“不少小区组建业委会要半年之久，导致其间小区管理混乱；许多业委会和物业管理企业、居委会的关系不协调；不少业委会的主要使命就是‘物业降价’……”昨天下午，市房地局、市物业协会以及各业主委员会、居委会、街道、物业公司代表，与市人大常委会组成人员就这些实际生活中遭遇的业委会运作难题进行了座谈。

　　“物业管理应纳入社区管理范围，以充分发挥基层政府部门的综合协调作用。”市房地局昨日建议，市人大应对《上海市住宅物业管理规定》进行补充修订。

　　业委会人选素质不理想

　　据市房地局副局长庞元介绍，目前上海共有住宅小区8486个，已成立业主大会（业主委员会）的6114个，占符合成立业主大会条件住宅小区的82.9％。“总的来说，本市业委会在对所在小区进行管理的同时，对创建文明社会、和谐小区和社会稳定发挥了积极作用，但是也有一部分业委会未能发挥应有的作用，还有小部分业委会内部或与业主或与物业矛盾突出，管理混乱。”

　　庞元表示，业委会组建办法存在缺陷，部分业委会人选素质不理想，而人选不合格将对社区管理、社会稳定带来隐患，但是房地部门和街道办事处及居委会虽有“指导”“监督”的名义，却无法对人选进行干预和否决；更有业主将产权的权利无限放大，过分强调民主、自我管理，排斥相关部门的指导监督。

　　应约束业委会越权行为

　　来自长宁区人大的代表表示，在调研中发现，长宁区676个小区中有544个小区已经组建了业委会，但是这其中只有20％的业委会运作基本正常，能起到应有的作用，另有70％的运作情况只能说“一般”；还有10％左右的业委会问题很多，与物业管理公司、居委会等关系搞得很紧张。一个区有50多家让人“头疼”的业委会，导致相关政府部门的工作都很难开展。

　　针对目前面临的难题，市房地局和部分代表建议在《上海市住宅物业管理规定》修订中补充相关条款，有利于落实对业主自治管理中的物业管理活动的指导与监督，建议在规定第八条中明确写入“物业管理应纳入社区管理范围，以充分发挥基层政府部门的综合协调作用，街道乡镇在业主大会的成立和日常运作中进行指导监督，相关的部门对业委会成员业主代表的人选进行‘把关’。”此外，还建议补充修订时明确业委会违规越权行为的约束性条文。

　　市房地局和部分代表还建议，市政府制定关于加强业委会运作的实施意见，对街道乡镇政府、居委会和房地管理部门在业委会的选举、换届中的职责、工作机制进行明确。据市人大城建环保委副主任委员姜燮富介绍，市人大将充分研究和考虑各方意见和建议。据了解，市人大今年将开展执法检查，重点涉及业主委员会运作、住宅专项维修资金使用和居住房屋擅自改变使用性质等方面。会上声音

　　“业委会组建最长花了9个月”

　　长宁区人大代表说：“现有法规对于业委会的组建和改选都规定得比较简单，而组建程序又很复杂，需要8个环节，我们这边小区选举业委会要半年时间，最长的要9个月。”

　　长宁区人大代表唐秋生是仙霞街道芙一的居委会主任，他说，依照目前上海的情况，一个物业管理区域少则几百户，多则几千户，仅仅依靠只有几个人的业委会去管理如此庞大的区域，确实难度很大，更不要说召开成千户的业主大会。他建议规划小物业管理区域，探索按居住楼（一幢或几幢）成立业主大会，并建立楼与楼之间的合作，共同对小区外部的共用设施设进行管理。

　　“人户分离很难找到2/3业主投票”

　　静安区新福康里业委会主任邵六一说，在目前这种人户分离很普遍的情况下，要按照规定完成“业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过”很困难。

　　业委会成员去各家各户征求意见的艰苦，被浦东新区光鸿苑小区业委会主任徐明政称为“跑断腿”。由于很多业主联系不到，只能一家家上门跑。此外，业委会成员都是无偿工作的，却还要遭遇不少业主的冷遇，很多业主不闻不问漠不关心，因凑不齐三分之二的票很多事情都无法通过、无法开展。邵六一建议，是不是可以把那些“已经通知过几次并确认其已知情况下不作表态”的人视为弃权。

　　上海威斯特物业发展有限公司总经理王和平说，由于维修基金超过标准使用需要三分之二以上业主通过，物业公司在台风暴雨等迫切需要解决老百姓反映的一些问题时，只能先行垫付资金。而一些设施维修事宜，业主大会半年也无法通过决定。

　　“曾出现过虚报身份参加选举”

　　怎么样才能选到自己放心的业委会成员，这是不少业主的疑惑。“候选人大家都不认识，也不了解，而随便选就意味着万一不合适将来会给自己增加麻烦。”黄浦区南京东路街道的市人大代表洪克敏提出了不少业主选举时候的迷茫———怎样选举出来的业委会成员才能让大家放心？

　　洪克敏提到，她所属街道某小区选举业委会成员时出现过“虚报身份”的事情，参选时一个业主说自己在体育局工作，讲自己在日常工作中就具备了一些什么素质，请求业主们投他票。而后来大家发现原来这个人真实身份是卖彩票的。洪克敏建议，“在验明业委会成员人选身份时，应该赋予居委会政审、外调的权利，这是对居民负责。”

　　“业委会一成立就要‘物业降价’”

　　“有的业委会似乎不是为了长期有效的工作，一成立就是挑物业管理公司的毛病，或者一成立就要和物业谈‘降价’。”浦东新区光鸿苑小区业委会主任徐明政说，“其实业委会的工作内容很多，小区内违法搭建、装修破坏建筑……这些现象都需要业委会牵头实现业主自我管理。”

　　闵行区雅致公寓业委会主任夏志勇已经连任三届业委会主任了，他认为业委会与物业公司间的关系和谐才能为居民更好的服务。夏志勇说，他曾碰到不少业主拒付物业费等情况，他只能一家家上门做工作，“乘电梯、丢垃圾你不能总是让邻居‘请客’啊，这样对其他业主不公平。”

　　浦东新区上钢街道上南花城居委书记戴维良说，业委会成员的政治素质至关重要，因此应该加强对业委会成员的培训。来自上海复欣物业发展有限公司的总经理陈振华则提出让业委会成员也持证上岗的建议，认为物业公司、业委会都要加强管理，提高人员素质。