二手房个税上海细则出台 无原值凭证普通住房征收1%

　　可能给避税留下空间

　　据新民晚报、劳动报综合报道　本市贯彻《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的操作意见昨天起正式执行。记者从市房地产交易中心获悉，昨天全市受理二手房交易数量比新政出台前略有减少，属于正常范围，没有出现想像中的“暴跌”行情。

　　意见指出，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋房屋原值和应纳税额的，根据《通知》第三条的规定实行核定征税。对纳税人转让普通住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额；对纳税人转让非普通住房的以转让收入的2％核定应纳个人所得税。

　　转移登记前自行申报

　　纳税人在办理转让住房交易过户和转移登记手续前，须按规定向税务机关办理自行申报纳税手续，填报《个人住房转让所得个人所得税自行申报表》，并提供以下资料：产权人的身份证件；购房合同；房屋原值凭证；住房装修费用发票；银行贷款利息的结息清单；转让住房过程中实际支付的手续费、公证费等费用的凭证；税务机关要求提供的其他相关资料。意见规定，对转让的房地产权证上列明权利人为2人以上（含）2人的，应以每一个权利人为纳税人。

　　合理费用可相应扣除

　　在国家地税局的新规中，扣除了一些税前合理费用。征收个税时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。限定的合理费用有，纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　而上海在制定操作细则时，更加细化了扣除上述合理费用的操作规范。

　　上海核定征收税率为1%或2% 以是否普通住房为标准

　　上海普通住房和非普通住房的划分标准,凡同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房：

　　（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；

　　（二）单套建筑面积在140平方米以下；

　　（三）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

　　对照《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国发[2006]108号），上海地区的操作意见在三个方面做出了进一步、适合上海市场情况的规定。

　　■操作办法第一条规定，纳税人未提供完整、准确的原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《通知》第三条规定实行核定征税。对纳税人转让普通住房，以转让收入的1％核定应纳个人所得税额；对纳税人转让非普通住房，以转让收入的2％核定应纳个人所得税额。

　　■操作办法第二条规定，纳税人在办理转让住房交易过户和转移登记手续前，须按规定向各区县税务机关设在房地产交易中心的受理部门办理自行申报纳税手续，填报《个人住房转让所得税自行申报表》。该规定还强调，对转让的住房房地产权证上列明产权人为2人或以上（含）2人的，应以每一个权利人为纳税人。从交易中心同时推出的申报表来看，每个产权人均需提供其产权所占比例，并按照这一比例纳税。

　　■操作办法第五条和第六条规定，纳税人转让自用达5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，在办理纳税申报时，须在纳税申报表中如实填列。对纳税人弄虚作假骗取减免税的，一经查实，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。对符合个人住房转让个人所得个人所得税减免条件的纳税人，受理部门经认真审核后，方可办理有关减免税事项。

　　新政首日：交易冷清细则难懂

　　上午9时05分，前几日人头挤挤的浦东房地产交易中心大厅格外冷清。何阿姨来到咨询窗口：“侬帮忙看看，我这套上南路60平方米的二手房想卖掉，个税怎么交？”

　　工作人员仔细看了房产证：“如果你有购房发票，要缴全额营业税和售房差额的20%个税；如果提供不了发票，个税按照房子交易金额的1%征收。”

　　何阿姨算了算，那套二手房1年前买进时是68.5万，现在值75万，如果提供购房发票，她个税得交1.3万元；不提供发票，她只要交6850元。“那我肯定说没有购房发票！”何阿姨对这个个税细则的漏洞有些不解。

　　市民曹先生想卖掉耀华路一套二手房：“怎么证明这是我唯一家庭住房呢？”工作人员的回答是：自己理解，自己申报，由税务局有关部门审定。这个工作人员又说，无法对“唯一家庭住房”作出详细解释，具体问题市民可拨打市税务局咨询热线12366。

　　市民对操作细则存4大疑惑

　　集中在两大焦点：如何享受政策优惠和如何衡量房屋原值

　　尽管操作办法已经公布，但是很多市民仍然对买卖二手房交纳个人所得税的细节存在疑惑。从市民现场咨询情况来看，市民的疑惑主要集中在四个方面：

　　■疑惑一：“唯一生活用房”如何界定

　　按规定，纳税人转让自用5年以上的住房，是否属家庭唯一生活用房，必须在申报表中如实填写。有些市民在退休前先到位于外地的老家自建养老房，然后转让上海自住的已购公有住房，这间已购公有住房算不算“家庭唯一生活用房”？

　　有些年轻人买了房成立家庭，但在父母住房的产权证上仍挂有自己的名字。他们如果打算转让现住房，这套现住房算不算“家庭唯一生活用房”？

　　■疑惑二：房地产交易部门是否应主动提供房产原值根据

　　打算转让房屋的市民可以领到两张个人住房转让所得个人所得税自行申报表，第一张是转让住房基本情况表，第二张是个人应纳所得额及应纳税款计算表。两张表上都辟有填表人自我声明一栏，声明内容为：此纳税申报表填报的内容是真实的、可靠的、完整的。

　　按操作意见，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，实行核定征税。如果房屋转让人自称房屋原值凭证找不到了，能不能当场办理以转让收入核定应纳个人所得税额的手续？房地产交易部门是否会根据历史交易数据查实房屋的原值。

　　■疑惑三：“家庭”如何界定

　　政策规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。但是，无论国家的相关政策还是操作办法都没有明确界定“家庭”的概念，家庭仅指配偶，还是包括其子女。

　　■疑惑四：“先买再卖”还是“先卖再买”

　　在目前二手房市场上，很多市民有提高住房条件的需求。在换房的过程中，市民遇到了现实的问题———到底是先卖再买，还是先买再卖。如果先卖掉家庭唯一一套住房满足免税的条件，在换房的过程中，他们将不得不面临无房可住的窘境。但是，如果他们先买新房，按照新规定，这部分市民的个人所得税将无法退回。

　　二手房交易可能遇到4大“避税”问题

　　在新政策规定的范围内，卖方可以“选择”对自己较有利的方式交纳个人所得税。按照新政策规定，交纳二手房转让个人所得税有两种方式：其一，转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中交纳的税金及有关合理费用后，征收20％的所得税；其二，不能确定原值的住房按照纳税人住房转让收入的1%-3%核定应纳个人所得税额。

　　据房产中介公司的工作人员透露，如果转让的二手房赢利空间较大，中介建议业主申报丢失了能够证明房屋原值的发票，以总价的一定比例来申报个税。如果卖方赢利空间较小甚至亏本卖房，中介建议业主申请交纳差价税。从税收的数目上来看，如果一套商品房总价150万元，赢利50万元，以前一种方式，只要交1.5万元个税，以后一种方式，要交纳10万元个税，两者的差距相当大。

　　■“假赠予”

　　在新政策颁布后，不少业主通过“假赠予”偷逃个人所得税和营业税等。

　　据业内人士透露，对于继承和赠予房产，业主可不必交纳营业税及个人所得税，只需持双方的继承、赠予公证书，连同房产证、身份证、户口本(暂住证)、夫妻双方共同出让证明，到地税局直接办理完税手续即可。但对于继承和赠予房产的交易，客户所交契税需按该房产市场价格的3%交纳。

　　■做低合同价

　　“做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的避税方式，据业内人士透露，从去年征收营业税开始，就有不少二手房交易暗中采取这一违规做法。通过在合理的范围内做低价格，买卖双方共同避开了一定比例的营业税、契税和个人所得税。有关中介公司负责人向记者表示，尽管此举能够在一定程度上减少税费支出，但不宜采用，一方面，这一做法属于“偷税漏税”，另一方面，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失，而且银行贷款的实际比例也会因此降低。

　　■“假离婚”

　　新政策规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。一般来说，家庭是指配偶关系，也就是说夫妻俩的第二套住房在转让时就要交纳个人所得税。针对这一政策规定，沪上一中介公司工作人员向记者透露，通过“假离婚”，卖房者可以规避个人所得税。离婚后，夫妻俩房产按照一定方式分割，分得一套住房的一方将物业卖出，作为单身后的唯一一套住房，根据政策规定，可以符合家庭唯一一套住房的界定，免征个人所得税。