江苏商报报道商报记者　曹露　顾军　钱芳　实习记者　陆春花　沈斯思　报道内容提要：从目前的市场情况来看，在租售比向租房方向靠拢时，市民仍然大多选择买房，而不选择租房，究竟有什么原因？“租房成不了主流，造成目前这个现状，关键的原因还是市民的观念问题。根深蒂固的‘居者有其屋’思想，是多年形成的观念，是一时所不能消除的。”南京我爱我家相关人士指出了其中的缘由。同样，有关人士也认为，公众选择买房，是被单一售房市场逼迫下的无奈选择。“租售并举的住房供应体系”是世界上绝大部分国家的主导政策，但至今我国各级政府并没有形成租售并举的住房供应体系。这同时也是导致我们不得不选择买房的根源。

　　租房是被房价逼的？

　　在江苏商报的调查采访中，有部分专家认为，之所以大多数人选择租房，很大一部分本地人是“被逼”的。是不断上涨的房价所逼。所有人都有购房的意愿，但是由于经济等条件限制，往往付不起高额的首付。按照目前南京二手房主力销售套型户均40万元/套来说，即使年轻人工作四五年，一下子也很难拿出12万元左右的首付，因此常被排除在购房队伍之外。枫情国度案场经理金兴旺对江苏商报表示，买房与租房主要还是根据个人的经济能力情况来的。如果个人经济能力允许的话，可以考虑购房，如果个人收入不是很高，那么还是租房子比较实惠。从经济上考虑，由于现在房价高，对于普通市民来说还是租房划算。从长远的角度上看，你可以把买房看成是长期的投资，而租房只是暂时的。金经理认为，租房有这么大的市场，完全是由于商品房价格不断上涨所导致的。金经理认为买房租房是否合算关键看房价的涨跌幅度，中国的房地产市场还不稳定，判断租房合算与否，不能仅从租金回报率来判断，关键还要看房价的涨跌。有人说现在租不抵贷，买房不合算。但实际上，前两年很多投资房产的人并不把房子租出去，他们看重的是房子升值带来的收益。“我有两位从国外回上海的朋友，前两年看到上海不少楼盘的租金回报率低于贷款利率，都选择租房，现在，他们都比较后悔。租房买房哪个合算，不能光算经济账，还要算生活账，要全面考虑生活、工作、子女教育等方面的需要。”金兴旺说。城中某楼盘工作人员小马告诉记者，自己是南京人，必须有个固定的住所，但最终找了几个地方还是没有买下房子，就是因为价格太高，于是他便转买为租。小马笑称，现在是一个人没有关系，等有了老婆之后再买房吧。

　　选择租房也许更好

　　买房还是租房？一直是期待购房者的困惑。传统的说法是：尽管买一套房子需要十几万元甚至数十万元，但你可以按揭贷款，每个月租房也要几百元或上千元，做按揭也能买房子了，几十年之后，这房子就归你了。但真是这样吗？

　　二者没有绝对优劣之分

　　百市发展有限责任公司营销部张良经理告诉江苏商报，贷款买房和租房并无绝对的优劣之分。尽管贷款买房可提前消费，但须知提前消费是要以多支出利息为代价的。以一套30万元的房产，按揭贷款30年、首付两成、基准年利率6.12%、以等额本息还贷法来计算，还款总额为491111.92元，月供要1364.2元，30年总计要56万多元，比付全款要多支付26万元。这种方式对于结婚不久的城市年轻白领来说，夫妇双方的大部分积蓄，只能交上一套首付，接下来的若干年内，每个月将承担一千多元至数千元的月供。而夫妇双方要面对父母养老、子女教育、自身医疗等各种未来可能需要的花费，但是月供却“卸载”了许多年轻家庭仅有的一点能力，各种生活的开支大部分被压缩。近年来，京、沪等大城市出现的“负翁”就是这种情况的真实写照。而且，除了每月固定支付的还本付息，还将面对加息的风险。去年央行提高利息和取消房贷优惠政策以来，城市供房族每月又增加了一笔不算小的支出。

　　房产永久拥有政策难确定

　　还有，开发商为了促使顾客买房，除了不切合实际地宣传“成功人士”的虚荣概念外，另一个常用手段就是鼓吹买房能升值。比如几年前买的房子每平方米3000元，现在涨到每平方米6000元，以100平方米算，等于多赚了一套房子。但是，房子不同于股票，对于仅有一套住房的家庭来说，卖掉房子便无家可归。除了心理市值的虚增外，对他们没有任何意义。更需要注意的是，按照我国现行法律，土地使用权只有70年的期限，换句话说就是你的房子只能住70年，70年后就要由国家无偿收回。尽管去年国家颁布的物权法（草案）规定，房屋所有权人有权申请延长土地使用权期限，即可以超过70年，在土地使用权期限届满后，房屋所有权人有权申请延长土地使用权期限。但是如何申请，还要不要交费，交多少费，交费后能否永久拥有，这都没有明示。因此，从这个角度来说，买房无非就是一次性付清70年的租金。许多人认为，住在属于自己的房子里，才会真正有家的感觉。有研究文化人类学的学者认为，这大概源于我们中国人对土地的一种切身的依赖观念。房屋，是财富的象征。但实际上，买房是改善居住条件的途径，但不是唯一的途径，租房也是一条途径。住房只是为人们提供的消费品而已，本身并不能带来切实的收益，尤其是在现在房子只能住70年的前提下。

　　租房人说，何时才有自己的房子

　　是租房还是买房？这个问题我们曾经讨论过。有一些年轻人告诉记者，他们想再等等，希望建设部即将开始的住房制度的再改革和调整能给他们更多的保障，但他们担心的是，改革的力度会有多大？改革的脚步会有多快？他们要等待多久？江苏商报的记者在采访过程中将一些租房人的心声记录了下来。

　　住房供给结构不合理

　　小刘（今年26岁，是四川人，来南京已有三年，但工作不稳定，目前还在租房）：政府执行多年的住房政策最终还是未能彻底解决社会底层人群的住房问题。各种“经济适用房”“廉租房”由于受到户籍、数量有限等因素的限制，无法彻底解决大部分中低收人人群的住房困难。中低收入的购房人在享受不到带有政府福利性质的“经济适用房”后，只能选择购买“高贵”的商品房。

　　疯狂的房价让人心凉

　　孙小姐（在南京某外贸公司上班“小白领”，目前正在物色购房）：为了买房子，南京的房展会就跑了好几次，疯狂的房价让我心都凉了。买房要考虑到地理位置、价格等多方面。江宁和江北虽然价格相对低点，但极不方便。城中的房价更是厉害，现在都到10000元以上。城东房子现在也在涨，渐渐也成了富人区。

　　背着大房子过着苦日子

　　王先生夫妇（机关干部，两人月收入近一万元，目前租住在广州路附近，月租金3000元/月）：房价高，这是事实。但面对这种事实，许多人却表现得很不现实，追求大房大屋，然后按揭个15年、20年，甚至25年，把最美好的青春都贡献给了房子。其实，本不必这么做的，应该根据自身的经济实力来决定。暂时买不起房，那就先租房子，能买得起房的，也不必贪大求贵，精装修，把房子搞得像宾馆酒店的总统套房似的。背着房子过日子，既不舒适也不温馨。

　　梯级消费当提倡

　　王喜（老家是江苏苏北一个小县城，来南京四年，在上大四的时候就从学校般出来在外面租房子住）：要解决目前的矛盾，必须着重解决中低档住房的供给问题，年轻人的购房观念也须适当调整。根据自身情况，选择住房的梯级消费是比较合理的。如刚参加工作的选择租房，工作到一定年限，有一定积累而市场环境又对购房有利时，考虑购置一房左右的经济型住宅，成家后再考虑以小换大，买个大一些的住房。

　　最新播报

　　南京租赁市场活跃

　　最近，国家一系列房地产调控政策对一手房、二手房都产生了影响，尤其是在国家官员提出70%应该是租房人群的时候。记者了解到，从新政出台之后的南京房地产租赁市场来看，交易一天比一天活跃。据介绍，由于二手房新政的出台，许多房主转卖为租，这种现象从我爱我家、中广置业、中原地产等多家二手房机构得到证实。“这段时间租赁房源比平时上涨了5%，而且还有继续上扬的趋势。”我爱我家有关人士介绍，在二手房征个税的最后期限，一些没有及时出手的市民已经开始将自己手里的房子登记租赁了，租赁房源也明显增多，但是价格没有什么变化。21世纪不动产有关人士说，个税征收后二手房交易量萎缩是难以避免的，这对于租赁市场应该说是一大利好。原本打算出售的房源转向租赁市场，租赁市场房源增加，整体市场反应旺盛。365地产家居网统计显示，房地产新政策实施后，房源猛增，日挂牌从原先的每天400~800套猛然上冲至1000套以上，最高的一天1800多套房源同时挂牌待租。中原地产南京分公司经理王巍巍告诉江苏商报，7月上旬，中原地产租赁房挂牌量比6月下旬猛增了48%，成交量增长了20%，这种状况一直延续。我爱我家分析认为，在租赁方面，7月份延续了上个月的发展势头，处在旺季时期。由于个人所得税的影响，7月下旬房源登记量有所下滑。整体上7月份与上个月相比减少了11.27%；而客源则持续增长，环比上月增长了45.86%；成交量与上月相比也增长了39.44%。与去年同期相比房源减少了1.39%，客源与成交量分别增长了55.66%、58.10%。租赁价格本月比较平稳，未有起伏。预计在8月份由于二手房市场上房源的流入，会给租赁市场带来充裕的房源，市场局面又会发生新的变化。现在很多有闲钱的人，买房投资出租。而租房的房东集中在三种：一是老单位职工，都赶上了最后一批的房改房，一般都选择出租。二是单身公寓，买单身公寓自住的比例少，都是投资出租。三是房子多，暂时不需要居住的。目前第一种情况比较多，南京市场上有90%的出租房都是个人的。房子的价格也根据地段和设施不同，如西善桥2室1厅的价格在1500元/月，五台山相同的房子价格在2500~3000元/月。另有业内人士向江苏商报表示，现在租房市场很乱，房主信息的发布，都不能统一管理，没有保障性，也没有价格标准，都由房主自己定。从这几年来看，房屋租赁上最大的变化是价格，2001年在新街口租2室1厅的需要700~800元/月，现在要1200~1500元/月。再就是原来租房人群只单单的是外地人，而现在的租房人群一是外来人口占70%，二是上班、上学（学区房）占20%和一些特殊情况占10%。

　　业内分析，城中房租要涨百元

　　二手房房源减少幅度很大，与同期相比减少了50%~60%，主要原因是在7月31日前二手房房主疯狂地买出，这样就消耗了一大部分好的房源。在8月1日新政出台后，二手房买卖的价格会上涨10%，但在8月初这一个星期来看，还是比较平稳没有太大的变动。虽然，现在二手房市场的房源量比较平稳，但是由于营业税的原因导致交易总量的下降。裕兴业务部经理助理邓志强表示，南京有二手房的大多数是房改房和一些商品房暂时不住的房子，其中房改房占到70%左右。那么，现在出售二手房是否划算？邓志强表示，他个人认为现在出售还是比较划算的，因为现在卖房可以把价格适当抬高，不会再出现新政前急于出手的低价卖出现象。他还指出，现在想买卖二手房的客户还是远远超过二手房的房源量。邓志强告诉江苏商报，今后南京房地产市场的租赁业务将会更加活跃，而且租金不会下跌。邓志强分析说，个税政策后出租房源的供应量将放大是不争的事实，而需求量也会有所增长，因为一些本来打算买二手房的人可能会因为二手房价高而转向租赁市场，所以租赁市场的总体供求关系不会出现严重失衡。再从南京市历年的租金价格统计上看，一直保持长期小幅上升的态势。去年新政期间曾经出现过下探的趋势，但随后又止跌回升，表现出一个成熟市场应有的理性发展模式，因此在8月1日后房屋的租赁价格在短暂波动后将迅速步入正常轨道。他认为，城中地段的二手房租赁价格可能上涨100元。主要原因是城中地段的租赁房源因为一些已被卖掉，而租房的人却越来越多，所以在城中片区会出现租赁涨价的现象。涨价地区主要在鼓楼、玄武、白下这三个区域。(编辑　小娜)