江苏商报报道商报记者　曹露　顾军　钱芳　实习记者　陆春花　沈斯思　报道编者按：2006年7月22日，国土资源部高官的一句话，引爆了社会各界对“一个很有意思的话题”的争论。“我国住房政策导向不能只单纯地鼓励大家买房，应调整政策导向，倡导中低收入家庭租房居住。”在“第三届中国宏观经济走势与产业发展高层论坛”上，国土资源部有关官员对现有住房政策进行了批评。他表示，现在的住房政策导向是让大家都去买房居住，“这在全世界任何一个国家都不可能实现的……正常情况下70%都应该是租房群体。”一时间，该“买房”还是该“租房”的争议甚嚣尘上。对大多数中国人来说，住得好正在变成一件越来越昂贵的事情。“一个西方人活400年才能经历这样两个天壤之别的时代，一个中国人只需40年就够。”余华在《兄弟》的后记里写下了这样一句话。回到房子问题上来，1998年才启动的中国房产市场化改革到今天才不过8年，已有约82%的（城镇）家庭拥有自有住宅。而有百余年房产市场化历史的美国才68%，英国为56%，德国为42%。世界经验证明，任何社会中，一部分家庭是肯定买不起房的，在大部分欧洲国家，租房率甚至超过50%。而反观我们，一个月薪三四千、家境一般的年轻人总在为动辄百万的房产忧心，付诸行动之后又顺理成章地成了“房奴”，有必要吗？事实上，“房奴”的形成还有房价飙升、利益集团合谋、资源分配不均等外因，也不可忽视跟风买涨、攀比消费、羊群心理、迷信城市化等内因。于是不论本地人还是外地人，投资的或者自住的，都运动性地投身到这场注定混乱的房屋运动中来。有人盼望广厦千万间大庇天下寒士俱欢颜，就有人希望手里的房子寸土寸金涨个不停。房子，作为普通中国人拥有的第一份不动产，超越了衣食住行基本消费的领域，无孔不入地渗入人们的物质生活和精神世界，改变了当代中国的社会图景。在政府部门提出的“将我国住宅市场逐步从‘销售为主’过渡到‘租售并举’”的大愿景下，租房还是买房，无疑是个值得深究的话题。撇开所有攻击者和拥护者的“个人目的”不谈，在经过详细的调查采访后，作为一个独立的话语方，江苏商报想与您一起探讨的问题是：国家提倡租房的目的何在？租房和买房谁优谁劣？租房和买房的差别究竟在哪？租房市场和买房市场各自存在的问题是什么？内容提要：上世纪90年代的“房改”催生出的巨大需求，推动了房地产市场的发展，而房地产业的发展对于中国经济走出90年代末期“七上八下”的疲软，走上新一轮快速增长的通道居功至伟。但随着经济发展过程中贫富差距的逐渐拉大，以及城市化进程中危旧房拆迁所造成的住房需求的阶段性激增，在那些面对市场的弱势群体中，要求住房的社会功能“补课”的呼声日渐高涨。最新的消息是来自建设部的——今后我国的住宅市场将在经济适用房政策中添加经济廉租、限价房等新内容，来完善我国的住房保障制度的多层次性。

　　全民廉租房到全民商品房

　　中国的普通民众首度接触房地产泡沫和调控的概念，始自于1990年代初对海南和广西北海房地产过热的治理。但，对一般人而言，那似乎是距离自己很遥远的事情，因为直到那时，多数百姓的住房与房地产市场无关，而当时也没有针对普通民众的成型的房地产市场。在传统的住房制度下，国家是城镇职工住房的唯一生产者和调度者，人们论资排辈进行分配，国家收取微不足道的一点租金，可以说那时是举国“廉租房”，而关于住房商品属性的讨论则是属于深水区的议题。1988年前后，房改破冰，国家先后将唐山、烟台、常州、蚌埠、佛山、上海和广州等地作为房改试点城市。在这一阶段，住房的商品属性得以承认并落实，不过，此时涉及到的主要还是存量资源，即如何将现有公房变现。此后，房改全面推开，国家积极推进公房出售，并鼓励职工集资、合作建房。原来的基建办摇身一变而为国营房地产公司，不过其更多从事的是“拿人钱财，帮人盖房”，还谈不上真正意义上的面向市场提供产品。1999年中央政府明确规定，全国各地全面停止实物福利性分房，实行货币工资性分房制度。国家与住房提供者角色的脱钩，让习惯了“等、靠、要”的普通民众第一次将目光转向市场。这一被催生出来的需求随即推动了房地产市场的巨大发展，而房地产业的发展对于中国经济走出90年代末期“七上八下”的疲软，走上新一轮快速增长的通道居功至伟。在这一阶段，“租”的方式逐渐淡出。随着经济发展过程中贫富差距的逐渐拉大，以及城市化进程中危旧房拆迁所造成的住房需求的阶段性激增，在那些面对市场的弱势群体中，要求住房的社会功能“补课”的呼声日渐高涨。与此同时，从2003年开始的宏观经济过热，也令资本密集型的房地产业从当年拉动经济的排头兵一变而为扰乱正常经济运行秩序的“坏孩子”。从2003年开始的大部分时间里，相关政策传达出的信息是倾向于利用房地产市场本身来满足住房的社会功能，如小户型的限制，地价房价“双限”等等。最新的消息是来自建设部的——今后我国的住宅市场将在经济适用房政策中添加经济廉租、限价房等新内容，来完善我国的住房保障制度的多层次性。

　　谁的手里有房子

　　“租房？啊呸！”当同事把这个建议提出来的时候，一向性格温和的孙鑫满脸不屑地暴了“粗口”。今年27岁的孙鑫，三年前毕业于南京某名牌大学。毕业当年，他就凭借过人的能力，顺利踏进某知名空调企业。三年的良好销售业绩，5000元的月薪以及相当高的销售提成，用孙鑫自己的话说，小日子“一度过得很滋润”。俗话说得好，“男大当婚，女大当嫁”。尽管孙鑫与他的女朋友并不着急，但还是在双方父母的“威逼利诱”之下，今年5月，他的终身大事有了定论——年底必须结婚。“没有房子，谁跟你过。”为了买房，孙鑫掏空了家里以及他自己三年来的所有积蓄30万元，咬牙买下了一套总价值70万的房子。并由此加入了“光荣”的房奴大军。“像我这样的，以后也就基本告别‘打的’‘泡吧’的生活了。”谈到未来，孙鑫有几分无奈。

　　被放大的市场需求

　　“中国房地产的市场化确实有点过了。北京的私有住房已经达到85%，比例太高了。”8月1日，国家发改委经济研究所副所长杨宜勇说。接受江苏商报采访的多位专家均表示，住房消费货币化确实使中国人在住房上获得更大的自由和更多的选择，人们告别了筒子楼、大杂院，也正是市场的力量造就了今天鳞次栉比的高楼大厦。同时，房地产的市场化也在很大程度上拉动了整个国家的经济发展。但毕竟房子和大白菜不同，住房除了其商品属性以外，还具有其社会产品属性，它的特殊性就在于它是一项有关民生的消费。据国家统计局公布的资料显示，近几年来，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。2004年，全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨14.4%和15.2%，去年这一数字依然保持在7%以上，而据国家发改委最新发布的数据显示，今年1至5月，全国70个大中城市新建商品住房价格同比上涨6.1%。杨宜勇认为房价如此飞涨与市场化程度不无关系，需要国家来调控。“我们现在的住房需求被放大了，在住房问题上，很多人存在超前消费的问题，”杨宜勇说，“中国有一个很独特的现象，许多年轻人刚刚参加工作就买房子，国外这种情况比较少见。”杨宜勇认为，一般30～40岁买房子是比较合适的，因为“那时候各方面条件才比较具备”。杨宜勇说：“现在年轻人刚一结婚就买100多平方米的房子，是不可取的。”

　　高私有率特殊的历史

　　当高房价日益成为中国普通百姓关注的热点时，中国城镇居民的住房自有率也在节节攀升。最新的数字显示，去年城镇住宅私有率高达81.62%，远远超过欧美发达国家。来自《深圳商报》的报道称，中国住房私有率数据之高，存在着诸多统计口径上的争议和分歧。可是一个没有争议的事实是，不管用哪一种统计方法，私有住房中份额最大的一块，并不是我们现在所说的商品房，而是房改房，也就是我们常说的福利分房。按照普遍的情况，现在私人手中的住房，主要有以下四种，一是早年留下来的私房，二是房改房，三是商品房，四是经济适用房。虽然这些年商品房和经济适用房的建设突飞猛进，可是，在绝大多数的城市，它们的份额仍然难以追上新中国头五十年积累下来的房改房。据统计，到2003年年底，全国的房改房面积约有80亿平方米，房改房占全部住房总量的67.54%。在不同的城市，情况略有差别，但房改房至少占到住房总量的一半以上，从目前能看到的统计中，杭州的房改房比例是比较低的。截至2005年，杭州拥有住房的家庭中，私房的比例为9%，商品房和经济适用房的比例为37.3%，房改房的比例则达53.7%。部分专家在接受江苏商报采访时还表示，81.62%的住房私有率，另一重大根源在于住房保障制度的欠缺。这些专家认为，现在的经济适用房不但被指“变味”且供给速度明显滞后，廉租房则更为稀缺。这就迫使中低收入者不得不在商品房市场解决住房，越来越多的“房奴”便是最有力的证明。也有人将矛头指向了房地产的“按揭制度”。一位房地产业内人士告诉江苏商报，房地产按揭制的推行才是房价高涨的“罪魁祸首”：“原来全价买房的时候只有200人买得起，现在允许贷款了，一下子2000人买得起了。与此同时，由于房子的供需不成正比，房价就一路飙升，一直涨到即使贷款也只有200人买得起的程度。”

　　“有其屋”就是“买其屋”？

　　“居者有其屋”是否“住者买其屋”，这不是个新问题。但在“住房私有率世界第一”的背景下，讨论这个问题就有了新的空间。以前，我们会说买房是缘于文化习惯和保障不足，可是面对如此之高的住房私有率，谁都会有一个直觉的反应：凭什么大家都买房，为什么就不让我买房？面对这样的梦想，大道理显得有些苍白，我们不妨用数字来分析一下，这个梦想有没有可能成为现实。先说住房供应，看它能否满足人口增长需求。我们以最近三年为例。从2002年底到2005年底，全国的城镇人口净增6000万。可是，同期的城镇商品房供应只有10亿平方米。按照城市改造“拆一建二”的惯例，只能有5亿平方米投放市场，按户均90平方米，总共只能满足550万个家庭，这个数字，离6000万新增人口，有着巨大的差距。当然，同期还有1亿平方米经济适用房上市，但基本上改变不了大局。这个落差必然导致城镇人口的住房私有率持续大幅降低。再说住房价格。巨大的住房供求矛盾，决定了商品房必然会变成一种价高者得的商品，它不可能降到人人都买得起的水平。老城镇居民中的低收入阶层，如果没有参加房改，也将会买不起房。这些人要想买得起房，就只有依靠国家的福利政策。国家有能力满足这个需求吗？我们不妨算一笔账。据权威部门预测，到2010年，我国的城镇人口还将新增1.2亿。新增人口加上多年沉淀的无房人口，城镇无房总人口将超过2亿，如果按照三口之家、户均90平方米计算，至少需要再建60亿平方米的住房。而同期商品房最多满足三分之一的需求。也就是说，还有40亿平方米要由国家提供，才能满足“住者买其屋”的要求。40亿平方米几乎相当于我国城镇住宅总面积的三分之一。从数量上来说，这绝对是个不可能完成的任务。而且根据这些年的经验，如果用出售的方式解决低收入阶层的住房，福利就很难真正到达低收入者的手中。据此，接受江苏商报采访的有关专家认为，住房私有率的降低是不可避免的趋势。城镇住房问题将有很大比例依靠租房解决。在这个过程中，努力推动政府多盖一些面积不大、功能完善的廉租房，才是“居者有其屋”的正确方向。(编辑　小娜)