南京日报报道（记者　侯锦阳　实习生　孟惠玲　周冬梅）本月28日，由南京日报、金陵�蛲�楼市、东方卫报联合主办的“奢华TOP5”顶级别墅论坛暨2006江苏别墅节启动仪式在东郊美龄宫举行。一批高校专家学者、地产界老总、金融界人士及建筑设计机构老总聚首一堂，共同探讨、展望南京别墅特别是顶级别墅市场的现状和前景。虽然别墅在南京楼市中所占份额非常小，也不是市场需求的主流，但嘉宾们认为，正是由于少量高端消费群体的存在，才使得别墅有其一定的市场空间。顶级别墅是什么样的，亚东建发集团副总裁刘成刚认为，顶级别墅就是在一个区域里占有很好的环境，顶级别墅在区域内只有几栋。顶级别墅要考虑到市场的承受能力，顶级别墅不可能大量的开发，而且一定要有可以传承的文化。万泰实业总裁助理甘舒宁表示，顶级别墅是塔尖上的塔尖，其本身是自然环境、人文环境的融合。南京日报副总编辑丁辉宇、东南大学房地产研究所所长李启明教授、边城汇景房地产开发有限公司总经理王伯平、江苏亚东建设发展集团有限责任公司副总裁刘成刚、仁恒投资（南京）有限公司总经理助理厉方宏、江苏国信象山地产有限公司总经理、南京学府房产开发有限公司总经理杨正明、江苏万泰实业集团有限公司总裁助理甘舒宁、南京鸿信地产总经理助理与策划总监金地、南京金陵置业发展有限公司营销总监秦晓辉、南京天浦置业有限公司总经理助理董峰、南京师范大学易学部主任余杨元、中信银行南京分行零售业务部副总经理董满章、东方投资集团策划总监姚宁屏等嘉宾，参加了本次论坛。

　　千分之一的人群在消费顶级别墅

　　中国人对理想居所的梦想是非常强烈的，而且是根深蒂固的。幼儿园的小朋友画一个理想的家就是一个别墅。几岁的小朋友对未来都有这么好的理解，更何况是成年人。我觉得从人群来讲，别墅销售供应的比例在5％左右。独栋的可能更少，顶级别墅消费人群就是千分之一的人群。目前，我们的别墅有这样几种类型，一是自然景观类型的别墅，二是基于文化景观的别墅，三是两样整合，既有自然资源又有文化资源。另外顶级别墅是要有个性化的，顶级别墅每一栋都不一样，而且作为作品要有艺术性，而不是作为很普通的商品来做。作为顶级别墅如果没有很好的自然资源，但是有高的顶尖科技含量，也算是顶级别墅。很多公司打造别墅的时候自然资源加上高尔夫、温泉、酒店，所以，仅仅以自然资源来打造顶级别墅还是比较困难的，需要一定的资源配套进行结合。另外顶级别墅和居住的人群也有关系。因为顶级别墅需要作为百年建筑留下来，如果里面没有历史，没有文化含量，很难成为顶级别墅。我们开发商要考虑吸引什么样的客户来这里居住，他能在这里创造历史，他能给这里留下历史。我听了很多顶级别墅的介绍，觉得给人感官享受的东西比较多，看见山水啊，能够洗温泉啊，但是精神层面上的享受相对比较少一些。

　　别墅更多的是一种品牌

　　仁恒开发的玉兰山庄一直成为经典别墅的典范。该项目主力销售期是在2004年，基本上到准现房才销售。买别墅的都是成功人士，是不会听你忽悠的，所以做别墅一定要有忍耐性，玉兰山庄买的时候在当时算是天价了，但是现在已经增值25％到30％之间。作为别墅还是要追求一种生活方式，目前玉兰山庄的常驻人口是190户，其中有50户是外籍租赁的，20户是外籍人购买的。别墅本身是一种外来的产品，所以我觉得一定要有老外，很多人认为和老外住在一起是身份的象征。另外买别墅的人很重视安全性和私密性。此外，我们提供的人性化服务，要给他们提供其他人享受不到的服务。我们有一句非常经典的广告语：“向往人多，独院人少”，我觉得别墅更多的是一种口碑是一种品牌。前面20％进来的人肯定会带动后面80％的人，因为买别墅的是一个圈子，是群体的购买。别墅销售和其他的销售模式还是不一样的。

　　顶级别墅需要有故事有情节

　　城市是需要有规模的，有街、有巷、有车道，城市还需要有故事、有情节，别墅也是一样的，所以我觉得顶级别墅是由这些条件决定的。我们作为开发商应该能感受到，环境和配套设施对别墅的支撑是越来越强。如果说南京别墅还有什么不好，那就是配套不好。在当今市场环境不太好的情况下，开发商首先要做的是相互监督与促动。我们就像开店一样，无店不成市，不要光强调自己，大家店开在一起，可能生意都不错。此外，商业方面的成功归根结底是基于把产品做好。从建筑材料到节能技术，从景观到配套设施，哪样不好，就不可能取得商业上的成功。还要要求开发商要有想法、有创新，并且还要找到有成功经验的人来做。自然天成，让大树进院子我们的项目基地面积1132亩，我们的开发理念是让更多的人享受到这份资源。“自然天成”项目倡导现代有机建筑的风格模式，强调室内、室外的空间交融。我们在仔细研究的时候踏遍了基地内的每一寸土地，在规划定位的时候都面临着很多的困难，比如说保护原有大树的困难等。在不断调整方案之后，我们将一个个单体别墅置于树丛之中，让大树进院子，分布在房前屋后，创造现代有机建筑的模式。顶级别墅应突出独特魅力顶级别墅一定要占有一定的资源，在区域内只有几栋。顶级别墅要考虑到市场的承受能力，不可能大量的开发。在建筑设计中也应该更加精心设计。我们做巴厘原墅的时候，里面的砖都是从巴里岛运过来的。顶级别墅的量一定很稀缺，像颐和路这里的别墅也是非常有限的，占有了绝对的资源，而且顶级别墅一定会有可以传承的文化。这就是我对顶级别墅的理解。此外，我们在搞别墅活动的时候更需要倾听购买人群的想法。别墅不仅仅反映居住空间的问题，更关键的是一种生活方式的选择。我们还需要提高艺术审美力，突出顶级别墅的独特魅力。顶级别墅讲究的是口碑效应，在我们的别墅营销项目里，经老客户介绍售出的占到80％。

　　家家有温泉，户型多样

　　我们公司开发的山河水别墅，位于浦口汤泉老山山脉北麓，距离南京市中心约35公里路程，定位于“独栋庭院、森林别墅”。项目占地550亩，规划建设340栋独立别墅，采用新北美风格的建筑形态，主力户型面积约360平方米，售价预计在250－300万之间。首批40栋房源目前已经设计了21种户型，各有各的个性。今年7月，该项目将正式上市销售。与国信的别墅项目不同，我们的项目基地五厘米以下就是石头，基本上就是石头山。我们从外面引进了很多树种进行栽种，希望从环境上满足高端别墅的基本配备。除了树木，我们保证每家每户有温泉，有室内的温泉池，还有室外的温泉池。