距二手房强征个人所得税8月1日“大限”只有5天了，本市各区县房地产交易中心昨天又现过户排队的长龙。为免缴增值部分的个税，一些已成交的二手房买卖双方，冒酷暑加紧办理过户手续。而不少中介门店也催促部分房东压价抛售，在剩余几天内全额付款尽快完成过户。

　　去年以来，我国房地产宏观调控撬动税收等金融杠杆，不断出台、调整营业税等税收政策，使交易中心过户的火

　　爆场面一次次重演。这一道道宏观调控的“令牌”，撼动着市场信心和成交量，挤压着需求尤其是投机需求，使市场心态进一步陷入观望和冷静。

　　成交半吊子急煞卖房人

　　昨天下午3点多，静安区房地产交易中心的税务窗口前依然排着长队。工作人员表示，从上午到现在忙得不可开交，相比平常，业务量成倍增长，估计接下来的几天，过户缴税的市民还会增加，很可能要延长时间、加班工作。

　　根据国税总局发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，个人所得税应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理，也就是说，对符合条件的二手房交易，买卖双方必须在交易中心的地税窗口，先缴纳税收、取得完税证明，然后才能办理产证过户。一般而言，当天办理就能当天过户。不过，如果涉及贷款等问题，过户进程就会被拖延。

　　在交易中心急得团团转的刘先生告诉记者，他就遇到了类似的棘手问题。虽然他与下家已经签订了买卖合同，但由于对方需要通过银行办理公积金等贷款，所以他无法马上到交易中心过户。他表示，一旦到了8月1日就要多缴几万元的个税，可是一笔不小的开支，但对这样“半吊子”的交易进程也无能为力，只能期盼银行在最后几天能够放款。

　　操作层面有待进一步细化

　　从这一税收调控“重拳”本身看，8月1日一旦正式开征，操作层面上依然需要进一步细化。

　　业内人士指出，目前，对二手房转让环节增值部分的认定其实是比较困难的。如果房屋原值还能以原先的购房合同、发票为凭证，那么，作为转让收入的实际成交价格，其变数就会相对较大。其中，不能排除买卖双方在相互信任的基础上，通过压低合同上的成交价来减少个税支出的“暗箱”做法。

　　同时，可以从转让收入中减除的“合理费用”变数也很大。根据《通知》，合理费用指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。其中，支付的住房装修费用要求纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。一方面，由于每家每户装修情况的不同，纳税人并不一定能够拿出所要求的姓名一致的统一发票，使装修费用难以确定；另一方面，也不能完全避免卖家利用发票来弄虚作假。

　　此外，在可以免税的优惠政策中，如何认定“自有住房”、“家庭唯一生活用房”等，还需要有进一步明确的规定。有关人士建议，该税收新举措在实际执行过程中，有关地方部门能否出台符合本地实际、更为具体的细化措施，使政策能对市场起到预期的调控效力。

　　转嫁个税支出抬升二手房价

　　与此前出台的营业税等措施“步调一致”，强征个税的举措将进一步打击二手房市场需求，削弱投资者信心。由于个税按照卖房获利部分的20%征收，比起5.55%的营业税，将带来更高昂的交易成本。

　　今年6月以来，“国六条”细则的实施，使本市一二手房成交量齐跌，众多买家进入观望状态，一些中介门店的看房量下降达6成左右。而此次个税政策的公布，在市场上掀起了更大的波澜，短期内，必然有更多的买家陷入观望，使成交量进一步下探。

　　尽管成交量可能下跌，未来二手房的价格走势却并不十分明朗。业内人士普遍认为，趋势应与6月1日全市开征5年内交易房屋营业税后的情况类似。当时，部分卖家“转售为租”，不少卖家则将营业税部分或全部转嫁给买家，从而导致二手房价格短期内上涨3-5%。可以预见，如果开征个税后，这部分支出也很可能被转嫁到房价上，导致短期内二手房价格上扬，同时，二手房流通市场上的5年内非自住房，将更多地选择“转售为租”。