地产视野

　　日前，建设部官员透露，今后住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级。廉租房将主要面向最低生活保障线以下的家庭，所占比例不大。租赁型经济适用房则面向低收入家庭，当家庭收入达到一定水平后，政府有权收回住房。限价商品房也将限定购买资格，或面向拆迁户，或面向本市户口的无房户等。

　　旧有的经济适用房运作模式忽略了市场经济条件下的利益驱动效应，使经济适用房失去了面向低收入群体的保障意义，在实践运作中暴露出种种弊端：能买到经济适用房已然成为身份和运气的象征，拆迁指标甚至成为令众人羡慕的特权，住房条件差距的鸿沟依旧难以缓解。同时，由于补贴目标较为抽象，直接引发经济适用房销售目标失控。而代政府“操刀”的开发商又难以割舍“利益最大化”的本性，从而使经济适用房市场成为“寻租”的温床。

　　而经济适用房如果一改以往出售形式，面向低收入人群出租，那么将形成经济适用房的退出机制，减轻政府资金投入负担，使我国住宅保障体系更具层次性和针对性。正如“社会资源总是稀缺的”一样，政府的福利资源同样也是稀缺的。以前，经济适用房出售制度使其具备保障性和商品性的双重属性，即便房屋所有人今后进入高收入者行列，他依旧可享用政府的福利资源。租赁型经济适用房政策从根源上剥夺了其商品属性，一旦租户不符合帮困条件，房源就可被腾出来，供新的贫困家庭租用，从而可使政府的福利资源得到效益的最大化。

　　事实上，住房保障体制的实质是政府承担住房市场价格与居民支付能力的差距，以解决部分居民对住房支付能力不足问题。由于保障对象的住房支付能力有差别，因此住房保障的水平也必须具有层次性，以体现对每一位居民的公平。

　　他山之石，可以攻玉，我们在摸着石头过河的同时，适当地借鉴一下他国的经验则不无裨益。西方国家的住房保障体制，一方面强调了法律体系的作用，有效规避了“政企不分”的顽疾，提高了政策实施的效率；另一方面，这些国家根据不同历史阶段的各自国情，有针对性地通过法律明确了住房保障体制的目标，并随社会经济的发展和宏观政策的变更而适时调整。在住房保障新方案操作细节中，建议可以考虑诸如建立城镇住房保障基金流转制度、对符合购房资格的中低收入家庭进行直接补贴等设想，以加强管理可行性，提高政府保障的能力和水平。