紧“地根”导致房价上涨。

　　政策与市场各执一词，预示着围绕调控的角力还将继续。

　　在学者们看来，按照现有的发展模式，土地是经济增长的母体，如果土地不能真正由市场定价，形成真正的市场要素，那么“地荒”将永远不可避免。

　　万科董事长王石说，目前一些地方地价过快上涨，原因在于土地供应缺乏计划性，信息披露不够。而在许多地产开发商看来，之所以信息披露不够，如果不是因为政府心中没底，就是相关部门有意封锁信息，以便在拍卖时卖出更高的价钱，获取更大的收益。

　　华远集团总裁任志强指出，我国内地的招标方式还存在很多漏洞，现在的土地招标还是以价格为核心——价高者得，而在真正的招标体系中，包括价格在内的综合评定是最重要的。

　　譬如，在香港地区，土地买卖会受到普通港人的普遍关注。在拍地前，代理会通过传媒预测买地结果，例如土地成交价、建筑成本及利息等，再将周边同类物业的成交价作为参考，根据市场走势，从而预测出多种成交价，在拍卖前制造不少舆论。而内地拍卖地的周边成交价不准确，只能从项目的售价来判断。

　　有业内专家对本刊评论说，地方政府对土地独家经营排斥竞争，没有价格下降的机制，垄断部门拥有非货币的权力，为了获得货币和非货币的满足，甚至有缩小供给能力，抬高价格的倾向。

　　因此，土地问题的解决必须从其根本入手，改革土地制度，打破垄断，统一、平等地对待城市和农村土地，创造一个公平竞争的土地市场环境，否则任何改革都不过是扬汤止沸而已。 ★

　　调控之困三：

　　金融

　　过剩的流动性需要寻找渠道吸收，不在房地产市场吸收，就要开辟新渠道，而这显非一日之功，因此，银行与地产的相互依赖将持续下去

　　★ 本刊记者/ 王晨波

　　从2003年出台的“121文件”，再到去年的“国八条”、今年的“国六条”，看上去，针对地产界的金融调控风声越来越紧。

　　实际上，各家银行都有各自的算盘，什么时候该紧、什么时候该松，大家似乎也都心里有数。

　　银行的两难

　　国内商业银行对住房贷款的倚重由来已久，房地产业高度依赖银行资金也是不争的事实。由于开发商70%左右的开发款项来自银行，庞大的贷款将两个行业牢牢绑在一起，银行业在利益诉求及地方政府要求之下，全力扶植房地产业发展，后又因此陷入房价疯长、信贷风险剧增的怪圈。

　　事实上，“银行对这一块业务的风险还缺乏认识。1999年房贷业务放开后，房地产一直处在价格不断上涨的过程当中，没有一个完整周期，银行实际上对风险很麻痹，就好像证券公司在股票上涨的时候不论怎么炒都是赚钱的，不知道有多少风险。” 中国社会科学院金融研究所的尹中立说。

　　值得担忧的是，这些贷款若出现呆坏账，也要到若干年后才能显现，毕竟房贷短则5年，长则25甚至30年。而前几年，特别是2003年、2004年的个人按揭贷款的风险已经凸现出来。

　　以上海为例，《2005年上海房地产信贷市场运行情况分析报告》显示，至2005年12月末，上海个人住房不良贷款余额15.48亿元，比调控前的3月末增加4.41亿元，比上年末增加5.58亿元，个人住房不良贷款率为0.58%，比3月末上升0.17个百分点，升幅明显。

　　这种不良率的上升态势今年仍在延续。“今年暴露出的案子，更多的是在2003、2004年炒房愈演愈烈的时候，银行跟着房市飞奔，风险控制机制跟速度相比显得比较脆弱，积累了大量风险。” 上海中原物业法律及交易案揭部总监罗亚东说。

　　去年下半年“国八条”时房贷政策的收紧令各家商业银行吃尽苦头，房贷的指标和预期增量普遍未能完成，个人消费贷款也持续处于萎缩态势，这对金融机构贷款结构调整非常不利。“商业银行处于两难，必须在放与收之间找到一个平衡。”上海银行同业公会原秘书长朱德林对本刊说。

　　在上海、北京这样的城市，鉴于中央严令控制房地产的开发贷款，这一块的业务基本冷却了下来。“九部委15条细则中规定，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则。调控之后，银行基本上都严格遵循着这个条件。”银监会一位人士对本刊称。

　　而个人住房贷款则在调控后，成为各家银行的主要着力点。各个商业银行都把个人按揭贷款作为低风险高收益的好项目，“最近，我们为银行拉到一笔购房贷款，得到的返点回报可达到平常旺季的两倍。”一家贷款中介公司对本刊透露。

　　随着银行对个人按揭贷款市场的竞争越来越激烈，已导致个别银行推行房贷新业务时不惜违规，出现既没有经过总行授权，也未经过监管部门审批或报备的业务操作行为（见本刊282期《病态房贷》）。

　　为今之计，不能只堵不疏。因为目前“银行的存款总额大于贷款约11万亿，贷款贷不出去，面临巨大的压力。国有商业银行正在处于改革、改制的关键阶段，急于用利润来消化不良资产，而已上市的也要向股东交作业，要把资本调整好。” 北京大学房地产研究中心主任冯科对本刊说。

　　细则制定费思量

　　5月初，房产新政再度出台。大部分银行在6月底出台了房贷细则，比“国六条”开始实施的 6月1日延后了一个月。

　　这种细则的调整是微妙的“平衡术”。“新政中关于调整银行的条款大都只是基本要求，各家银行还有可控制的范围，但是又不知道其他银行如何界定这些比较模糊的概念，因此要等待观望。”上海银行信贷部一位负责人告诉本刊。

　　比如，“国家直接规定了最高贷款8成的房型，那么其他房型如何规定呢？这是一道难题。” 上海中原物业代理有限公司法律及交易案揭部总监罗亚东对本刊说。

　　在5月29日下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，规定从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。

　　事实上，在今年上半年房贷回暖的调子中，首付3成的做法已经被各家银行广泛地抛弃，因为自住购房者迫于财力大多希望首付只是两成。

　　不过，此次金融新政也并非完全封死“两成”的口子，其中规定：“考虑到中低收入群众住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。”

　　但是，一方面，90平米以下的住房结构调整刚开始，自住者很难在新楼盘中轻易找到此类户型，另一方面，“什么是自住房”成了银行难点。

　　央行有关负责人此前表示，甄别自住房有两个途径：一是银行通过央行“个人信用信息基础数据库”获取借款人的贷款信息，只要购房者以前曾贷款买房就可以查询到；另一个途径是通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息。

　　6月5日，央行再次发布通知强调，商业银行必须将个人住房抵押贷款的信息录入进个人信用信息基础数据库，严格按国务院办公厅《通知》规定确定住房贷款的最低首付比例。

　　这个规定面临执行之难，尽管各银行均已经建立起比较完善的企业信用系统，比较大的公司和银行客户的相关账目情况都能一目了然，但个人信用系统仍费周折。

　　“一方面成本巨大，为个人客户建立信用系统，增加银行的运营管理成本，另一方面这需要政府部门与银行合作，但是绝大部分地区的房地产主管部门没有与银行联网，如果这个贷款人以前没有贷款买房，央行数据库中就查不到其资料。” 工商行北京分行消费信贷中心的人士告诉本刊。

　　较早响应“国六条”下发房贷细则的深圳发展银行上海分行规定，对购买两套以上的多套购房者，即便住房建筑面积在90平方米以内，首付至少3成。“但一个人自己买了房，还可以用其亲朋好友的身份来按揭，这就难以甄别了。”深发展负责房贷的人士对本刊称。 ★

　　调控之困四：

　　税收

　　开征物业税地方政府缺乏兴趣，延长已购商品房营业税年限有打压二手房市场之嫌，如何让税收成为地产调控利器还是个问题

　　★ 本刊记者/谢良兵

　　物业税：地方政府缺乏兴趣

　　根据专业人士的估算，在目前的房价构成中，建筑成本只占40%，税费及房产商利润占到60%。购房者买一套房子的钱中，有相当大的一部分是用于各种税费。

　　因此，税务部门的官员和学者一直倡议开征物业税。“物业税开征后，就会把原来交易环节征收的税费稀释到拥有环节，房地产的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。” 中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓说。

　　此外，征收物业税还可以部分起到抑制房地产投机的作用。

　　但地方政府对物业税的开征一直兴趣阙如。据刘桓透露，目前全国已经开始对物业税征收进行试点，但试点仍处于“空转”阶段，即通过模拟征收来摸索征管体制。如果调研和准备工作比较充分，明年有望在一两个城市进行“实转”，试点成熟后，将向全国推广。

　　地方政府为什么一定要通过抬高地价的方式提高地方收入，而不愿意通过税收的方式达到这个目的呢？原来，在现行分税制下，增值税的75%上缴中央，25%留与地方，而近几年来增长较快的所得税也改为共享税，使得像浙江这样的经济发达地区，尽管财政收入大幅增长，但地方财政收入在总收入中的比重并不高。既然地方政府很难通过直接对土地征税来获得足够的资金，那么他们当然有足够的动力通过圈地卖地创收。

　　国务院发展研究中心土地课题组调查的数据显示，2003年S县的土地出让金收入为19.2亿元，占预算外收入的69.3%；J市的土地出让金收入为20亿元，占预算外收入的58%；Y市的土地出让收入15亿元，占预算外收入的60%。

　　“从税制设置上来看，在制造业税收的大部分被中央政府分享的情况下，城市扩张所得的土地收入成为地方政府扩充财政的最有效途径。相比而言，对于物业税收的积极性就不那么高。”国务院发展研究中心土地课题组的一位专家说。

　　而另一方面，地方政府还在一定程度上对地产行业进行税收优惠。为了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各种减税政策为地产业大开方便之门。潘石屹清楚记得，1999年，上海政府为了提升房地产业，将房地产契税从3%降到 1.5%，后来再下调到0.75%。

　　此外，地方政府为了复兴地产业，于2000年对土地增值税和固定资产方向投资税实行缓征。“据我所知，目前北京市所有的地产企业都没有交纳土地增值税，而固定资产投资方向调节税则从2000年起实行零税率。”北京瑞斯泰德投资顾问有限公司总经理潘麒麟对本刊说。

　　营业税：向二手房开刀？

　　5月19日，中国国家税务总局有关负责人接受中央电视台记者采访时表示，将进一步完善税收政策，遏制最近一段时期少数大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理等问题。

　　事实上，针对房地产市场短期投机行为，国家税务总局去年就已出台了对已购商品房两年内出售的将全额征收营业税。而此次“国六条”则将相关时间段延长到5年。

　　中大恒基不动产营销公司总经理王述认为，营业税征收期限由2年调整到5年，对于部分投资客的炒房行为会起到一定的打击作用，但同时也会造成房源萎缩，供需矛盾的突出会加速二手房价的上升。

　　事实上，5月底到6月初，短短几天时间，二手房市场的交易量经历的从“疯狂”到“冰点”的巨大波动，足以证明这一点。

　　而且，“新政策会使很多卖房者将成本转嫁到买房者身上。”财政部财政科学研究所税收政策研究室副主任张学诞说，这将增加买房人的负担，也会降低二手房的交易频次，抬高二手房的价格。

　　“按目前挂牌的情况看，在北京涉税的2年挂牌房源大概在40%左右。如果以5年界定，涉税的二手房占到目前交易量的80%。这样转嫁的问题就会很严重。”北京我爱我家副总经理胡景晖对本刊说，这样反而不利于住房供应结构的调整。 ★