二手房征税：谨防违法避税

　　新闻分析

　　法制网实习生 郜晗曦 徐瑞祥 法制网记者 李郁

　　国家税务总局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》后，各地二手房交易市场和房屋产权登记部门大都经历了一个从出台前的观望等待，到增税前夕交易量发疯般的井喷，再到门庭冷落的过程。在二手房市场的大起大伏中，既有通知带来的新气象，又有让人们不得不警觉的不谐音。

　　配套法规亟待出台细化

　　首先，从政策本身来说，目前对于二手房强征个税存在据实征收和核定征收两种征税标准，是否提供房屋原值凭证直接决定着两种征税标准的适用，从而决定了纳税人所承担的税负高低。但是通知中并没有明确对故意不提供房屋原值凭证的惩罚措施，为恶意避税提供了可能。另外，通知中“提供有关证明”的要求，是对二手房强制征收个税的基础。过于分散繁杂的信息查询对税收机关的征收工作造成了极大不便，直接影响到征税的实际效果。

　　此外，记者在走访了数家二手房交易市场后发现，二手房交易合同样式各异，内容多由各中介公司自行拟定，亟待规范和统一。特别是由于中介商的参与，《房屋买卖合同》往往包括了买方、卖方、中介三方交易主体的权益保护和责任分配，以往在合同中容易引起纠纷的细节和中介商的责任更应得到明确。房屋基本概况、产权证过户方式及税费支付方式、房款交付等都应在合同中具体化。最值得关注的是所得税的支付方式，谨防出现二手房购买者替售房者缴税，二手房投机商盈利剧增的局面。针对二手房交易合同中存在的各种问题，中国人民大学法学院副教授贾林青认为，各地政府可以在不违反合同意思自治精神的前提下，恰当运用二手房买卖合同的示范文本对房屋买卖交易作出指导，以保护交易各方的权益，令交易在新的政策下得以顺利进行。

　　违法避税得不偿失

　　面对刚刚执行的征税政策，一些房屋买卖者已经在利益的驱动下对避税动起了“歪心眼”，想出了各种土对策，“做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的一种避税方式。“做低合同价”就是通过在合理的范围内做低价格，买卖双方共同避开了一定比例的营业税、契税和个人所得税，从而达到所谓的“双赢”。针对这种损公肥私的偷漏税行为，北京大学法学院房地产法研究中心楼建波副教授一针见血地指出，这种行为不仅违法，而且对购房者来讲，更是占小便宜吃大亏。因为当此房产再次出售时，买卖差额就会更大，反而增加了出售成本，真是得不偿失，实属短视之举。

　　钻“赠与避税”的空子也是一种常见的漏税歪招。“赠与避税”是指双方在私下进行买卖交易后，不办理过户手续，而以“赠与”的形式变相交易。赠与协议只须支付房屋评估价值的2%和赠与部分房屋价值3%的契税，与买卖合同产生的抵押登记费、交易登记费、合同印花税及个人所得税相比，无疑是节约了一大笔开支。

　　但在“赠与合同”的外衣下，对卖方而言，无法保护其收取房款的权利；对买方来说，如果房屋有任何问题，“赠方”都无须承担任何责任。如此“赠与合同”使得买卖双方的权益都处于极大风险之中，丧失了一般买卖交易合同所能提供的保护。即使“赠与合同”具有一定效益，但依据相关法律规定，这种以合法方式掩盖非法目的的举动属违法行为，赠与协议属于无效合同，买卖双方不仅无法逃税，可能还要承担刑事责任。（责任编辑：徐艳丽）