在外资眼中，什么是影响上海投资环境国际竞争力的最大问题？《2006上海外商投资环境白皮书》（以下简称《白皮书》）的问卷调查显示，超过一半的外商认为是上海商务成本过高。那么，商务成本中哪项支出过高？又有54%的调查者认为是楼市租金。2005年陆家嘴金融贸易区中央商务区18幢商务楼营业收入（租金、餐饮、娱乐、租赁公司营业额等）近1000亿元，从另一个侧面也反映了这个问题。尽管如此，外资企业一致看好上海的未来发展，事实上，上海也在采取多种措施大力降低商务成本。

　　据了解，此项问卷调查名为“外商眼中的上海投资环境”，由上海外国投资工作委员会委托上海WTO事务咨询中心和上海外商投资企业协会进行，具有相当的代表性和参考价值。调查结果显示，外商认为，上海投资环境具有国际竞争力的关键因素是城市基础设施好和劳动力素质高，而影响竞争力的最大问题则是商务成本过高、法规不健全及透明度问题。

　　54.5%的答问者认为商务成本过高是上海投资环境国际竞争力现存的最大问题。而在商务成本中哪项支出过高这一问题中，54.0%的答问者选择了租金过高；其次是土地价格过高（44.1%）；之后为人力报酬较高（38%）、行政收费高（17.8%）和运输成本过高（14.6%）。此外，能源电力和城市交通状况被外资企业认为是上海投资环境中两个最重大的制约因素。

　　《白皮书》透露，近年来，上海甲级办公楼平均租金每年上升15%左右。2005年上海全市平均租金为0.84美元/平方米/天，其中小陆家嘴地区价格已经超过1美元/平方米/天。但这些楼宇也创造了高额产出。以陆家嘴金融贸易区中央商务区的楼宇为例，其租售自用率已达到90%左右。金茂大厦、香格里拉、国际会议中心等18幢高级楼宇一共聚集了306家著名跨国公司，其中74家企业具有总部职能。据悉，这18幢楼宇2005年的营业收入（租金、餐饮、娱乐、租赁公司营业额等）近1000亿元，其中，金融行业租赁客户的营业收入占据八成，银行的营业收入就达497亿元，而楼均收入突破49.2亿元，平均每平方米商务办公楼年营业收入7万元。

　　尽管存在商务成本过高的问题，但89.7%的外企表示，上海在他们的心目中仍然是中国最理想的投资城市；更有95%的外资企业对上海大力改善投资环境具有信心，有七成多的外资企业已经或打算将其企业地区总部设在上海；有七成多的外资企业准备在未来3年内扩大在上海的投资。

　　事实上，上海已采取多种措施大力降低商务成本。《白皮书》介绍，一方面上海在构造服务、效率、法律平台，降低制度性成本；另一方面则致力于提高土地使用效率。