昨天，李女士匆匆赶到烟台市房产交易中心，刚刚听说“8月1日起将强制征收房产出售个人所得税”的消息，她急三火四地加入到“赶最后一班车”的行列。

　　烟台房产交易中心一、二楼的交易大厅里，百八十人正在咨询或办理相关业务。业务人员无奈地摇摇头说：“市民根本没有必要来赶这个热闹。”

　　强征个税，再掀波澜

　　市民来赶热闹，是因为国家的一条“新规”：7月26日，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）突然现身，这是我国继6月1日起开征营业税后的又一“调控新政”。通知规定，从8月1日起强制征收房产出售个人所得税，国内居民在进行个人二手房转让时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个税，该税率为固定的20％。个人所得税要与营业税、契税、土地增值税等税收一并办理。

　　“新规”一经披露，烟台市房产交易中心又火了。据收件窗口一位工作人员介绍，近期业务量明显的增长，原来每天来咨询或交易的市民只有二三十人，现在却猛增到百八十人。

　　“现在的老百姓像惊弓之鸟，一点点政策变化都会引起很大的波动。”工作人员介绍，“其实，烟台自今年3月份就开始征收20%的个人所得税了。”

　　据烟台房管局有关人员介绍，自今年3月份起，烟台便根据北京、青岛等地的经验，在交易大厅实行税收强制征收代理，其中个人所得税、营业税由房管部门代征，且规定房产交易须完税后才能过户。也就是说，国家税务总局规定8月1日在全国范围内开始强制征收的个税，烟台已经走在了前列。一些不了解情况的市民以为又新增了税收种类，急忙跑到交易中心打听，甚至忙着交易。

　　其实，强征个税的规定并非“新规”。烟台国税局12366工作人员介绍，1986年国家税务总局颁布的《个人所得税法》中就规定，个人转让居住5年以上的、家庭唯一生活住房享受免交个人所得税政策，其他交易均须交纳个人所得税。当时的规定是交易后自觉申报，因此导致多数人没有履行完税义务。前几年的二手房产市场没有现在这么正规，7月26日现身的规定，印证了业界一直猜测的“先税后证”(即先缴税后才能办理过户手续的个税缴纳办法)。

　　卖房交税，到底要交多少

　　据介绍，转让二手住房，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。即应纳税所得额=销售额－购买价款－合理费用。

　　如果不能提供购房发票或其他有关扣减项目明细资料，导致不能正确计算或难以准确计算应纳税所得额的，应采取核定征收的方式，计算公式为：应纳税额＝转让住房的收入额×核定征收率1%。

　　合理费用包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。对于以按揭贷款方式购置的住房，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

　　房管部门提醒，但对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税，但须到税务局审批；对于继承、赠予而进行的转让，也免征个人所得税及营业税，但需持有公证部门出具的公证书。

　　我们举个例子：关女士于2004年以30万购买了一套商品房，建筑面积为110平方米。现在要以50万的总价卖出，那关女士需要缴纳多少税费呢？

　　房产专家这样算：

　　个人所得税应纳税所得额=转让收入房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－有关合理费用。

　　房屋原值=原房价＋契税＋印花税＋产权证印花，即300000＋150＋4500＋5=304655元；二手商品房税金=印花税＋营业税，即500000×0.05％＋500000×5.5％=27750元；合理费用=住房装修费用＋住房贷款利息＋手续费＋公证费等费用。这些费用加在一起为11万元。

　　个人所得税应纳税所得额=50万－30.4655万－2.775万－11万=5.7595万元。

　　个人所得税=个人所得税应纳税所得额×20％=5.7595万×20％=1.1519万元。

　　那么最后关女士最终赢利为4.6076万元，当然如果以售房价的1%来计算的话，个人所得税则为50万×1%＝5000元，至少节省6000余元。这样看来，5年内的房产交易获利空间已在“政策调控”下变得微乎其微。