 |
| |
本报记者杨汛
“我这个店现在完全是惨淡经营，有时候一天的流水还不到500元。”8月2日，望京国际商业中心内的一家服装店老板无奈地说。曾经在年初高调表示要“一网打尽”望京地区高端消费者的望京国际商业中心，在迟到2个月后虽然终于低调开张，但超过一半的营业面积仍大门紧锁，规划时宣称“全面韩国本土招商”的“槿花城”胎死腹中的现实，令人对其未来前景难以看好。望京国际商业中心只是京城社区商业发展中的一个缩影。7月底举行的回龙观商业发展论坛传出的信息说，回龙观、天通苑、亦庄、世纪城和望京等新兴社区的居民，对于目前小区的商业配套普遍不满。多个新兴大型社区的商业配套持续低迷，商铺空置率高企，大型商业设施或是极度缺乏、或是经营不力，种种经营困局使得新兴社区商业陷入了消费者不满意、经营者不赚钱的尴尬局面。
小店当家消费者宁愿长征
“当初开店是看中这里居民区蕴涵的大量客流，可到现在连成本都没有收回。”8月4日，回龙观一家便利店老板李先生表示，已经打算把经营一年多的商店转租。就在李先生的店铺旁边，两家店面门上都贴着大大的“招租”字样。据介绍，这两家店面还从来没有租出去过，这样的情况在回龙观整个社区之内并不鲜见，有相当多的商铺至今没有商户入驻。
与商户黯然转租形成鲜明对比的，是消费者的强烈不满。“店面一个赛一个小，商品质量也满足不了我的需要。”家住回龙观的崔女士表示，她平时买东西一定会到西单去，小区里的服装店一次都没有进过。在回龙观商业发展论坛上专家称，作为北京市乃至全国最大的经济适用房居住区，目前回龙观居住人口已近20万人，消费力已经形成，而与之相匹配的商业氛围却迟迟未能出现。整个回龙观文化居住区缺乏影剧院、书店、图书馆等文化娱乐设施。调查显示，只有4成的回龙观居民对该地的商业设施满意。
小门脸消费者“不待见”，而综合商场、超市大卖场等大型商业设施又严重缺乏的现象，并不仅仅限于回龙观一个新兴社区，与回龙观情况大体相同的还有天通苑。
家住天通苑的张女士表示，尽管西单购物中心天通苑分店的建成弥补了些许遗憾，但由于天通苑面积较大，仅一家商场还是远远不能满足社区居民的需求。记者从张女士家所在的天通苑三区步行到西单购物中心，用了将近40分钟的时间，就社区商业应以方便快捷为主的特色而言，这样如同“长征”般的购物显然难以让没有车的消费者心仪。
而位于五环外东南部区域的亦庄开发区，无疑更是大型商业配套设施的“沙漠”地带。8月5日，记者在亦庄金地格林小镇附近看到，除了一家美廉美超市和面积更小一些的华润超市可以勉强算作中型商业设施之外，美发店、杂货店等其他大部分商业配套均是不超过30平方米的小型便利店业态。据介绍，尽管5年前相关部门就表示要在亦庄地区建设北京最大的SHOPPING MALL，但时至今日该SHOPPING MALL早已音讯全无。
“你去的地方还算作亦庄的中心区，商业设施已经很不错了！”在亦庄同仁医院附近一家公司工作的孟先生表示，在他所处的地泽路一带，即便是小型便利店、餐馆这样的基本生活配套都是难觅踪迹，商业设施近乎空白。“每次购物都不得不坐上2个多小时的公交车去新世界或是西单”，这种“长途跋涉”式购物是目前最令他感到头疼的事。
五大社区居民购物情况调查表
调查项目回龙观天通苑亦庄世纪城望京
大型购物时间间隔 一周或不到一周 一周或不到一周 一周或不到一周 一周或不到一周 一周或不到一周
每次购物消费金额100—200元 100—200元100—200元 100—200元 100—200元
社区购物满意程度41.3%51.5%32%60.7%54
%希望增开店铺种类综合超市综合超市综合超市综合超市便利店
重视产品种类中高档中高档中高档中高档特色
在家附近增加便利 在家附近增加便利 在家附近增加便利 在家附近增加便利
希望购物场所改进方面 店、综合超市、大型 店、综合超市、大型 店、综合超市、大型 品种齐全 店、综合超市、大型
购物商场购物商场购物商场购物商场
客流不足大商业惨淡经营
在小区居民们因为缺乏大型商场苦恼不已的同时，一些大型SHOPPING MALL的经营者却也在经历着发展不畅、市场培育期的阵痛。
“望京商圈将成为继王府井、西单之后的新一代商业中心。”今年初宜家、望京国际商业中心、旺角购物广场、家乐福等众多商业巨头纷纷表态将进驻望京，望京地区几乎已经确定将迎来商业“井喷”，但当今年已经过去一大半时，期待中的“井喷”却迟迟没有出现，甚至有了阻滞的现象。
原本宣称5月25日便可对外营业的望京国际商业中心，在迟到两个多月后终于悄然开张。8月1日上午，记者前往“探营”，却惊讶地发现，商业中心年初的规划及承诺几乎无一兑现。超过一半的营业面积仍大门紧锁；除餐饮商户外，真正的商业铺面只有20家左右开门迎客，而即便是这20家店铺也显得布局混乱:服装店紧挨着宠物用品店，商场中原本规划为饰品区的地方却出现了一间大型网吧。此外，不仅该中心规划时宣称的2万平方米全面韩国本土招商的“槿花城”难觅踪影，甚至商业中心内部号称要建成一个“露天喷水乐园”的广场目前依然是一块巨大的工地。
该中心招商人员表示，商业中心已与原“槿花城”的招商方解除了合同，现在“槿花城”已更名为“银座时尚”，招商工作也由商业中心方面接管，预计将于10月份正式开业。而据知情人士透露，“槿花城”胎死腹中主要是因为业主对望京地区商业氛围信心不足。
仓促上马直接导致了客流不足。记者在望京国际商业中心内的淘靓街上逗留了半小时，顾客不足20人。而麦当劳、吉野家等餐饮配套设施也成为了直接的“受害者”，8月1日中午12时，正是饭点的吉野家里空无一人；而位处一层的麦当劳内上座率也不超过两成。“这真是我在北京见过的最清净的麦当劳。”消费者李女士望着空空荡荡的麦当劳大厅笑称。
调查显示，世纪城的居民对现有社区内购物场所满意度最高，但世纪城的金源SHOPPING MALL似乎依然在经历着漫长的市场培育期。8月5日，记者在金源MALL看到，多家商场内最具人气的区域均是位于顶层的餐饮区，金鼎轩、意粉屋等餐厅内人满为患；作为商场主力的服装区、精品区顾客却寥寥无几。据统计，2005年金源MALL陆续有80多家商铺退出，曾一度构想的汽车文化广场也已经被买卖中小商品的“创意精品街”所代替。
“现在的经营状况只能与支出勉强持平。”金源MALL内一家服装店的经营者表示。而据金源MALL营业人员透露，作为整个金源MALL中经营档次最高的主力店———燕莎友谊商城，其客流量也非常薄弱。而此前一度作为宣传标榜的“超大体量的1万个停车位”目前也没有完全使用充分。RJ200
社区商业发展中阵痛不可避免
就社区商业在发展中存在的问题，记者采访了商业专家，北京工商大学教授洪涛。他表示，社区商业配套作为北京城市建设中面临的新问题，在发展过程中经历“阵痛”不可避免。而经营者除了要具备足够的耐心之外，提前做足功课，有针对性地发展社区商业也是成功的必需因素。
商业结构仍不合理
洪涛表示，商业结构的不合理是造成社区商业左右为难的主要原因。如目前北京大部分的商业设施都集中在三环以内，商业网点规划中很少涉及到周边社区，这就导致了位于三环外的新兴小区商业结构混乱，缺乏规划性。一些社区盲目扩充底商，个体经营者较多，但却忽视了高端消费群体对于购物中心的需求；而一味建设大型购物中心，则忽视消费者生活中对于便利的基本需求。“如何将大、中、小各种类型的商业配套有机结合，平衡社区商业结构，而不是各自为战，是社区商业建设中需要首先考虑的问题。”洪涛表示。
发展阵痛不可避免
“社区商业在发展中的阵痛是不可避免的。”洪涛表示，作为一个新的商业课题，新兴社区商业和传统意义上的商圈性商业、商场型商业有着显著的区别，而这种新的商业模式至少需要三年以上的市场摸索及培育期。“因此，社区商业现在遇见的困难都是必经的过程。”洪涛表示，即便居住在远离城区的新兴社区，但多数北京人多年养成的购物习惯依然是“进城购物”，而社区内商场一旦无法承受市场培育期的“清苦生活”，就很容易轻易退出社区，形成恶性循环。
MALL不是社区选项
“社区商业需要的不是MALL，不是和西单、王府井一样的商圈。”洪涛说，SHOPPING MALL这种大型购物中心的商业模式绝对不适合于社区。从商业模式上来讲，百货＋超市的“生活百货”业态，以及在百货店中增设生鲜食品区的“超市百货”业态是最适合居民聚集的社区的商业模式。
“社区分为不同层次，消费者对于商业的需求也不尽相同。”洪涛建议，在经营社区商业之前，商家一定要首先进行有针对性的市场调查，力争做到满足本社区内人群
的消费需求，定位准
确并具有鲜明特点。
此外，商家对于建设
社区商业还要具备
培养市场的耐心，“要
做好前几年不挣钱的
准备”。RJ200 |
|
|
精彩生活 
