作者：易宪容

　　大多数民众已经无法承担高房价之重负。购房者民众与炒高房价的房地产开发商、与总是起不了作用的政策，所形成的矛盾越来越激化。政府官员及房地产开发商都认为，价格过高就在于中国的住房保障体系没有建立起来。这就好比城市中的交通，现在人和车都挤到一条道上，势必会造成交通混乱。一方面，巨大的住房需求刺激了房价上涨，另一方面，中低收入者承受不了高房价。

　　但也有政府官员认为，目前国内民众的住房自有过高，超前住房消费严重，因此国家应调整目前鼓励全民买房的住房政策导向，倡导中低收入家庭租房居住。此言一出，立即掀起巨大波澜。但这是根本没有意义的问题。

　　1998年为什么会对福利化分房进行改革？根本就是通过市场机制来改善民众的住房福利水平。如果说住房货币化改革已经六年的今天，又得通过政策的方式来告诉民众该做什么或不该做什么，那么只能说明住房货币化改革完全失败。但实际上并非如此，房地产市场也不会退回到1998年以前的老路上去。

　　在市场经济中，居民要解决自己的居住条件问题，根本就没有一个统一的标准，每一个民众的约束条件（比如家庭财富、工资水平、购房支付能力等）都是不同的。每一个民众可以根据自己的情况，根据当地市场的条件环境来进行最优的选择。政府能够做的只能是制订一些保证市场有效运行的规则，而不是告诉消费者应该租房还是买房。因此，居民是购房还是租房的问题，完全是个人选择的结果，根本就不需要政府来告诉他们做什么。

　　当然，为什么国内民众更多喜欢购房而不是租房，这既与这些民众的个人偏好、金融知识及房地产知识有关，也与目前国内的一些政策偏差有关。对于前者，不少居民在购买时只看到当前一些情况，而不把个人贷款之后的利率风险、失业风险等方面因素考虑进去，也不把购房时，资金的机会成本考虑在内。而一些国内银行也为了短期利益，对购房民众的审查违规操作。加上中国的房地产市场是新兴市场，根本就没有经历过周期性的变化。这就使不少民众跟从他人涌入房地产市场购买房子。如果上述的条件有所变化，民众都愿意住入自购房的现象就会改变。因此，民众是租房还是购买房子根本就不是政府要代替民众来思考的事情，而完全是居民个人自己决策的结果。

　　当然，面对着国内高房价，政府可以做就是建立新的住房发展模式，就是建立适应中国的住房保障体系。在这基础上设定相关法律，取消不合理的住房制度与规则。

　　（作者系中国社科院研究员）