自2005年以来，国家及有关部门出台了一系列调整及规范房产交易的政策法规，其中许多条文与市民直接相关。征收营业税、强征个税、国六条、国八条、新八条、七部委八条等名词，就是人们对这些政策的简要说法。昨天，本报关于“强征个税”的稿子一出，再次牵动了许多关心房产的市民的神经，咨询电话此起彼伏。

　　：解读房地产新规:今起将强制征收房产出售个人所得税

　　我卖住房

　　该怎样交税？

　　市民对房产交易中“各种类型取得的住房”提出疑问，我们随即与烟台市房管部门取得了联系。

　　邓先生问：我的房子是1996年的房改房，请问上市交易该怎样交纳个人所得税，房屋原值怎么算？

　　答复：如属5年以上的家庭唯一住房，可免征个人所得税。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或标准价购买的公有住房。

　　房屋原值计算方式为：原购公有住房标准面积按经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门或原产权单位交纳的所得收益及相关税费。比如市民甲有一套面积为120平米的公有住房，共有住房面积为90平米，每平米为2000元，超过的30平米，价格为5000元/平方米，其向财政部门缴纳的受益及相关税费为2万元，那么甲某的住房原值为90×2000+30×5000+20000=350000元。

　　李先生：我的房屋属于拆迁所得房，请问5年内交易是否也交纳个人所得税，怎么计算？

　　答复：根据此次8月1日执行的新规定来执行。城镇拆迁安置住房根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》等有关规定，其原值分别为：

　　(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

　　(2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

　　(3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

　　(4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

　　对于房产原值，国家税务总局首次明确了5种不同住房的标准。除了商品房与上述两种房型外，还有自建住房，计算方式为实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。经济适用房：含集资合作建房、安居工程住房，计算方式为原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

　　孙先生：我只有一套住房，但想以小换大补差价，交易时该咋办？

　　答复：以下情形下可以免缴或少缴个税：一是出售自有住房，并在出售一年内按市场价重新（另）购房的人，需要先以纳税保证金的形式缴税，但到时候可以按照重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；二是转让自用5年以上，且是家庭唯一住房的，可免征个人所得税。……

　　“三大避税措施”

　　恐怕会成“陷阱”

　　营业税、个税……在如此多条款的重压之下，短期炒房者要想获利已是“相当”困难，因为，仔细算算，买卖双方要付出的额外支出是一笔不少的数目。

　　据了解，自7月份以来，因为政策不明朗，房屋成交量非常惨淡。近期，一些中介公司向买房者介绍的“三大避税对策”引起了不少市民的关注，业内人士提醒，在越来越健全的制度面前，某些存在风险的避税方式不可取，市民在交易时一定要谨慎。

　　让我们看看这三大“避税陷阱”：

　　“陷阱”一：把合同价作低

　　在实际操作中，房屋从契税、营业税方面均需要专业评估公司来进行评估，基本上没有漏洞可言。违规操作下的“作低合同价”存在风险，不可取。新规中规定：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。如申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关将依法有权根据有关信息核定其转让收入。

　　“陷阱”二：“以租待售”

　　即买卖双方先签订租赁合同，待5年届满后再将已交租金部分转化为房款。此招数的风险在于，如果卖方因为房价上涨中途变卦，那么租赁合同将无法代替买卖合同依法履行，造成买方损失。

　　“陷阱”三：赠予

　　通过仿造亲属、朋友关系来达到继承、转赠，以逃避个人所得税，而私底下买卖双方再签一份已无法律保障下的“买卖合同”。如果买方一旦违约，拒不履付房款，那卖主只能眼看着“鸠占鹊巢”而“哑巴吃黄连，有苦说不出了”。“赠予”会导致买主无法办理贷款。编辑:傅鹏