新华社《上海证券报》报道二手房征个税终于尘埃落地。国家税务总局已经发文，从8月1日起，要求各级税务机关在房地产交易场所设置税收征收窗口，将个税与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理。对二手房征收个税虽然已无悬念，但是，相关问题却不能回避。

　　对于具体的交易，税务机关要想逐一核对，弄清交易者是否在逃税，成本将非常高，税务机关能否承受成本之重

　　首先就是征收成本问题。二手房个税之所以争论了12年之久，至今才强制征收，有两个重要原因：利益集团的阻挠和征收成本问题。此次，国家税务总局下发的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的第一条规定：“对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。”

　　为了逃避个税，在二手房交易中，买卖双方可以联手造假。比如，在合同上将房价以原有的价格卖出，而另外的资金则直接在合同外交接。这样，由于房价不变，卖房人没有所得，也就不用缴纳所得税。对于这样的具体交易，税务机关要想逐一核对，弄清交易者是否在逃税，成本将非常高，税务机关能否承受成本之重？

　　同样，在通知的第三条中，国税总局规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

　　核定房屋实际价值的成本，可能更为棘手，成本更高。一个城市尤其大城市，每天都发生数起房屋交易，税务人员哪里顾得过来去“核定”？如果税务机关的“核定”跟不上，就会为逃税留下缺口。比如，倘若一个人花40万买了一套房，70万卖出，合理费用是5万，那么，他应纳个税金额应为5万。但是，如果他不能提供完整、准确的房屋原值凭证，坚称自己的房子仅值40万，那么，依照规定，他只需要缴纳最少4000元最多12000元的税，可以逃掉绝大部分税。

　　更可怕的是，倘若交易者认为，税务机关根本无法去“核定”其成本而争相不提供完整、准确的房屋原值凭证，将给税务机关带来更大的被动。

　　住房成交价格是否“明显低于市场价格”、其理由是否“正当”，完全由税务人员自己判断，这就为权力寻租留下了空间

　　其次是权力寻租问题。根据国税总局的规定，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。这为权力寻租留下了空间。住房成交价格是否“明显低于市场价格”、其理由是否“正当”，完全由税务人员自己判断，这就为权力寻租留下了空间。交易者通过行贿，一旦“摆平”税务人员，他就能轻易地逃税。

　　同样，在对不能正确计算房屋原值和应纳税额的房屋交易征收个税时，根据规定，将由税务人员在住房转让收入1%-3%的幅度内确定，这也将为税务人员留下巨大的自由“发挥”空间。

　　房地产市场一直是商业贿赂的重灾区，如何监督税务人员自身，防止其在房地产市场上以权谋私，最大限度地促使公务员保持廉洁，应引起税务机关的重视，早日拿出应对之策。

　　观察

　　这一次能否将征收进行到底？

　　8月1日开始对二手房征收个税的消息，引起了公众的密切关注。需要澄清的是，二手房征个税并非新开，早在1994年，对二手房征收个税的相关政策就已经出台。按照《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，应按“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。但是，由于各个利益集团的激烈博弈，二手房个税，时征时停、此地征彼地停，始终没有坚持下来。

　　去年7月2日，建设部有关人员在接受央视采访时表示，对于二手房交易中收取个人所得税的做法目前只是个别地方的试点。他说：“目前国家没有考虑这个事。”国家税务总局新闻发言人马上回应说，对个人二手住房交易所得应征收个人所得税，不是国家稳定住房价格的一项税收新政策，而是早有明文规定，税务机关多年来一直在征收。

　　由于二手房个税未强制执行，那些征收二手房个税的地方，也很难坚持下来。比如，2004年1月1日，杭州市以政府令的形式规定，开始征收房地产交易个人所得税，但同年9月1日后即暂停办理；2005年6月，北京朝阳区地税部门规定，二手房只能在完税后才能办理过户手续，但执行了约半个月后即悄然停止；2005年6月初，南京地税部门规定，个人销售房产将按规定缴纳20%的个人所得税，但南京市房产管理局局长陆春林在6月16日即明确表示，南京将与全国其他城市保持一致，不征收二手房个人所得税。

　　在二手房个税“隐性”存在的十几年间，建设部门、地方政府和税务部门意见不统一，是导致二手房个税迟迟不能正常征收的原因之一。当房价的上涨速度近乎失控，政府部门又重新拿起了税收征管的武器，为二手房征个税赋予了调控房价的责任。

　　二手房个税有名无实，不仅造成了国家税款的大量流失，也削弱了税收本身在人们心目中的地位。

　　眼下的房地产市场正处于一个利益纷争的时候，各利益主体的博弈依然在激烈进行，此次的二手房个税都能坚持下去吗？我们不妨拭目以待。

　　(文/博杰)据新华社《上海证券报》署名文章

　　反应

　　为赶免税“末班车”,上海卖房人主动降价

　　据新华社《上海证券报》报道个人住房转让强征个税的消息传出后，上海不符合免税条件的卖家中接近两成主动进行了降价，意欲赶在8月1日政策大限来临之前挤上交易“末班车”。

　　汉宇不动产一家门店的店长表示，现在的成交量比平时有近2倍的增长。他透露，有些买卖双方平时一直在价格上胶着，卖家不肯降价，买家却又不能接受；但是强征个税一经传出，很多这种情形的买卖双方迅速达成妥协成交。

　　据美联物业市场研究部提供的资料显示，截至7月27日，公司待售房源中有近40%不符合个税减免要求，这些房源中有20%的业主明确表示愿意下调售价，降价幅度大致在所征个税的3至5成。

　　中原地产上海浦东新区区域副总监叶厚彪表示，强征个税的政策对业主的影响比较显著，部分已签合同还未过户的业主急切要求赶在8月1日前过户，以合理规避个税；约50%的业主则举棋不定，暂时并不调整价格；有个别急售的业主表示，如果能赶在8月1日前过户，则愿意将售价适当下调10%至15%；20%的房东则表示将原来的售价改为到手价，将个人所得税转嫁到买方身上；30%的房东则明确表示改售为租。

　　美联物业上海区总经理冯泓睿表示，据以往经验，无法及时规避税收的业主很可能采取封盘等待、转售为租及转嫁税收的做法来降低损失。由此很有可能导致短期内上海二手房市场中的房源总量有所减少，而部分次新“无税房”可能占据房源市场主力地位。

　　“我爱我家”公司人士则指出，在市场进行调整的同时，房地产经纪行业也在面临洗牌。“首先，不规范的交易行为将很快从市场上销声匿迹。其次，中小中介公司在市场上的生存空间越来越小。诚信经营的大型品牌中介公司实际的业务交易量却在明显上升。”港台人士：规范外资的新政,其实是利好消息

　　新华社北京7月28日电(郭芮男、季明)有关部门新近推出规范外资进入房地产市场的新政策。一些港台人士表示，这一举措对那些着眼于分享中国地产市场长期发展成果的外资企业而言其实是个利好消息。

　　上海台资协会副会长陈庐一说，大陆对外资购房政策的新调整，对于那些准备到大陆购房用以自住的台胞来说不会产生很大影响，“政策意图非常明显，仍然欢迎你来，只是不希望你来炒房。”

　　在陈庐一认识的台商中，有相当比例都已经在上海置业，许多还买了不止一处房产。他说：“大陆最近出台的一系列房地产市场调控措施，旨在避免房价大起大落，这对台湾投资者而言也是个好消息。”

　　上海一家港资房地产公司负责人表示，新政策的目标是为了“规范”而不是“限制”外商投资，有利于维护中国房地产市场长期健康稳定发展，对那些着眼于分享中国地产市场长期发展成果的外资企业而言其实是个利好消息。

　　经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局近日联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，规定港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

　　北京市相关部门据此下发了《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》，规定港澳台居民在京购买自住商品房的数量暂定为一套。