新华社《上海证券报》7月27日刊载署名珑铭的评论文章《房价上涨因素怎么成了谜》，全文如下：

　　“国六条”和九部委十五条细则，未能阻挡住一些地方房价快速上涨的步伐。广州市建委公布的数据显示，今年上半年，广州商品房销售均价为6153元/平方米，同比增长15.7%。深圳市国土资源和房产管理局发布的报告显示，今年上半年，深圳普通商品住宅价格为每平方米7119.35元，同比上涨18.94%；非普通住宅价格为每平方米13263.21元，同比上涨竟高达53.57%！

　　有评论尖锐地指出：“房价迎着‘国六条’大涨，是对国家宏观调控政策的公然蔑视和挑战。”那么，是什么推动了房价的上涨呢？当探究其中的原因时，笔者发现这个简单问题的答案却并不简单，几乎每个利益主体拿出的版本都不一样。

　　谈到房价上涨问题，建设部有关负责人曾经将导致房价上涨的因素归结为六个，即真实需求、地价过高、供求结构性矛盾、建筑材料上涨、开发企业的对策、区域空间发展战略。而真实需求因素和地价上涨因素，更是屡屡被建设部官员重复和强调，但对房地产市场中人尽皆知的投机因素，则避而不谈──这当然也是建设部的一贯做法。

　　由于建设部、开发商及有关专家都多次提到，过高的地价是推动房价上涨的主要原因之一，这引起了国土资源部的警觉。国土资源部在全国范围内就地价与房价问题，做了专门的调研，最后的统计数字显示，地价因素只占商品房成本的23%：在上海，土地只占房价总成本的16.15%；广州则更低，为11.4%。并且，部分地区房价的涨幅也远远大于地价上涨幅度。结论是：土地成本推动只是很小的一部分，将房价上涨全归于土地问题是站不住脚的。

　　建设部关于需求推动房价上涨的说法，同样遭到质疑。据昨天的《上海证券报》报道，国务院发展研究中心的一份报告指出，导致最近两年来我国商品房销售价格大幅度提升的主要因素是来自工程造价之外的其他因素，而需求因素并不是价格上涨的决定性因素，其依据是，自1996年以来，中国住宅与非住宅商品房当年实际销售面积均低于当年竣工面积，即使不考虑以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相应的需求而处于空置状态。

　　那么，导致房价上涨的“来自工程造价之外的其他因素”会是什么因素呢？当属房地产开发中的租、税、费。租、税、费三个经济范畴，在理论上的区别十分明显。但在实践中，租、税、费体系混乱，以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍。《人民日报》在一篇报道中指出，目前，我国房地产开发业法定的有13种税，约占建设成本的9%；而各地的“费”大多有数十种之多，有的地方甚至超过百种，约占建设成本的41%。

　　调控房价的政策和细则都已经出台了，为什么关于导致房价上涨的确切因素还是“无头案”？这实际上是各个利益集团为了自身利益激烈博弈的结果──都在尽可能地把房价上涨的因素推到与本部门无关的地方去，这导致相关调控政策难以找到问题的真正症结，自然也难以发挥应有的作用。一些地方的房价在“国六条”出台后，依然逆势快速上涨，正是这一现状的直接反映。

　　弄清导致房价上涨的真实原因，不仅是一个学术问题，更是一个事关政策制定和执行的大问题。警惕外资乔装改扮，悄悄地进“内地”

　　我国最新出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，外资直接在国内一线城市房地产市场上“煽风点火”的势头无疑会受到遏制。然而，业内人士担心：外资是否会“变脸”，绕道进入国内市场？国内的投机资金是否会偃旗息鼓？专家建议，要稳住仍在高涨的房价，有关部门需要把好关口。

　　“煽风点火”的跨境资本被泼了一盆冷水

　　近年来，房地产市场成为资本高度专注、不断流入的“金盆地”。全球资本为了逐利，跨境投资成为重要的投资手段。根据仲量联行最新全球房地产资本报告，2005年全球直接房地产投资额增至4750亿美元，比2004年增长21%。其中，亚太市场以675亿美元占据约14%的份额，该投资额比2004年增长46%。尽管欧洲市场的交易额占据跨境投资总交易额的三分之二以上，但亚太市场的跨境投资增幅最大，达56%，其交易额接近200亿美元。

　　仲量联行国际资本集团国际董事郝思建说，中国正成为一个跨地区资本流动热点，并且日益受到欢迎。2005年中国市场外资买入总金额达23亿美元，卖出金额相对来说微不足道。全球跨境资本在我国商铺和写字楼市场显得尤为活跃，购买的资产价值高达16亿美元。投资力量的主体为来自美国、澳大利亚和新加坡的资金。

　　如果没有出台的限制外资炒楼政策，业内人士预计，未来一段时间国际资本进入中国的趋势仍将继续，并且会日益关注中国快速发展的二级城市。这道刚刚筑起的“大坝”，为“煽风点火”的跨境资本及时泼了一盆冷水。

　　稳定房价依然任重道远

　　在肯定限制外资炒楼政策的同时，不少业内人士认为，从各种数据来看，经过几轮“风雨”的开发商“信心增强”，他们对土地投资和房产销售都持“超乐观”态度，由此可见，稳定我国房价尤其是一线热点城市的房价仍然任重道远。

　　广东省房协市场分析课题组最新发布的《2006年上半年广东房地产市场分析报告》表明，上半年广东土地开发投资成倍增长，涨幅达123.42%，土地开发投资面积增长36.92%，这反映了开发商对土地投资信心增强。

　　与此对应，我国不少房产一线城市、中西部省会城市的房价还是在继续上涨。二手房方面，二季度广州、深圳二手房交易额分别为77.7亿元、126.56亿元；环比分别增长14%、29%；而作为中国-东盟博览会举办城市的广西首府南宁，上半年土地交易价格指数同比上升3.9%，比一季度涨幅高2.1%，房屋销售价格同比上扬5%。昆明、贵阳、成都等地的房地产价格仍呈明显的上升趋势。

　　警惕外资“变脸”突入中西部市场

　　《意见》对港澳台地区居民和华侨在境内购买房地产给予了相对宽松的待遇。有专家提出，要警惕境外游资“变脸”，通过港澳“转口”进入内地。同时，为了平稳房价，对国内资金的“炒作”也应该进一步加大控制力度。

　　多年从事金融行业研究的专家徐文广认为，目前必须注意国际游资通过注入香港、澳门，将自己打扮成“港资”“澳资”进入内地市场。他在接受记者采访时说，南宁、昆明、成都等地，因为依托中国-东盟博览会、大湄公河跨国区域经济合作等，正在被国际游资高度关注，这类游资会以前期已经获得的高利润为动力，与相关政策进行博弈。

　　不少专家认为，要持续实现对房地产市场的控制，应在适当时期通过开征物业税、加大银行监管力度等方式来增大炒卖楼盘的风险，稳定房价。房产专家蔡为民说，在控制房价飞涨的时候，遏制投机需求比控制供给更直接有效，应研究选择合适时机开征物业税。(记者黄玫、何丰伦)新华社南宁7月27日专电

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　　南昌二手房市场“免税房”成新卖点

　　新华社南昌7月27日专电(记者冯丽)自营业税政策在南昌市实施以来，二手房市场进入了观望期，一些中介公司为打破僵局纷纷找出5年以上的二手房源，打出“免税房”的招牌吸引购房者。

　　业内人士分析认为，南昌于7月初正式开征营业税以来，对二手房市场最大的影响就是抑制了房源的放量，从而直接减少了房产中介机构的房源，特别是购买不足5年的房源。

　　南昌市房管局有关人士认为，从此次政策对于营业税征收时限由原来的两年延长至5年的本意来看，主要是想通过减少房产投资的收益来抑制需求，打击倒房、炒房，从而达到缓和供需矛盾的目的。韩国约六成家庭拥有自有住宅

　　新华社首尔7月27日专电(记者干玉兰)韩国国家统计厅26日公布调查报告说，目前韩国约六成家庭拥有自有住宅。

　　这是韩国国家统计厅首次对韩国住宅自有率进行调查。根据这份题为《2005年人口·住宅总调查》的报告，目前韩国全国已建有住宅1322.3万套。全国1588.7万户家庭中，有957.5万户家庭拥有一套以上自有住宅，约占全国家庭总数的60.3%。其中，拥有两套以上自有住宅的家庭有104.7万户，约占全国家庭总数的6.6%。

　　报告说，去年韩国有705.9万户家庭租房居住或借住于亲朋好友处，约占全国家庭总数的44.4%。这些家庭中有74.7万户家庭拥有自有住宅，只是因工作等原因租房居住。小户型投资“以租养房”有风险

　　新华社长春7月27日专电(记者褚晓亮)近日，记者在长春市房地产销售市场上了解到，市场上出现了小户型的投资一族，采用“以租养房”的模式进行投资。

　　家住长春市同志街的高先生有一套单位集资房，一家三口住在100多平方米的房子里。手里有了一些闲钱后，高先生有了投资房地产市场的想法。他买了一处60平方米的小户型住房，10年期的贷款，首期付款交了4万多元，在简单装修后，他把住房租了出去，每月收取800元左右的租金，用这笔钱基本上够交每月的还款。

　　针对“以租养房”的投资模式，一些房地产业内人士指出，投资者要慎重对待。因为房贷利率和相关税费处于不断变动之中，在10年或20年的还贷期内，有可能会出现一些变数。此外，租金的保障上还可能存在一定的风险。强征个税将沉重打击炒房

　　新华社信息北京7月27日电(记者于祥明)7月26日，国税总局一纸《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(以下简称《通知》)，让二手房市场上争议12年之久的个人所得税强征问题有了明确的答案。据了解，众多中介公司对于政策所带来的影响没有过分担忧，但对政策能否落实普遍抱有观望之心。

　　《通知》的实施，必然会增加交易者的交易成本。而该政策的实施日期为2006年8月1日，也就是说现在距离政策实施也就四天左右的时间，为了减少交易成本，二手房市场可能又会出现5月底营业税实施前那样的集中过户现象。(上海证券报)