“国六条”、“国十五条”搅动全国房产格局的时候，“千岛之城”浙江舟山的海景房正在热销。上海东方早报记者近日调查发现，坐拥海岛资源的舟山正不断涌现海景房，并以其稀缺性迅速俘获长三角的富人们；与之配套的私人游艇码头、高尔夫球场及私人直升机场，也无不演绎着富人“第二居所”的极致休闲状态。在这种情况下，当地数以千计的无人岛成为开发商圈地掘金的下一个目标。

　　海景公寓5年升值1倍

　　据上海东方早报记者调查，舟山现有海景房集中在普陀区沈家门、东港街道临海沿岸及与本岛一桥之隔的朱家尖岛。朱家尖主要是产权式公寓和别墅，沈家门、东港是普通住宅。另外，电视剧《射雕英雄传》取景地桃花岛、岱山县山外山岛上，也已建成数百套产权式公寓和别墅。

　　据普陀区房地产管理处主任潘进华介绍，当地海景住宅均价已达3500~4000元/平方米，别墅均价超过1万元/平方米。“尽管没有海南的热带海湾风情，但舟山景点空气好，海景房在长三角地区又属稀缺性资源。”潘说。

　　上海东方早报记者采访期间，恰逢多个海景楼盘开盘，但开发商却异常低调。“我们基本上不用在外宣传———买主多是通过朋友带过来的”。舟山宏联房产公司总经理张跃春说。目前，宏联在桃花岛的70多套产权式公寓和10多套别墅已销售一空，其二、三期工程占地103亩，计划再建1000套公寓和别墅。

　　产权式公寓的业主大多将房子委托物业打理，物业公司付给业主每年数千元租赁费后统一经营，业主一年中有10天左右可以自住。

　　2000年夏，舟山小伙阿勒（化名）咬咬牙，贷款买下朱家尖海边一套40平方米、总价8万元的全装修度假公寓，成为舟山首批海景房业主。2002年，另一产权式公寓“金沙湾”在交付前3个月内被一抢而空，舟山海景房开发陡然升温。如今，阿勒的公寓市值已达20万，“金沙湾”价格也由当初的14.8万元升至25万—28万元。如此算来，舟山海景公寓在5年内价格翻了一番。

　　长三角富人是购买主力

　　上海东方早报记者在当地最贵的“东海岸别墅”看到，出门几十米就是沙滩，从屋内远可眺海天一线风景，近可观潮起潮落，夜晚听得见海浪的声音；不远处，一艘私家游艇靠泊岸边———那里正规划造游艇码头。

　　当然，享受海景代价不菲。“东海岸别墅”面积500~900平方米不等，每栋售价600万~1200万元。需摆渡才能到达的桃花岛，250平方米的别墅也卖到250万元，每栋占地2亩，包括一个私人泳池和羽毛球场。朱家尖沙雕广场旁的楼盘“竹深明月”，最贵的别墅开价500万元。

　　由于湿气重、易受台风影响，当地人对海景房并不热衷，主力买家是江浙一带的富人。据了解，“东海岸别墅”已售10多栋别墅中近半为外地买家，最大的一套被宁波商人以1200多万元的价格买走；桃花岛买家60%是宁波人，另10%为上海和杭州人；远期规划建私人直升机场、高尔夫球场的岱山“峰景湾”产权式公寓，买主60%是上海人，其中5~6%的买家一次性购置二套以上。

　　每当海景房交付时，大量外地牌照私家车就会排队赶赴舟山，场面颇为壮观。潘进华印象深刻的是，今年4月，一外地买家拎来100万元现金，一下子买了3套海景住宅。

　　张跃春分析，与海南的海景房相比，江浙富人到舟山度假更方便，作为长期投资，稀缺资源的海景房升值潜力不容置疑。

　　外地资本“圈岛”

　　舟山是全国唯一以群岛设市的地级行政区划。统计显示，舟山有岛屿1390个，其中面积500平方米以上的无居民海岛1292个，已开发利用的无人岛仅占总数7.8%。上海东方早报记者注意到，“结合休闲度假旅游，大力发展海景房产”已写入舟山“十一五”规划。

　　海景房热销，吸引着外来资本逐鹿岛城。潘进华介绍，在普陀区有开发任务的27家开发商中，2/3是外地，“很多本土开发商已被淘汰或兼并”。由于本岛土地捉襟见肘，周边林立的海岛成为开发商们的目标。

　　据调查，舟山在开发海岛至少有鲁家峙岛、凤凰岛、长峙岛、徐公岛等，开发商中不乏资本大鳄。如总投资20亿元的长峙岛项目，由上市公司北京城建、中稷集团（香港）国际金融投资有限公司等合资；嵊泗徐公岛开发商为新加坡奥德曼房产资源有限公司，属舟山首个外资海岛项目。上海东方早报记者注意到，这些项目虽定位休闲旅游区，但其中都含部分住宅。

　　“对投资商来说，海岛旅游的回报不稳定，开发海景房才能赚钱。”嵊泗县招商局一官员坦言，嵊泗不鼓励本岛进行房地产开发，投资商要开发无人岛，只能以旅游开发为主，捎带部分配套海景房。

　　舟山海洋与渔业局海域综合管理处马处长说，省政府去年将无人岛项目审批权收归省里后，当地无人岛项目审批已暂停。他同时表示，舟山大部分在开发海岛并不是真正意义的无人岛，而是当地实施“小岛迁，大岛建”政策后逐渐“清空”的，已有“三通一平”基础设施。

　　其实，真正开发无人荒岛的先行者“冷暖自知”。2002年首吃“螃蟹”开发无人荒岛———砚瓦岛的宁波商人郑某，原计划投50万元建一期工程，由于基础设施及交通不便等因素，投资大大超出预算，一期就花了1000万元。