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策划人语
新政层层重压，什么人将接住最后一棒？
是那些经历过楼市周期调整的港台地区投资者？还是成百亿资金仓惶撤离楼市的温州客？还是惨淡经营的房地产中介？……其实，这不是个哈姆雷特式的非此即彼的问题。
在这冰火瞬间相连的轮回背后，是整个中国楼市调控前后宏大的历史镜头和标志面孔。投资客、房产中介、开发商、地方政府、海外基金、自住客，每一个市场博弈者都将为以往的非理性付出代价。
这一期，我们特别选择在年中之际，盛夏酷暑之日，回望这一段不平坦的调控之路。只是希望，所谓的悲情排行，能给冷清下来的楼市，再多一点理性的冷静。
自住客
期望政策贯彻到底
悲情指数：
似乎将自住客列为悲情面孔之一有点不大妥当，毕竟，楼市新政的最终目标是为了造福普通购房者。但是，由于政策和市场的碰撞效应难以先行测算，最终的效果难免和设想有所差异。在新政层层叠加的这个夏天，不少自住的购房者还是感到了丝丝凉意。
建设部165号文千呼万唤始出来，最终给“90平方米占70%”这个普通购房者最为关心和期盼的政策下了明确的定义。但是，由于各地经济发展水平的高低不平、楼市发展速度不一，165号文还是把最关键的70%比例问题交给地方去自控。“本来希望能够盼到90平方米以下充斥市场的那一天，现在看来，信心不大。毕竟，很多地方都有经济适用房，可以抵扣掉很多商品房的指标。”刚刚毕业的硕士小赵说。
至于“打击开发商囤房”和“限制外资炒楼”的166号文和171号文，大多数自住客表示比较满意。但是，他们最大的担忧还是各地的落实情况。“比如，上海、北京的限外细则已经浮出水面却迟迟不实施，自住客难免继续观望。”易居中国的专家表示。
令不少自住客也颇感头疼的还有20%的个税强征新政。尽管国税总局对于自住客规定了两类优惠政策：“先卖后买”退税和“5年自住出售”免税。但是，由于各地细则不够清晰，很多地方政府都按照房屋总价的1%-2%核定征收，特别是各种共有产权房的自住客、夫妻单独买房的界定尚不完全明确，很多自住客担心“误伤”自身。
“国家的楼市调控新政是为我们好，老百姓当然是百分百支持。我们就是希望政策能贯彻到底，能在打击楼市投机的同时，尽量减少可能波及到老百姓的负担，这样就更好了。”动迁户王先生的表达朴素而直白。
（第1页，共4页） 页码： 1 2 3 4 在楼市调控新政的层层夹击下，投资客身陷维谷、进退两难 资料图
投资客
房奴中的房奴
悲情指数：
“楼市有风险，投资需谨慎。这句话如果在两年前告诉我，我就不会像今天这样。”炒房人汪海(化名)，原上海某房产中介公司知名经纪人。从2004年时月入过万到现在失业在家，从当初的房产炒作高手到现在成为百万贷款“房奴”，27岁的汪海经历了天堂与地狱的轮回。
和普通老百姓为一套自住房还贷相比，这些承担着多套房产贷款的炒家，被人称作“房奴中的房奴”。“因为没有经验，在楼市最火的时候，很多人根本想不到风险这个词，虽然也听说有‘最后的一棒’，但从没有想过最后一棒会在自己手里。”汪海感叹。
疯狂：2小时卖掉一套房
2004年底开始，很多房产经纪人都像汪海一样以为迎来了事业高峰。汪海所在的中介门店在上海的高档社区虹桥。“这里是投资客集中的地方，高档公寓和商业用房的需求都很大。”汪海介绍。
对于当时楼市的火热，一位中介门店经理回忆，一处公寓房的房号刚在门店挂出，半小时内就会传遍周围的同品牌门店，差不多2个小时内就会成交。“现在想想那是最后的疯狂。”回忆起那个阶段，汪海也无奈苦笑，“那时，房子一天一个价，连我们这些经纪人都搞不懂房子到底值多少钱了。”
正是在这种诱惑下，汪海开始考虑进入市场。2004年底，汪海先后买下位于长宁区和徐汇区的2套小户型。不料几个月后，上海楼市发生逆转，汪海的业绩量随着楼市成交量的萎缩而下滑。根据研究机构的数字，2005年5、6月，上海一手房成交量比宏观调控前缩水近70%，二手房成交量仅相当于一季度平均交易量的40%。
在经历了连续5个月的零业绩后，汪海被迫辞职。
僵持：搬到市郊等升值
手持2套房产的汪海成了名副其实的“百万负翁”。经历了从去年到今年的调控洗礼，汪海称“痛到麻木”。
8月1日是二手房征收个人所得税的大限之日。政策严酷无情，从出台到实施，只给了汪海这样的投资客4天时间转手。“原来因为营业税高不愿意卖，也没有人买，现在个税又加上了，怎么可能买呢。能挺一天是一天，不行再说。”以曾经的职业经纪人眼光，汪海说，未来是买卖双方一场激烈的博弈，“我赌自住的刚性需求强一些，该买房子的一定要买，这种需求会强过卖方的资金压力。”
嘴上这么说，汪海的实际开支却展示着他的财政危机。
目前，汪海2套房的贷款需月供6000多元。可因为失业在家，汪海与女朋友的全部收入只有3000多元，仅能维持两人的生活费用。为了省钱，他们搬出了自己在长宁区的房子，将其以2600元的月租金租出，又在市郊以1700元租了一套房，这样可以省出900块钱。而2套房产的还贷压力就全部落在了远在东北老家的父母身上。
谈到这些，汪海一脸黯然，默不作声。
（第2页，共4页） 页码： 1 2 3 4“钱袋”被政策收紧
悲情指数：
新一轮房地产调控的重要特征之一就是加强了对地方政府的执行要求。“一把手问责”的说法频繁出现于各类政策细则，似乎令百性看到了房价下跌的希望，令市场看到了有令即行的可能。然而，多位接受采访的地方政府相关人士的结论是：承认有一些违规的做法应该避免，但一系列深层矛盾存在于地方各环节，“太多难处都让人很无奈。”
国务院发展研究中心调研报告显示，一些地方政府的土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。钱来自土地，却以财政预算体外循环的方式用于大拆大建、形象工程，甚至腐败挥霍，这是房地产市场的核心问题之一。
对此，此次调控的整治力度可圈可点。如将土地出让金全额纳入地方预算；打击与地方政府相关的土地违法；增加征地成本，严格闲置土地收回管理；扩大招拍挂范围等。一系列与土地有关的新政策，根本目标之一是收紧地方政府的“地钱”入口。
关键的问题是，没有了“地钱”的地方政府，如何保证地方发展。
据了解，上半年东部地区财政收入已经出现增幅下降的态势。“房地产理性了，地方政府的财政如何保障？”一位地方政府人士称。“后国六条”时代的地方发展成为一个更长远而艰巨的课题。
另外，规范房地产市场外资准入和管理的171号文件与强制征收二手房转让个人所得税的108号文件已经相继下发，中央文件要求地方政府严格执行文件精神，而另一边，各地方都在悄悄寻找保护市场的突破口。“各地方情况不同是不争的事实，如果对已经有调控效果的城市做一刀切式的打击，对市场未必有益。”一些地方官员表达了另外的无奈。
“别看现在交易量提升，都是一次末班车，后面的日子怎么走，才是最头痛的。”7月的最后一天，上海一知名中介负责人私下对记者说。自今年以来，中介业几番面临市场起落，在昙花一现后，很可能要面对冰点的到来。
其实，今年4、5月间，调控政策还未出台之时，上海全市二手房签约成交量一路看好，3月达到2万套以上，门店带看量激增50%。汉宇地产一名经纪人在当时表示：“成交量喜人，自从去年调控以来，市场从没这么活跃过。”
此话说出不久，政策之风频吹，中介顿生“好景不长”之叹。在5月下旬一次随机采访中，尽管营业税政策未出，不少中介已嗅出风向，21世纪不动产一门店店员坦言，“虽然细则没有出，但这几天挂牌量骤减，和月初的火爆对比太鲜明了。”“形势不会比去年更为严峻。”5月底营业税政策公布几日后，上海市中心几家中介的门店经理，还是对市场存有希望，“门店成交量只有20%左右的下降，虽然有人转租为售，但是我们相信到6月中旬，观望气氛会转淡，这是暂时的。”
然而现实无情。6月、7月的成交量依旧在缩水。“现在业务员的心态很不稳定，时好时差，每天都想着指标能不能完成。”一位入行多时的资深经纪人这样感叹。
随后市场急转直下，先是“限外”，接着是满城风雨的个人所得税强征政策，一浪高过一浪，力度远远超过去年。这时才有人感叹，“中介的形势比去年更为严峻！”部分二手房急抛之后又转为按兵不动，甚至某些中心区域门店长时间零成交，导致一些扩张门店的品牌中介，也放缓了脚步，在人事上频繁调整。
“今年的二手房中介肯定是惨淡经营。”业内专家指出，宏观调控正在逐步提高门槛，分批淘汰相对弱者，这将是非常惨烈的。
（第3页，共4页） 页码： 1 2 3 4楼市新政下的开发商
房产中介
在冰与火中煎熬
悲情指数：
开发商
沉默背后的无奈
悲情指数：
对开发商而言，今年所遭受到的政策打击，也可谓层出不穷。
先是“90平方米、70%”的政策从出台伊始便成为焦点。随着建设部165号文件的发布，新建住房结构比例、套型建筑面积等细节问题终于尘埃落定。
不过，一时间，开发商已不约而同地选择了沉默。“现在都不想多说什么，凡是和房地产有关的都敏感。”一位不愿意透露姓名的开发商说道，这也是记者目前听到的最常用的推辞。
除了再次冲动的任志强仍然公开宣称，如果今后市场内的小户型因为供应加大而跌价的话，开发商完全可以不去盖“卖不出去的房子”，再度引发市场喧闹外，大部分开发商只是用行为来体现选择。
接下来的当头棒喝，就是六部委联手制定的限制外资炒房的政策。正在全球进行公开招标的上海最贵公寓“汤臣一品”恰恰陷入了这样的微妙境地，开发商甚至表示可以接受“全部转租”的结果。
另有外资开发商对发展项目的投资回报率表示担忧，虽然其操作的商办项目还不算是此次调控的主要针对对象，但整栋售于海外基金的风潮可能会就此歇息下来。
事不过三，个税强征的国税令终于露面。虽然该政策是为了调控二手房市场，但新房市场同样被波及。
“现在情况真的不好讲，二手房的市场行情变化肯定会影响到一手房。谁知道还会不会有人要买房子？”一家内资开发企业的负责人告诉记者，他们已经连着开了好几天的会，就是在讨论将要开盘的价格定向。“会做调整，肯定会。”
海外基金
有限压力中的商机
悲情指数：
六部委关于规范外资进入国内房地产市场的意见，是此次调控中直接指向外资投资机构的矛头。但在业内人士眼里，那些海外基金已经是有备而来。“只是操作上可能会麻烦一点。”一家海外基金的负责人认为。
一些业内人士认为，外资限制对海外的投资机构并不能构成主要限定门槛。如目前海外基金的游戏手法已相当成熟且高明，完全可以针对需要收购的项目在海外设立一个项目公司，由外资企业的境外总部进行控制，然后一次性把股权吸收到海外的项目公司中，便完全可以不受到条款的限制。
“现在形势还可以呀。”一家从事商办物业收购的国际基金公司的负责人则说，“反正主要针对目标是住宅，并不是写字楼。我觉得以后市场仍然比较乐观。”
一方面是政策导致的逢低吸纳的时机，另一方面是并不算很严厉的限定。原本就有备而来的海外基金企业，感到压力有限。（柯鹏于兵兵陈歆唐文祺）
来源：上海证券报
转自新华网（第4页，共4页） 页码： 1 2 3 4 |
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