南京日报报道房地产宏观调控正改变着国内开发商的生存格局，优胜劣汰正在加速。昨天，记者从江苏房地产龙头企业南京栖霞建设股份有限公司（600533）获悉，其历经一个多月的定向增发工作将在近期完成，栖霞建设有望顺利融资6亿多元。由此，栖霞建设净资产规模将增长近一倍，其融得资金将用于正在进行的两个大型住宅开发项目以及后续项目土地储备。“楼市调控下的紧缩环境既考验房企的融资创新能力，又考验其战略定位与产品研发能力。如果做到两者兼顾，即使是国家宏观调控不断加强，大型优质房企也必然从中受益。”栖霞建设董事长陈兴汉这样解释。

　　融资模式创新改善资本环境

　　据栖霞建设副总裁王建优介绍，栖霞建设的定向增发方案早在股权分置改革前就已经启动。5月8日，《上市公司证券管理办法》正式执行并恢复再融资，允许上市公司以定向增发方式非公开发行股票。6月3日，栖霞建设定向增发方案正式上报，并于7月19日获中国证监会批准。“由于公司基本面优秀，两个项目的开发前景乐观，目前10家特定投资者已经基本敲定，增发6000万股共计融资超过6亿元。”王建优称。定向增发的融资方式对于房地产企业来说可谓效率极高。据了解，成功募集资本金后，栖霞建设净资产规模将近扩张一倍，其财务环境也将大为改善。由于资本金的增加，每年可节约贷款利息3510万元。因公司资产负债率下降，可再申请发行短期融资券约5亿元，其融资成本比银行贷款低3％左右，每年可节约贷款利息1500万元。以上合计，公司可节省银行贷款利息5000万元以上，每年增加净利润3350万元。此次增发成功，公司将会获得金融机构和股东单位更多的支持，尽快完成新一轮的土地储备计划，公司的发展也将驶入一个新的快速通道。据了解，栖霞建设定向增发募集的资金，将首先用于开发总建筑面积45万平方米的无锡近城区的瑜憬湾及南京仙林新市区中心区的G28号地块。目前栖霞建设正在开发的项目共9个，总建筑面积近300万平方米，未结算面积170万平方米，未来结算收入不低于100亿元。

　　“资本为王”将被“成本为王”替代

　　在资本为王的房地产时代，融资模式创新是目前房地产企业在宏观调控中的必然选择。7月19日，G万科（000002）刚刚发布公告称，向包括大股东华润股份有限公司在内的机构投资者定向增发不超过7亿股，募集不超过42亿元资金，以加快土地储备和项目扩张。“公司很注重住宅产品地缘特征的研究。无论其他开发企业怎样走全国路线、高档路线或综合物业路线，栖霞建设将始终坚持以中低档到中高档住宅开发为主的定位，立足南京3小时车程经济圈，走区域性、专业化道路。”栖霞建设董事长陈兴汉昨天坦言。据了解，早在九部委十五条意见规定70％以上建筑面积建小户型之前，栖霞建设的产品开发定位就与此基本相符。中小户型住宅产品占栖霞建设项目总套数的52％。同时，栖霞建设在南京已建成的1000万平方米住宅中，20％的项目是经济适用房、教师用房和复建房。“这种定位不取决于行政干预，完全是房地产企业根据市场的实际需求，自发完成的产品战略定位。这种定位才是最持久的发展动力之源。”陈兴汉认为。九部委意见出台后，陈兴汉对企业的成本控制能力给予了更多的关注。她认为，以“限套型、限房价、竞地价、竞房价”为主要内容的土地供应新政的实施，标志着房地产市场由一个“资本为王”的阶段，进入一个“成本为王”的阶段。以前，谁的资金量大，谁就能拿到地，然后通过抬高房价的办法，消化土地成本。可是在限房价、竞房价的情况下，只有成本控制能力强的企业，才会成为最后的赢家。这一变化，对有地缘优势的基地型企业特别有利。2006年5月，栖霞建设获得国家人事部批准，成为全国房地产界首个建立博士后科研工作站的企业。同月，栖霞建设通过英国皇家特许建造师学会审核批准，成为国内房地产行业的首个CIOB企业（CBC）。这两个平台的建立，将进一步提升栖霞建设的产品创新能力、资源整合能力、“四新”技术集成能力、成本控制能力和项目管理的国际化水平。数据显示，在房地产宏观调控环境下，2005年，栖霞建设的净资产收益率21．4％，每股收益0．71元，在所有A股房地产上市公司中均名列第一。“万科中报优异，栖霞中报也发布在即，投资者对这些大型房地产企业的上半年收益状况非常乐观。”一位房地产金融人士称。