建管完全分离可能性为零

　　徐北风，1995年进入物业管理行业，1996年起担任北京金罗马物业管理有限公司总经理，今年年初，任北京市物业管理商会会长。

　　本报记者车东哲报道近日，北京市建委下发通知，凡有物业管理资格的开发商，将不得承接本企业的新建住宅项目的物业管理。昨天,本报记者对北京市物业管理商会会长徐北风进行了专访,他就“建管分离”以及其他相关问题,发表了看法。

　　是不是“父子”很难界定

　　根据建委有关规定，开发企业与物业企业是独立法人的，不在新规定适用范围之内，对此，徐北风认为，有很多开发商与物管注册的都是两个法人，但从表面很难看出来，“因此，建管分离还只是一种美好的愿望。我们都在向这个方向努力，但实现完整意义上的建管分离是不可能的，因为很难界定开发商和物业是否有关系”。在徐北风看来，很多政策法规都急需出台实施细则，但这又不是一蹴而就的，所以规范物业管理还有很长的一段路要走。

　　50%物业经营状况不乐观

　　徐北风指出，据调研结果显示，50%以上的物业管理企业经营状况不乐观，最直接的表现就是业主不交物业费。现有商品房小区发生的物业纠纷中，80%源于开发建设遗留问题，而这些问题有的不应该由物业公司来负责，却都成为业主不交物业费的理由。

　　据了解，北京市内物业费收缴率在80%到85%的小区算是情况不错的，超过90%的就很不容易了，还有不少小区的物业费收缴率不到50%。

　　“如果业主不交物业费，物业公司就没有资金维持正常的服务水准；物业公司的服务让业主不满意，业主就拒交物业费，这其实是一个恶性循环。”徐北风预测，今后物业公司强行退出的现象可能会扩大，比如美然动力街区。

　　不交物业费 服务100%降低

　　“物业公司的服务只有一小部分是业主可见的，还有很多隐性的硬件保养、维护、维修等。”徐北风称，“物业公司的平均利润率应该在5%到10%之间，再高也不会超过20%。”物业公司最初是按照100%收缴物业费的情况核定服务标准的，如果业主不交物业费或物业费降低，物业服务品质就100%会降低，比如保洁扫5遍和扫3遍的区别；保安站8个岗和站5个岗的区别等等。“当物业费收缴率低于80%的时候，物业的服务水平就会明显比预期的降低，所以如果不交物业费或降低物业费其实是损害了业主自身的利益。”

　　徐北风建议业主在维权时转变一下思路：“不要总在降低物业费上做文章，而应该转变到督促物业公司把服务做好，让业主买到质价对等的服务。”徐北风指出，任何一家想要在物业界长久发展的、想要和业主长期共存的、注重品质的物业公司，都会认真对待业主的意见。

　　《业主知道手册》将推升级版

　　本报原定于本周推出的《业主知道手册》要推迟与读者见面了。自本报周一刊登预告以来，收到了热心读者的大量有关业主维权的问题，因此，我们决定将接收问题的截止日期推迟到本周日，让我们的手册能够尽量满足更多读者的需要。

　　另外，近日出台的重量级房产新政策，手册也会收纳其中，并进行深入解读。

　　昨日，北京电视台7套“身边”栏目组与本报达成初步合作意向，将与《业主知道手册》同步推出有关业主维权节目。

　　《业主知道手册》将于下周正式推出，延期期间我们也会陆续进行相关报道，欢迎您的关注！