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7月31日，苏州房地产交易大厦的二手房过户办公区挤满了等待办理过户手续的市民。根据国家税务总局发布的通知，从8月1日起，二手房转让必须缴纳20%的个人所得税。7月31日，在各地的房产交易机构，众多居民前去办理二手房过户手续，急赶二手房交易个税调整“末班车”。
新华社发 7月31日，市民在昆明市房产交易中心办理二手房交易相关手续。
新华社记者 邹峥 摄
随着个人二手房转让所得税开征起始日的临近，市场上悬念迭起：二手房市场受多大影响？重征个税能不能精准打击炒房？会不会出现税负转嫁？征税效应会不会因为难操作而在简易化处理中弱化？
二手房市场受多大影响？
降价抛售难抑大量接盘
国家税务总局征收二手房转让个税的通知一出，上海市场立即掀起波澜：近几日二手房突击交易明显增多，部分业主为避税自动降价，火速成交。记者了解到，闵行、黄浦、浦东等区房地产交易中心原本交易清淡，一下子出现上百人排队等候交易的场面。平时缴纳营业税半个小时就可办好，现在则要等上1个小时。
一些业主为赶在8月1日前完成交易，开始降价销售。美联物业对上海32家分行的统计数据显示，强征个税政策公布一天内，就有近20%的卖家下调售价10%至15%。
与此相应的是，另一些买家则在大量接盘。一位褚姓小姐告诉记者，她在静安区曹家渡的一处房子，4年前买入时花费55万元，现在挂牌价135万元，这两天刚挂出去，就来了4个买家，全是一次付款。其中一个买家已在物色第5套房子。
市场人士认为，抛售与接盘的背后，二手房市场已经在各方的博弈中开始了调整。其一，许多卖家开始改售为租。中原地产一项调查显示，因为迅速找到下家并非易事，约有30%的房东明确表示改售为租。中原地产研究中心总经理程澐预计，接下来租赁市场供应量将放大，租金会随之下调。
其二，交易在短期内将渐趋低迷。汉宇地产总经理施宏睿认为，强征个税对二手房交易量短期内会有明显影响，预计几个月内二手房交易量将持续低迷，再度进入“冷冻期”。
炒房者还要不要玩了？
投资房产暴利时代结束
“炒房者不要玩了！”上海楼市境外人士专刊发行人蔡为民认为，二手房个税恢复征收，其矛头直指房地产投机客。20%的个税税率明显降低了投资获利空间，加上全额营业税和其他相关税费，二手房变现的成本大幅提升，短期投资房地产基本无利可图。
一位吴先生算了笔账，两年前他以100万元买了一套商品房，7成按揭为20年期等额本息商业贷款。两年来已付利息7.75万元。现在，出售房价为120万元，需缴纳营业税6.6万元、印花税600元、个人所得税10579元，合计77179元。剔除两年的利息支出、购房税费、中介佣金(房屋转让价的1.5%)，他投资这套房产能赚2.4万元。
“两税让投资房产的暴利时代结束了。”诚信地产的一位分析师说，以上述房产为例，在全额征税、强征个税前，能多赚7.6万多元，现在的获利只比同期银行存款利息高出不到3倍。
税负会否转嫁给买家？
要看是不是供不应求
强征二手房个税后，卖家的税负会不会被转移到买家头上？这是目前市场上最大的悬念。
历史的教训让人心忧。2004年1月，杭州为抑制炒房，曾令开征房地产交易个人所得税，但因一时炒风太盛、虚假需求膨胀，在供不应求的行情下，上家的税负轻而易举地全部转移到下家头上，二手房价不降反升。本意为打击炒房，结果大大增加了买房人的负担，9个月后，杭州市不得不叫停二手房个税征收。2005年6月，这一局面在南京市和北京市朝阳区重演，仅半月之内，房产个税就经历了从开征到停征的戏剧性“翻盘”。
市场人士认为，不排除税负转嫁的可能。美联物业大宁店的一位经纪人说，今年6月1日，房屋营业税征收期由2年改为5年内时，上海就有不少卖家将营业税部分或全部转嫁给买家，导致二手房价格短期内上涨了3个百分点。开征个税的这部分支出也可能被加入房价，导致二手房价短期上扬。
但更多人表示乐观。中原地产曲阳店的杨经理说，转移税负的前提是市场供不应求，否则有价无市，“买家不接盘，加价也白加”。现在的大势与以前不可同日而语，先是延长征收二手房交易营业税的期限，后又强征个税，这些措施效应叠加，将进一步打击二手房市场投机需求。如果90平方米以下的中小户型占开发总量70%的比例能够落实到位，普通商品房的供求会趋于平衡，税负转嫁将没有可能性。
这回强征能否落实？
关键要看执法刚性
早在12年前，相关政策就明确要征收二手房个税，但事实上一直是开而未征。这回强征能否落实？业内人士认为，关键看执法刚性。
就《通知》本身而言，至少还留有两处“活口”：一是纳税人不提供房屋原值凭证，税务机关可实行核定征税，具体比例由省市确定，幅度为住房转让收入的1%到3%。这里存在两个漏洞，一是地方税务部门的自由裁量权过大，二是卖房人会在“20%据实征收”和“1%到3%核定征收”两个指标之间权衡、取其轻。这一规定会“诱使”卖家隐藏凭证。最终，那些征信系统不发达、房屋交易信息登记不全的城市，有可能倾向于确定一个统一的税率，实行核定征收。
另一个“活口”是，夸大装修费用。由于发票缺失、查验困难，很可能无论实际装修费用多少，结果都按房屋原值10%的最高限额折算。这样，炒家便有漏洞可钻：简单装修，高报成本，减小税基。
业内人士认为，要堵住上述漏洞，关键在刚性执法。如果税务部门真能与房地产管理部门携手、与中介机构协调，形成多部门协税、护税的氛围，就没有填不了的“漏洞”。
(记者徐寿松 蔡国兆)新华社上海7月31日专电
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