市政协本月中旬发布调查称本市九成小区没业委会

    本报联合网站作调查截至今晨3500余人参加　

    四成人忙工作懒得参加业委会

　　两成人认为没报酬不想参加市建委：政策问题及开发商、物业阻挠等也成阻力相关条例正在完善

　　成立业主委员会为什么这么难？本报联合焦点房地产网（www.focus.cn）针对这一问题进行了为期一周的网上问卷调查。截至今天上午，共有3500余人参加调查，42.48%的人认为工作太忙没时间是不参加业主委员会的原因。

　　22.56%的人认为是因为没有报酬。还有22.18%的人根本不知道业主委员会能够干什么。

　　此前，北京市政协发布居住小区物业管理问题调研报告。报告中指出，全市3077个居住小区物业管理项目中，按照《物业管理条例》成立的业主大会只有360个，仅占住宅物业项目的11.7%。也就是说，现在九成小区还没有成立业主委员会。

　　市建委小区办相关负责人介绍，小区业主工作忙，有的人连投票选举都没时间参加是重要原因。但还有一个重要问题，是由于政策的原因。

　　现场调查一

　　调查地点：锦绣馨园现状：正在筹备业委会成员：曾经有过业委会，不符合政策要求被解散。当时业委会成员多是离退休老人

　　老人多不是业主想参加不被允许

　　业主多是年轻人没时间

　　近日，朝阳区锦绣馨园小区贴出公告，开始选举业主委员会。该小区已经有很长一段时间没有业主委员会了。

　　多年前，该小区曾经有过一个以离退休老人为主组成的业主委员会。

　　那是在2003年建设部的《物业管理条例》出台前，退休干部老王是小区曾经的物业管理委员会成员。当时按照规定，物业管理委员会成员只需保证有2个业主，其余的人可以是业主的委托人。老王家房产本上是儿子的名字，他就以委托人的身份成为了成员之一。

　　这个以离退休老人为主的业委会，曾经为居民做了不少事：通过与物业的谈判，降低了物业费以及停车费。

　　但是在《物业管理条例》出台后，要求业主委员会成员必须全是业主，该业委会成员条件不符，没能继续留任。小区办不予办理备案，业委会自然解散。

　　之后小区业主委员会一直都没能成立起来。究其原因，老王分析说：“主要就是业主以年轻人居多，工作忙，没时间参加。”记者采访时，小区的居民告诉记者：“现在买房的一般都是年轻人，没有几个老人在这样一大把年纪还买新房。因此业主也大多是年轻人居多。”

　　现场调查二

　　调查地点：美丽园现状：曾经告倒物业（注：物业今年申请再审，判决结果暂停执行）

　　成员：律师、大学老师、公司职员及离退休人员。年龄从30岁至70岁全有

　　居民齐心来维权才能监督好物业

　　在职人员贡献业余时间

　　美丽园小区在社会上引起了较大轰动，因为该小区曾经成功告倒过物业。

　　2005年3月，海淀区人民法院依法受理了美丽园业主委员会与小区物管发生的物业费收取纠纷案。一审判决驳回了业委会的诉讼请求，业委会不服该判决，随后提起上诉。北京市一中院于同年12月8日作出判决：支持业委会13项诉讼请求中的12项。

　　至此，美丽园业主委员会成为了北京市小区业委会“成功”的典型。

　　今年物业申请再审后，此案判决结果暂停执行。尽管情况之后发生了变化，但业委会目前还在尽心竭力地为业主们维权。

　　“我们成功的主要原因是团结。”老何是美丽园业委会的成员之一。

　　分析该业委会成员，我们可以发现，业主们没有把业委会的工作全部推给离退休的老人。其业主委员会成员，从30岁到70岁不等。

　　从成员职业上看也占一定优势。美丽园的业主委员会由9人组成，其中包括两名律师，此外，还有大学老师、公司职员和事业单位退休人员。

　　老何介绍，业委会主任雷霞在北京联大机电学院执教，但依然拿出自己的业余时间为业委会四处奔波。其他人也是一样，在职的人除了工作时间就在忙活业委会的官司。

　　小区居民戎女士说：“虽然我不是业委会成员，但也愿意帮着业委会做些力所能及的事。因为业委会让我们信服，业委会是为我们居民维权的，所以能出一把力气是一把。”

　　权威说法

　　业主缺维权意识业委会难成立

　　开发商、物业公司阻挠及政策问题也是主要原因

　　市建委小区办相关负责人介绍，根据他们的工作经验，小区成立业委会难主要有几种原因。

　　一是业主缺乏维权意识。住宅小区内业主相互不认识、不了解的现象非常普遍。

　　尤其是一些新建小区年轻业主居多，工作忙是他们没时间参与业委会成立的最大原因。

　　二是政策原因。《北京市住宅物业管理办法》尚未出台，建设部的《物业管理条例》并没有完全考虑到北京市的情况。因此很多小区面临的问题暂时无法可依。

　　由于物权法没有出台，小区内的建筑物区分所有权没有作出划分规定。在这方面，业委会现在想维护业主的权益有困难。例如小区电梯间的广告收益是否应当作为公共部位的收入。

　　三是有关部门精力有限。居委会和街道办事处等相关部门人员精力有限，发挥的指导作用极其有限，组织召开一次业主大会困难就更大。

　　四是业委会的成立可能会遇到来自各方面的阻力。

　　如开发商。在房地产开发过程中的历史遗留问题，如开发质量问题、办理产权证问题、配套设施及服务承诺不到位问题以及房地产开发商将共用场地占为己有等。开发商担心成立业主委员会后，业主有了一个组织来对付他们。很少有开发商会主动支持成立业主委员会。

　　还有物业公司。业主委员会有权对物业管理工作监督、对物业管理财务检查，甚至会炒掉他们。所以一般情况下，物业管理公司特别是房地产开发商下属的物业管理公司不希望成立业主委员会。

　　最新进展

　　“住宅物业管理办法”已上报市政府法制办

　　据市建委小区办人士透露，《北京市住宅物业管理办法》草稿完成，已上报到市政府法制办。该办法明确物业公司收费标准和收费项目，规范物业公司的收费行为等。

　　此外，全国人大常委会已把审议制定物权法列入今年立法计划，草案于去年7月份公布。全国人大法律委员会就物权法草案提出了多项修改建议。

　　其中与广大业主息息相关的主要有以下两项：建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。对侵害业主共同权益的行为，对物业服务机构等违反合同发生的争议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或者占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。

　　名词解释业主委员会：是业主大会的执行机构。

　　除了业主大会赋予的职责外，还应该履行其他职责：包括选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

　　相关背景

　　全市九成小区没成立业委会

　　本月中旬，市政协发布居住小区物业管理问题调研报告。

　　报告中指出，全市3077个居住小区物业管理项目中，按照《物业管理条例》成立的业主大会只有360个，仅占住宅物业项目的11.7%。

　　该报告历时3个月，由8个民主党派和市工商联参与调研。调研报告已经在政协北京市委员会第二十五次常委会上通过，并提交市委、市政府作为决策参考。 本版撰文/记者陈斯