本报讯今年上半年的上海楼市可谓“波澜壮阔”，大起大落之间充满戏剧性色彩。从三月份开始，成交量持续回暖，楼市似乎已经走出“政策冬天”开始回暖。正当部分开发商酝酿甚至已经上调价格时，国六条及其细则“横空出世”，迎面泼来一盆冷水。市场再次陷入了去年宏观调控时的观望局面。

　　新政的影响持续多久？市场观望的情绪何时化解？下半年上海楼市三大谜题待解。

　　“7090”影响到底多大？

　　7月6日随着建设部出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，这个谜底终于解开：90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70％比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。

　　“这对发展商传统的开发商理念是一种颠覆。”在“7090”比例刚刚公布时，浦东某知名楼盘负责人曾表示，许多开发商对7090完全没有准备。他认为7090向上会影响到土地的取舍，向下会影响到销售策略的执行。“我们的项目定位、建筑设计以及营销策略都会发生很大改变。真是牵一发而动全身了。”

　　由此可见，7090对开发商影响巨大，直接限制了其下半年的开发行为。开发商是否会挖空心思对住宅项目建筑面积进行变通？90平方米以下的房源是否会出现新的户型设计？面对“70％是开工总量”的规定，是否会出现“纯小户型”的楼盘？哪些区域会成为“90楼盘重镇”？这些都将成为下半年楼市最大的悬念。

　　小户型放量供应过剩？

　　据统计，2005年1－11月份上海开工面积1979万平方米。戴德梁行·泛城综合住宅服务的有关专家预计2006年市场新增供应量可达2700万平方米。即使按1350万平方米粗略计算，下半年也将有至少1000万平方米的小户型投入上海市场。如果考虑到房产开发的时间周期，未来两年小户型体量巨大。

　　已有开发商对此表示担忧。中体奥林匹克花园董事长吴振绵曾发出提醒，如果今年大家都盖小户型，那么明年的这个时候，市场上就会有几亿平方米的小户型出现，那肯定是会过剩的，销售就会有问题，这就会降价。

　　价格一直是房地产市场极为重要也极为敏感的一个要素。一旦小户型过剩导致价格下降，市场上的小户型由此是否会发生滞销？

　　别墅、大户型价格上涨？

　　在上海，婚房和改善居住需求是两大主要刚性需求。前者需要的是小户型，而后者则以大户型为主要诉求。两者之间的比例是否就是精确的7比3的关系？如果大户型出现供不应求，市场将会呈现怎样的走势？

　　“国六条”出台，上海楼市的别墅价格比较平稳，并未立即受到政策影响而波动。但“国六条”再次重申暂停别墅项目用地审批，土地已审批但未获得开工许可的别墅项目也被叫停。信义不动产研究中心主任于丹丹、招商地产营销负责人张阳都曾表示，目前开发商已获批的土地可以保证未来3年左右的开发需要。近期内也不会有太大波动。

　　不过新政要求2年内未开发的土地将收回。开发商是否会采取先开工再停工的手段回避约束？尽管别墅用地被禁止，但国家迟迟没有出台对别墅的准确定义，联排、双拼、叠加等经济型别墅究竟如何划分都是下半年楼市待解的谜题。

　　（张赫）